原标题：这些城市发布楼市调控政策后仍被约谈，住建部盯住了哪些症结

为遏制房价上涨的蔓延趋势，减少政策与市场预期的错位，今年以来，住建部对热点城市督察的频率、力度和范围不断加码，并将关注焦点投向了调控后的城市，重点监测城市名单也在扩大。

8日晚间，据新华社消息，住房和城乡建设部（下称”住建部“）副部长倪虹当日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

为了确保“三稳”目标实现，5个城市相关负责人均表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实城市主体责任，密切监测市场变化，对苗头性、倾向性问题果断出手。

部分房价升温明显、政策力度不够

近期，房价上涨的城市数量呈增加态势，市场对楼市预期不断提高，相关热点城市陆续出现楼市过热和炒作的苗头。

自今年1月起，住建部还先后赴深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌等8个城市调研督导房地产市场。第一财经记者统计发现，3月以来住建部开展督导、约谈工作的8个城市中，2月份的新房和二手房价格同比涨幅大都超过了5%。

综合国家统计局和中指研究院数据，广州、合肥、宁波、南通和东莞5个城市，新房价格同比增长分别为6.90%、5.00%、4.90%、5.46%和11.13%，二手房价格同比增长分别为9.80%、5.80%、10.10%、6.76%和超15.00%。

近日，合肥市房地产研究所副所长凌斌曾公开称，国家将各城市的房价指数房价指数控制在同比5%的范围以内，或者说，在一段时间或短期内，如有城市房价水平突破了5%的界值，将会被重点监测。

与此前热点城市在被督导后，再为当地楼市“打补丁”不同，此次被约谈的城市中，东莞、广州和合肥都在近期先后出台了楼市新政。此次约谈距离合肥、广州加码调控还不到一周的时间。

对此，倪虹在上述约谈工作中指出，近期广州、合肥、东莞等城市落实主体责任，针对市场升温问题出台了调控措施，对稳定市场起到了一定作用，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。

“这表明在督察、约谈工作中，住建部逐渐将监测点转向了政策实施效果的监测，以及在‘因城施策’的原则下，各城市主体出台的调控政策是否具有针对性和实效性。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受第一财经记者采访时称。

4月2日，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，“新广八条”正式出炉。5日，合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从八个方面进一步加强楼市调控。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经记者分析称，衡量本轮调控是不是“来真的”，主要看两个动作，其一，是否增加了换房成本，并以此控制存量需求。在热点城市中，换房需求才是主力；其二，是否限制户籍购房，即是对入户时间或社保有所要求，以控制增量需求。

此外，此约谈的5个城市中，首次出现了不在国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格指数范围内的城市，即东莞和南通。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，近期，市场热度正由一线向二线及长三角、珠三角城市群内的二三线城市转移。

“本次被约谈的南通，今年以来土地市场热度保持高位。3月份，全市土地溢价率超过25%，较1月提高15个百分点，特别是4月6日刚成交两宗住宅用地溢价率超过100%。预计后期市场热度持续的二三线城市都可能进入住建部重点监测城市名单。”他说。

据了解，目前，住建部已将东莞、南通列入房地产市场监测重点城市名单。

加强调控针对性和实效性

今年以来，热点城市密集调控。如何紧盯新情况、新问题，并及时出台针对性措施，正成为住建部督察工作的重点。

“在本轮住建部开展调研工作的这些城市中，楼市问题差异明显，而调控政策却略显趋同。”李宇嘉分析称，例如，成都主要存在的楼市问题包括，当地一二手房价格倒挂、前期地价过高、精装修维权案例多、新区规划密集等；广州则不存在一二手房价格倒挂问题，但其人才政策和落户政策比较宽松，外来需求在外围炒房的现象明显；合肥虽同样存在外围炒房的问题，但房价过热还体现在学区政策不够完善、热点区域二手房抱团涨价等现象；东莞受深圳需求外溢的影响大，且面临前期地价高，供地总量不足的矛盾。

对于落实“因城施策”，李宇嘉认为，这并不意味着楼市不景气的城市可以出台放松调控的政策。3月25日，南昌市上演了楼市新政“一日游”，并被住建部列入房地产市场监测重点城市名单，究其原因，即是在该地于24日出台的楼市新政中，释放了在房价、地价和购房资格等方面，给楼市“松绑”的信号。

除了要增加调控政策的针对性，对于热点城市的楼市调控，在安居客房产研究院分院院长张波看来，还应重点关注各城市间房价上涨的相同原因和“新苗头”、增加调控政策的及时性和实效性、防范房价“复燃”。否则，即使城市主体已加码调控，如果该城市的房价和地价仍处于高位，后续依然有被住建部督察、约谈的可能。

为进一步增加各城市主体调控政策的实效性，并有效遏制投机炒房现象，倪虹在此次约谈工作中强调，要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。有关省住房和城乡建设厅要切实发挥监督和指导作用，及时报告全省房地产市场情况和工作。

对此， 李宇嘉认为，“加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调”将成为后续被约谈城市和其他热点城市调控工作的重点。