原標題:高價地攪動佛山樓市,開發商封盤調價,炒房團轉站掃貨

華潤置地(01109.HK)捅破了佛山地價天花板,以22000元/平方米奪陳村望江地,也將佛山推到了風口浪尖。

據第一財經記者瞭解,華潤所拍陳村地塊周邊及所在板塊順德片區,多個樓盤當天迅即封盤,隨即每平方米上調2000元左右。沉悶了許久的佛山樓市似乎箭在弦上,有強烈輪漲大灣區的跡象。

在臨近廣州的佛山千燈湖板塊、產業和交通潛力較大的北滘新城片區,廣州客、深圳客、東莞客們早已經在緊鑼密鼓地看盤、踩盤。他們像之前衝向廣州南沙片區和黃埔片區一樣,如今又興致勃勃地衝向了佛山。

又一個熱起來的灣區城市

深圳的一位房企投拓人士小李最近一個多月前往次數最多的城市就是佛山。春節後,已經親歷了近十場佛山土拍的他,明顯感覺佛山市場熱起來了。

4月9日下午,小李再度親身感受了土拍的競爭,激烈程度還是有點讓他意外。

陳村鎮建設大廈西側地塊(下稱“陳村地塊”)是今年佛山順德土地推介會上重點推介商住地之一,佔地11.7萬平方米,總建面28.9萬平方米,起拍價10801元/平方米。

該地塊歷經超1小時111輪競價,吸引了碧桂園(02007.HK)、越秀地產(00123.HK)、中海地產(00688.HK)、萬科(000002.SZ/02202.HK)、華潤置地(01109.HK)、美的置業(03990.HK)、綠城中國(03900.HK)、中國金茂(00817.HK)、保利發展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口 001979.SZ )等21家房企進擊角逐,每組競買人需提前繳納6.24億元保證金。

對於當天的競買情形,小李直言,開拍不到40分鐘,地塊報價已飆到40億元以上;到101輪,地塊總價飆到60億以上之後,前期舉牌互不相讓的房企相繼沉默。華潤置地和編號爲“2155”的競買人仍持續舉牌。華潤置地一次性加價6000萬元,最終以總價64.5029億元成功競得陳村地塊,溢價107%,一舉刷新佛山地價。

“有測算過,預估樓面價最多到18000元/平方米左右,但最後華潤置地突圍而出以樓面價22000元/㎡摘牌,還是有些意外。”小李補充道,地塊周邊不少入市新項目售價僅在2萬元/平方米左右,“麪粉貴過麪包”的現象已經多日不見,不免讓現場人士唏噓。

“我們覺得略微瘋狂了,與大家希冀‘緩慢上漲’的預期有所背離,或許因爲華潤的資金成本低吧。”另一家上市房企相關負責人如此評論。

而深圳一位開發商人士告訴第一財經記者,此次佛山拍出高地價與“雙集中”供地、廣州樓市調控、佛山樓市回暖走強等因素相關。“深圳、廣州這種熱門城市的優質地塊在‘雙集中’出來後,土拍競爭會加劇。我們會把土拓精力更多聚焦至地塊出讓選擇性較豐富的東莞、佛山這些城市。”據稱,資金實力弱的房企參與一二線優質地塊的競爭門檻被拔高的同時,會加大三四線城市的投資力度。

多家券商在新近的研究報告中也有測算出類似結論。

華西證券稱,2021Q1,59家樣本房企中,龍頭房企的拿地力度明顯提升;2021Q1樣本房企在一線城市拿地金額佔比由2020年的18%降至12%,在二線城市拿地金額佔比由54%上升至57%,在三四線城市的拿地金額佔比爲31%,上升2pct。2021Q1樣本房企加大了二線城市和三四線的投資力度,在二線城市的拿地金額佔比仍最多。

有樓盤連夜封盤待漲

開發商們對於佛山地塊的圍獵給足了房企漲價的底氣。當日下午,廣州、深圳多個炒房投資羣裏開始傳播“地王”的消息,並宣揚當地樓盤封盤漲價的消息。

據貝殼找房顯示,目前陳村在售的一手住宅不到十個。其中,太平洋國際花園參考單價在24000元/平方米左右,ICC碧桂園三龍匯參考單價在30000元/平方米左右,世茂國風濱江在21000元/平方米左右,卓越碧桂園天悅灣參考單價在20000元/平方米左右。陳村片區整體處於20000—30000元/平方米左右。

當地多位人士告訴第一財經記者,去年陳村片區樓盤開盤價到17000元/平方米已屬於高位。

“地王”出爐之後,也引發市場連鎖反應。陳村片區在售的樓盤4月9日當天迅即封盤。近兩天,陳村片區樓盤陸續開盤,比封盤前每平方米單價提高了2000元左右。

“現在陳村是沒有20000元/平方米以下的在售樓盤,買房比拼的是購房者的眼光和速度。”多位當地房產人士表示。

“地王”效應也從陳村快速傳導至整個順德片區,以順德的北滘新城最爲典型。

第一財經記者瞭解到,北滘新城的中海悅林熙岸、合景天鑾、綠城楊柳郡等樓盤均於4月9日封盤,隨即上調價格。

“陳村‘地王’拍出來之後,我們都不允許帶客戶去樓盤,向開發商詢問價格也是回應‘不清楚’。”多位當地房產中介人士表示,目前開盤的項目每平方米鮮少有沒上調價格的。

一位在今年4月1日入手了北滘新城板塊綠城楊柳郡的東莞客戶告訴第一財經記者,他以23000元/平方米購買了該樓盤。在“地王”出爐之後,綠城楊柳郡價格直線上行。“樓盤均價目前差不多26000-27000元/平方米,天地樓已經到25000元/平方米。我也就入手十天左右,投資價值可觀。”

而另一房企負責人向第一財經透露,目前公司旗下在售樓盤均價在28000/平方米左右,但即將推售的新一棟樓,內部已經將價格上調至30000元/平方米。

炒房團圍獵掃貨

據克而瑞監測,2021年1-3月佛山合計網籤成交321.35萬平方米商品住宅,同比增長94.8%,累計網籤套數達28660套,同比增長93%,一季度成交總額高達563.55億元,刷新近5年曆史新高,且同比大漲122.6%。

克而瑞研究中心指出,從成交量來看,一季度佛山樓市的成交面積和套數均稍低於2017年同期,而最終成交金額卻高出兩百多億,主要是由於近年佛山樓市行情高漲,商品住宅成交均價不斷攀升。一季度佛山商品住宅成交均價最新值達17537元/平方米,較2017年上升72.4%。

與往年的上漲不同,這輪佛山樓市的上行與深圳客、東莞客、廣州客等外地投資人的助推有一定關係。中海悅林熙岸的樓盤銷售人員就向第一財經記者直言,不少廣州客戶,還有深圳、東莞客戶4月“殺”來搶購。

“我們公司的樓盤已經被炒房團掃幾輪。”一位業內人士私下透露,至於外地人如何買房,該人士透露,只需要幾百元就可以辦理到購房資格。

據悉,佛山的樓市限購區僅有禪城全區,南海區的桂城、大瀝、裏水限購,順德區的樂從、北滘、陳村、大良限購,其他區域不限購。

早在去年3月,佛山市人力資源和社會保障局發佈了《關於新冠肺炎疫情期間優化優粵佛山卡T卡申領工作的通知》(下稱“《通知》”)。整體來看,購房者只要具有中專學歷或大專學歷或國家職業資格四級(中級工)證書或國家職業資格五級(初級工)證書的人才就可申領優粵佛山卡T卡,購房將不受戶籍社保限制。

相比佛山2019年出臺的人才購房新政,《通知》下調了優粵佛山卡T卡的申領標準。彼時,《通知》被解讀爲擴大佛山的產業人才和技能人才隊伍,亦被理解爲,政府變相調整了限購政策,佛山樓市近乎徹底放開。

一位去年因爲深圳“715”新政、東莞“莞九條”拔高社保等購房門檻之後,轉戰廣州南沙的購房者告訴第一財經記者,他身邊不少投資客今年春節後在緊鑼密鼓地踩盤佛山。

外地投資客轉戰佛山,主要有兩大原因,一方面,佛山目前的購房門檻低,尤其是在深圳、東莞接連升級一二手房管控之後,佛山進入的買房資格、資金門檻要低很多;另一方面,土拍市場的持續走強,給投資客釋放了非常明確的價格上行信號。

一位代理中級工證書的佛山當地房產中介人士也向第一財經記者證實,購房者提供身份證複印件基本資料,並花費兩三千元,中介機構負責辦妥一張中級工證書。“外地客戶一時半會兒社保門檻難以打破,中級工證書一週內就能辦妥,不耽誤買房。”

有多位瞭解樓市的佛山當地人士都將佛山的土拍、樓市這輪走強,視爲是輪動廣州的集中體現。而具備更低購房門檻+較好產業基礎的板塊,疊加上“地王”等外部信號的催化,往往成爲引爆一個城市樓市開啓上行週期的“導火線”。

常年往返廣佛的一位地產開發商人士告訴第一財經記者,廣州自去年下半年南沙、黃埔的領漲,到去年底樓市的炒作投機風日盛,再到今年4月的首個調控政策出臺,廣州樓市上漲的脈絡,大體上可判斷爲先由炒房資金引爆低門檻板塊,再傳導至整個城市。如今的佛山樓市或多或少閃現出廣州樓市此前上漲的軌跡。

當地人士告訴第一財經記者,在佛山鄰近廣州的千燈湖板塊、順德北滘新城等高景氣板塊頻見廣州、深圳、東莞等外地投資客前來。廣州客最爲青睞的多個樓盤,單價已由“3萬+/平方米”上行至四字頭。

一邊是沉悶許久的佛山樓市迎來屬於自己的樓市小陽春,另一邊是樓市過熱城市迎來接踵而至的約談及調控。

最新的4月9日,住房和城鄉建設部副部長倪虹召開保障性租賃住房工作座談會,北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住房和城鄉建設部門負責同志參加。稍早前的4月8日,倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個樓市升溫明顯的城市政府負責人,要求不將房地產作爲短期刺激經濟的手段,切實扛起城市主體責任,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。大灣區重要城市,東莞新近仍在升級限購限貸,打擊投機炒房。

面對其他城市調控的加碼,不少前來佛山的投資客都篤定,在他們看來,當前廣州、深圳、東莞等政策在持續收緊,4月8號約談後,預估後期廣州政策將進一步收緊,外溢至佛山的需求也將進一步增加。“今年佛山應該會進一步補漲,至少‘子彈要飛一陣兒’,不排除市場熱度高企後,佛山樓市政策進一步收緊的可能。”一位興致勃勃的廣州投資客表示。

房價上漲是炒房者的盛宴,但於開發商而言,卻並不如此。一位房企負責人告訴第一財經,房企並不希望市場太瘋狂,因爲瘋漲的後果是帶來再一次政策高壓,到那時,市場又將陷入漫漫調整。

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