原標題：融資成本再走高，房企“錢途”不容樂觀

房企境內融資成本有走高趨勢。貝殼研究院數據顯示，一季度，房企境內債券利率中位數爲4.4%，環比上季度上升16個基點，同比上升48個基點。

借錢越來越難，已在房企身上有所體現。4月份，國內一家TOP5房企發債成本達到7.00%，高於去年平均水平；還有多家企業，實際發債額度大幅縮水。“年報季後，房企融資需求上揚，票面利率短期易升難降。”上述研究院稱。

年報季期間，“降檔”成爲主旋律，在已公佈“三道紅線”數據的房企中，近半數已降至“綠檔”，餘下多數只踩中一條紅線。綠檔，意味着房企的債務規模可以同比增長15%，然而，今年以來攀高的融資成本，揭開了房企真實的融資現狀——即便財務達到“三道紅線”標準，房企的融資前景也不會變的輕鬆。

房企融資成本走高

4月6日，龍頭房企融創中國（01918.HK）於深交所公佈了一筆發債情況。

公告顯示，4月1日~2日，融創面向專業投資者公開發行2021年公司債券（第二期），最終發行規模20億元，票面利率7.00%，債券4年期，附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

募集說明書披露，本期債券上市前，融創近三個會計年度實現的年均可分配利潤爲172.81億元（2017年、2018年及2019年合併報表中歸屬於母公司所有者的淨利潤平均值），足夠支付本期債券一年的利息。

不過，7%的發債成本，仍較其2020年平均水平有所走高。據年報數據，融創2020年新增有息負債加權平均成本，同比下降2.1百分點。此前2017年~2019年，融創該項指標分別爲6.24%、6.82%、8.56%。

由此可見，融創去年平均借貸成本未超7%。去年5月，融創發行2020年第二期33億公司債，票面利率5.6%；4月份，融創發行40億元公司債，票面利率4.78%。今年1月，融創發行15.8億元公司債，票面利率6.8%。

在近期業績報告會上，融創中國行政總裁汪孟德估計，未來2~3年，融創的融資利率至少有2~3個百分點的下降空間。降低融資成本，有助於財務結構進一步優化，也是融創未來幾年利潤的重要增長點。

單家企業的融資表現，與行業環境息息相關。貝殼研究院數據顯示，今年一季度，房企境外債券利率下降，境內利率則呈上升趨勢。一季度境內債券利率中位數爲4.4%，環比上一季度上升16個基點。

房企境內發債期限也有所收縮。“今年一季度，房企境內債平均發行期限下降至3.1年，較2020年一季度下降0.5年；境外債平均發行期限達3.2年，與2020年一季度基本持平。”上述研究院表示。

一些意欲發債補血的企業，實際融資額度大幅縮水。如珠江投資，今年前3月發行了三期公司債券，擬發行規模分別不超過15億元、40億元和23億元，實際發行規模分別爲9.7億元、16.91億元和10.03億元。

融信中國（3301.HK）也遭遇了上述情形。2月8日，融信公佈2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）的發行結果，該債券擬發行規模不超13.18億元，實際發行規模10億元，票面利率爲6.5%。

“整體上房企融資環境是趨緊的，尤其是相較於2020年一季度疫情之下的貨幣寬鬆環境，今年同期融資收緊的趨勢會更加明顯。”貝殼研究院高級分析師潘浩告訴第一財經，近期房企債券融資票面利率有所走高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言，從當前宏觀層面看融資和金融環境，實際上都有利率上升的預期，這也是很多房企融資成本略有增加的原因。

3月下旬，全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會強調，要堅持“房住不炒”定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

同時，堅持市場化、法治化原則，前瞻性地綜合考量資金投放、資產負債、利潤、風險指標等因素，持續增強金融服務實體的能力。

綜合運營能力面臨考驗

房企融資成本高低，除去宏觀環境影響，與企業的信用資質也息息相關。

從財務情況看，截至2020年末，諸多房企負債指標有所改善，達到“三道紅線”標準。據第一財經不完全統計，截至4月13日，已有超百家房企發佈2020年年報，其中超70家房企公佈“三道紅線”數據。

這其中，碧桂園、萬科A、融創中國、雅居樂、中梁控股、時代中國、美的置業、旭輝控股等約四成房企處於“黃檔”；龍湖集團、中海地產、華僑城、招商蛇口、華潤置地、中國金茂等近半房企處於“綠檔”。

祥生地產、中洲控股、首創置業、金融街、億達中國、銀城控股處於“橙檔”。中國恒大、富力地產、陽光100、國瑞置業仍處於“紅檔”。

值得注意是，近期融資“遇冷”的融信、融創，2020年均實現降檔，融信更是實現“零踩線”。但4月12日，惠譽將融信長期外國貨幣發行人默認評級（IDR）的展望從“穩定”下調至“負面”，並確認評級爲“BB-”。

惠譽下調評級，主要考慮到融信2020年的利潤表現。惠譽表示，受商品銷售成本（COGS）資本化利息增加、以及應占合同銷售額與總債務比保持不變影響，融信的EBITDA利潤率（扣除資本化利息後）有所下降。

實際盈利狀況不樂觀，是“降檔”房企信用情況受影響、融資“遇冷”的原因之一。放眼到整個行業，利潤空間下滑也已是普遍困境。

標普預計，至少在未來兩年內，國內房企利潤率將繼續下滑，行業整體毛利率將較2018年中的高峯期下降至少8個百分點。考慮到政府調控政策和市場因素等重重阻礙，毛利率仍有比其低預期更壞的風險。

標普還表示，由於土地供應更趨集中，即便是大型開發商也難以獲得全部優質地塊。部分地方政府在公開拍賣之前收取保證金，因此對開發商的營運資金提出更高要求，這將勢必加劇行業的強弱分化。

由此可見，即便“三道紅線”短期內達標，房企也不能高枕無憂。“對一些負債降低的企業來說，短期似乎回到綠檔，但仍有不確定性。隨着融資壓力增大，後續需研究宏觀經濟走勢，真正促進企業健康發展。”嚴躍進稱。

除此之外，“降檔”房企實際含金量如何，也有待商榷。過去一年，房企降負債的普遍操作包括分拆子公司上市、增加少數股東投入、發行永續債增加淨資產、通過財務投資充盈利潤等，多數爲操作空間大的財務手段。

潘浩告訴記者，“三道紅線”主要是針對房企負債規模和結構的監管政策，“綠檔”標籤具有一定的限定條件，並不能說明房企所有指標的均好性。“降檔”是結果，“降檔”的過程則更爲關鍵。

他還表示，對於已成功降檔與一直處於安全檔位的房企來說，“發展性指標”同樣需要關注。若出現盈利能力大幅下降、權益佔比較低、業績增速下滑、存貨週轉效率較低、土儲規模收縮等問題，或表明企業存在一定的經營風險。