來源：國是直通車

集中供地來了

中國房地產業正迎來土地出讓環節的鉅變。

一個多月前，自然資源部明確重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。現在，第一批集中供地城市陸續揭開新模式的“面紗”。

近期，包括杭州、長沙、重慶、北京、天津、廣州等在內的多個城市公佈了第一批次的商品住宅用地出讓安排。多數城市一次供地數量超過30宗，有的甚至達到上百宗，部分城市一次掛牌土地金額就達到或接近千億元。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，截至4月2日，已有16城出臺了集中供地相關政策。傳統樓市成交“小陽春”（3月、4月）及“金九銀十”（9月、10月）是集中供地期。

今年的第一批次集中供地，就有可能形成價值上萬億元的土地交易。

多地開啓“超級供地”模式

4月7日，杭州發佈2021年首批57宗住宅用地出讓明細，總起始價943.7億元，計劃於5月7日、5月8日兩天集中出讓。

重慶同日公告稱，今年第一批次集中供地供應119宗住宅用地，共計約11280畝，總起始價549.23億元。

天津市今年第一批次“兩集中”出讓掛牌的住宅用地數量高達58宗，擬出讓土地面積合計約375.5萬平方米，掛牌起始總價超過500億元。

廣州市規劃和自然資源局公佈近日出讓48宗國有建設用地，共掛牌48宗涉宅用地，總佔地面積超393萬平方米，總建築面積近928.5萬平方米，起拍價901億元。

無錫自然資源與規劃局第一批次掛出16宗涉宅地塊，起拍總價約227.73億元。

北京市近日發佈本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計30宗宅地，建築規模約345萬平方米，掛牌總價超過1035億元。30宗地中，29宗掛牌，1宗招標，除招標的住宅用地外，其餘全部將在5月8日集中現場競價。同時，北京市預告稱，7月、11月將再集中推出兩批商品住宅用地。

此番各地土地集中出讓聲勢浩大。以北京爲例，中原地產首席分析師張大偉指出，北京市此番宅地起拍價1035億元，單此一項就佔到了去年全年北京住宅土地出讓金（1736.9億元）的近60%。整體的建築規模345萬平方米，相當於去年全年住宅供應（605萬平方米）的57%。換而言之，僅這一次的集中供地就完成了去年一多半的任務量。

廣州的供地計劃同樣“大方”。據統計，此番集中掛牌宗數超過去年全年廣州宅地掛牌數的一半，掛牌金額也達到廣州2020年土地出讓總收入的35%。

此外，天津的宅地供應面積佔2020年供地比重也達45%。各城市總體供地節奏快於往年同期平均值。

大手筆供應也帶來本次土地交易額的暴漲。張大偉指出，從目前這些明確起拍價的城市來看，第一批入市地塊起價已經超過6000億元，如果疊加即將出臺兩集中政策的上海、深圳等城市，預計未來重點城市今年第一批集中供地的交易額有望超過萬億元。

開發商很難說“No”

此前市場傳言，22個重點城市將是執行集中供地政策的主要地區。這些城市的土地市場對樓市以及開發商來說影響有多大？

中指研究院日前發佈的一份研究報告顯示，2020年22城商品房銷售額和土地出讓金佔全國樓市的比重均接近四成。

22城均爲核心一二線城市，是我國經濟最發達、產業結構與人口規模最具吸引力的地區，住房需求旺盛。2020年22城商品房銷售面積佔全國的比重爲24.3%，住宅用地成交規劃建築面積佔全國的比重12.2%。

換言之，單純從佈局來看，房企就很難放棄這些地方。可以預見，重點城市土地首拍的競爭將會十分激烈。

宋紅衛表示，核心城市首批住宅土地即將推出，這也意味着新一輪的搶地大戰已經一觸即發。他解釋說，“集中供地”政策出臺前，重點城市基本暫停了住宅供地，而且，上半年一般是房企拿地的主要時間點。與此同時，集中供地的城市大多是百強房企集中佈局的區域，因此，此輪供地大潮中，房企拿地的競爭激烈程度將超過以往。

有分析指出，雖然今年有三波集中供地，但開發商格外看重第一批次，一是因爲優質地塊較多，地方政府慷慨拿出了不少“好地”，二是因爲4-5月份拿地可以搶在今年進行預售回款，保住今年的業績。

房企的“錢袋子”還好嗎？

目前，土地市場現有的招拍掛方式需要繳納高額的保證金和土地出讓金，集中供地無疑會分流房企資金。

張大偉指出，以北京爲例，一批次就有價值千億元的土地供應體量，這將對房企的資金鍊帶來巨大的考驗，如何準備保證金，將成爲2021年未來一個月大部分房企的最難課題。

錢不僅僅是唯一的難點。中指研究院土地運營總監張凱表示，面對單次大量供地時，需要企業對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判，若集中跟進多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。

可以說，集中供地是對企業融資、管理、投資決策等綜合能力的測試。

萬科集團董事會主席鬱亮在2020年業績會上表示，今年土地集中供應新政下，要求企業的資金實力要有很大的彈性。2020年萬科淨負債率18%。鬱亮認爲，淨負債率處於低谷，可能正是爲了等待市場出現此類變化的機會。

保利置業董事總經理王健認爲，對資金比較充沛、資信比較良好的上市房企，集中供地是一種利好信息，因爲這些在短期之內要調動比較大的資金和儲備信貸。不過，他同時也坦言，集中供地的競爭比較激烈，要加強在公司招拍掛以外獲取土地的能力。

集中供地後，房企競爭格局或洗牌。克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴指出，綜合當前市場表現和企業戰略來看，房企投資迴歸高能級城市是趨勢，此次集中供地新政所涉及城市，主要爲一線城市和重點二線城市，因此也進一步強化了“搶地”預期。

他認爲，在集中供地模式下，信息披露更加公開透明，便於多地塊的綜合評估比較，規模房企都將更加聚焦在優質地塊上，競爭集中，導致中小房企拿地難度進一步加大，或將徹底放棄熱點城市的熱門地塊，轉向次優地塊尋求機會。

目前，面對一二線城市拿地高門檻、高成本，50強房企之外的中小房企獨立拿地開發越來越少。隨着集中供地政策推行，中小房企的合作模式將進一步深化。

集中拿地之後，房企也可能會形成集中推盤潮。張大偉指出，北京一次供應30宗地，年底很可能帶來超過2萬套商品住宅的供應量。市場很可能在2021年年底再次進入局部區域的供應高峯。