4月13日，國家發改委發佈《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（下稱《重點任務》）明確，城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策。

《重點任務》還強調，因地制宜、多策並舉，穩定地價、房價和預期，加快培育發展住房租賃市場；因地制宜將一批城中村改造爲城市社區或其他空間。

業內人士認爲，新型城鎮化仍是未來國家發展的重要組成部分，房地產市場發展的主要動能仍在。新型城鎮化推進過程中，需要加強城鎮老舊小區改造，這爲開發房企和物管公司在舊改和城市服務領域的發展創造了空間。

《重點任務》要點一覽

有序放開放寬城市落戶限制：城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策，實行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

着力解決大城市住房突出問題：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，穩定地價、房價和預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快培育發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大租賃住房供給，完善長租房政策，合理調控租金水平。

推動城鎮基本公共服務覆蓋未落戶常住人口：鼓勵在人口集中流入城市擴大義務教育階段公辦學校學位供給，優化事業編制調配、增加教師編制數量。支持有條件地區將未落戶常住人口納入普惠性學前教育保障範圍。

健全城市羣一體化發展機制：制定京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展“十四五”實施方案。紮實實施成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要。研究編制長江中游、北部灣、關中平原等跨省區城市羣實施方案，有序引導省內城市羣發展。

培育發展現代化都市圈：支持福州、成都、西安等都市圈編制實施發展規劃，支持其他有條件中心城市在省級政府指導下牽頭編制都市圈發展規劃。

建設軌道上的城市羣和都市圈：加快規劃建設京津冀、長三角、粵港澳大灣區等重點城市羣城際鐵路，支持其他有條件城市羣合理規劃建設城際軌道交通。

促進超大特大城市優化發展：有序疏解中心城區一般性製造業、區域性物流基地、專業市場等功能和設施，以及過度集中的醫療和高等教育等公共服務資源，合理降低開發強度和人口密度。在中心城區周邊科學發展郊區衛星城。

推進縣城補短板強弱項：在債務風險可控前提下，加大中央預算內投資和地方政府專項債券等財政性資金統籌支持力度，有序發行縣城新型城鎮化建設專項企業債券。協調引導有實力的大型企業承擔相關建設任務，吸引開發性政策性和商業性金融機構中長期信貸資金積極投入，利用現有國外優惠貸款渠道予以投入。發揮120個縣城建設示範地區帶動作用，支持在有條件縣城建設一批產業轉型升級示範園區。

促進特色小鎮規範健康發展：統一實行清單管理，以各省份爲單元全面建立特色小鎮清單，開展動態調整、優勝劣汰。

建設新型智慧城市：推進市政公用設施智能化升級，改造交通、公安和水電氣熱等重點領域終端系統。建設“城市數據大腦”等數字化智慧化管理平臺。

實施城市更新行動：在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等“三區一村”改造爲主要內容的城市更新行動。加快推進老舊小區改造，2021年新開工改造5.3萬個，有條件的可同步開展建築節能改造。因地制宜將一批城中村改造爲城市社區或其他空間。

優化城市空間治理：適當擴大住宅用地供應比例，提高工業用地利用效率，有序增加藍綠生態空間。

深化改革農村土地制度：積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度，出臺穩妥有序推進農村集體經營性建設用地入市的指導意見。

地產調控新看點：增加土地供應

關於落戶政策，中原地產首席分析師張大偉表示，今年的工作重點依然是推動城市落戶，降低壁壘，統籌做好放開放寬落戶、人才引進和房地產調控工作。整體看，2021年的政策從當下市場的實際情況出發，更有落地可執行性，符合各區域市場特徵，因地制宜，不同區域有不同的重點。

在房價繼續上漲背景下，房地產相關政策持續受到各方關注。光大證券稱，從目前的政策來看，旨在增加住宅用地供應和土拍信息透明度提升，以此穩定需求過旺而推動的住宅用地成交價格持續上漲，即通過“增供給”+“穩預期”來“穩地價”和“穩房價”。

海通證券認爲，2021年“房住不炒”、“穩”仍然是房地產行業發展的核心主線。在持續性因城施策調控下，後續需要回歸市場機制和供需原理，通過調節供地方式穩地價進而穩房價以及大衆對房價的預期。

海通證券認爲，隨着房地產行業政策調控逐步向市場化機制轉變，行業長期集中度繼續提升的趨勢不變。綜合開發能力、管理能力、融資能力強的龍頭和藍籌房企競爭優勢明顯。

對於政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，光大證券認爲，房企應充分發揮品牌優勢和客戶羣優勢，積極切入存量運營（如長租公寓）和生活服務（如物業服務），積極承擔起必要的社會責任，同時也在其中挖掘多元化發展機遇。房企盈利模式也將逐步轉變，從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，新型城鎮化在“十四五”開局之年有望呈現出很多新意。落戶政策進一步放開、縣城補短板工作推進，都有助於後續人口和城市資源更有效分佈。從政策看，保障性租賃住房會成爲熱點，成爲今年很多大城市的重要工作內容之一。