2021年以來，“三道紅線”融資新規疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企融資供需兩端均受到限制，房企融資環境可謂是全線收緊。

4月13日，同策研究院公佈的《一季度40典型房企融資利率排行榜》顯示，一季度40家典型房企融資總額爲1917.93億元，同比2020年一季度大幅下滑19%，在國家持續推行房地產行業降槓桿，房企債券融資調控持續從嚴的大背景下，一季度40家典型房企中僅25家房企公告中披露具體融資利率，融資成本從2.7%至11.95%不等。

圖片來源：同策研究院

從同策研究院公佈的數據看，融資區間跨度大的房企並不多，即最低利率與最高利率的排列分佈幾乎一致。

具體而言，一季度25家發佈融資公告的房企中，碧桂園、越秀地產、招商蛇口、萬科A、中國海外發展的綜合融資成本較低，在25家房企中排名前五，其中碧桂園的最低融資利率爲2.7%；建業地產、榮盛發展、當代置業、花樣年控股、富力地產的綜合融資成本較高，排名最後五位，其中富力地產的最高融資利率爲11.75%。

從25家房企融資利率明細來看，一季度內公開披露融資利率的共49筆，其中融資利率5%以下的共計26筆；融資利率在5%-7%之間的共計11筆；融資利率7%-10%之間的共計8筆；融資利率10%以上的共計4筆。

結合最新三道紅線的踩線情況，融資成本低的房企幾乎都在綠檔或黃檔，而融資成本高的房企幾乎都在紅檔或橙檔。

圖片來源：同策研究院

“三道紅線”是指去年8月監管部門對重點房企資金監測和融資管理規則，按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理，並據此設置“三條紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

結合同策研究院數據來看，其監測的融資成本較高的房企中，如中國恒大、富力地產爲紅檔，踩中全部三條紅線；當代置業爲黃檔，踩中兩條線。

同策研究院報告指出，這些房企一直以來執行較爲激進的融資策略，自身的負債率已經很高。以富力地產爲例，富力地產剔除預收款項後的資產負債率爲76.66%，現金短債比僅0.4，淨負債率高達145.71%，短期內富力的償債壓力非常大，一季度富力的融資成本幾乎都在10%以上。但從歷史數據來看，2010年富力地產的加權融資成本僅5.3%，這幾年來，富力地產屢屢面臨鉅額債務“纏身”、債券告急、銷售收入下滑等困境，除了規模和增速之外，富力的債務和資金狀況是長期以來業界關注的重點。從財報顯示，爲了“降負債、去槓桿”，富力2020年同時展開包括加快銷售回款、實現H股全流通、出售資產等動作，成效顯著，2019年富力地產的淨負債率達到198.9%，2020年末淨負債率降至145.71%，大幅下降53.2個百分點，對後期富力的融資成本利好。

從房企融資渠道來看，境外融資成本相對較高，境內融資成本有所回落。以公司債爲例，境外發債融資成本相對國內發債高。從具體融資事件而言，當代置業在1月份發行的一筆0.77億美元的優先票據，利率11.95%，是所監測融資期間中融資利率最高的一筆。此外，富力地產在1月、2月份發行的兩筆共8.25億美元優先票據，利率均高於11%；而融資成本最低的爲碧桂園1月發行的5億美元優先票據，利率均低至2.7%。

整體來看，2021年一季度美元債融資成本有所下滑，其他債權融資、中期票據等創新型融資渠道融資成本相對較低，融資利率大多處於5%以下。