深圳102份炒房材料引爆黑幕：有多少資金違規流入樓市？
深圳102份炒房材料引爆黑幕：有多少資金違規流入樓市？
“房住不炒”提出多年，仍有人頂風作案
自有資金20萬，沒有購房資格，也能在深圳購買700萬左右的房產，這是怎麼做到的？近日，微博名爲深房理裝修隊003的用戶在網上曝光“深房理”會員在深圳合夥炒房的102份材料，其中提到通過假結婚、代持、經營貸等違規方式買房，內容觸目驚心。
近年來，各地一直強調“房住不炒”，但在此背景下，仍有部分人員、機構鋌而走險，爲了利益鑽監管空子，用經營貸等買房、炒房來套利。
2020年4月以來，深圳銀保監局對轄內商業銀行發放的經營貸進行了全面排查，發現21筆、5180萬元涉嫌違規的貸款。倘若深房理裝修隊003曝光的102份炒房材料屬實，那麼，真正流入樓市的違規資金，很可能遠比排查出來的多得多。那麼，究竟有多少資金違規進入樓市？炒房利益鏈條爲何無法斬斷？
經營貸套利買房、炒房
去年5月，魏靜（微博名稱“7蟹姐姐”）曾自訴在深圳買房，被“深房理”“套路貸”的過程。魏靜稱，2019年9月其通過微博關注了房產大V“深房理”，彼時“深房理”宣稱，深圳房價將要暴漲，只要按照他們的流程操作，全國各地的人，不管有錢沒錢、有無購房資格，都可以在深圳買房，並且以貸養貸，實現財務自由。
在這樣的鼓吹下，魏靜信以爲真，先後交了12780元的會員費成爲“深房理”的會員。2020年3月，在“深房理”的指導下，魏靜開啓了在深圳的買房之旅，同時“開始了被深房理團伙欺詐、套路貸的不堪回首之路！”。
“深房理”告訴魏靜，可以先通過高利貸短期墊資全款買下房，再辦理經營抵押貸款還前期的高利貸，並向其保證，可以辦下銀行經營抵押貸款。
經營貸，一般指中小企業主或個體工商戶爲了經營需要，拿房產做抵押，獲得的銀行貸款。經營貸利率一般低於5%，低於房貸利率，由於其具備貸款額度高、年限長、利率低等特點，備受“炒房者”的青睞。
在“深房理”的再三保證以及指引下，魏靜通過“假結婚”的方式獲得深圳購房資格，並以自有資金和墊資公司的借款，合計728萬元購入深圳前海的一處房產。然而在購買過程中，墊資公司的貸款額度從承諾的七成510萬，經多次減額至430萬，導致魏靜的首付款從三成218萬增加至四成292萬，加重了其首付款的負擔。
經過多方求助，魏靜湊齊了近300萬的首付款，但由於經營抵押貸一直沒有辦理下來，墊資公司又不斷提升墊資利息，“從每天萬八漲成每天千一”，以及調整還款期限，最終魏靜因無法支付高額墊資產生的利息，資金鍊斷裂。墊資公司以魏靜無法還款爲由，請求深圳市羅湖法院查封了其房產。魏靜損失近百萬。
魏靜高槓杆“炒房”的遭遇被曝光後，“深房理”所鼓吹“以貸養貸”炒房模式曾備受爭議，業內人士更是直指該模式風險巨大，但仍然沒能遏制住這股炒房風氣。
圖/受訪者提供
深房理裝修隊003發微博稱，日前“深房理”擁有7個500人羣，羣成員加起來超過3000人。而其爆料的102份“深房理”會員羣聊天記錄截圖顯示，超過102位會員在羣裏尋找有購房資格或有錢的合夥人、股東，這些會員基本上已提前看好房子，就差錢和購房資格。
“如此大規模、有組織、有分工的炒房團，是全國第一個，”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
多地出手嚴查經營貸
本次“深房理”被舉報後，深圳市住房和建設局等七部門對此事進行了通告。
通告顯示，關於舉報反映的“深房理”提供“一條龍”服務，教唆協助借款人騙取信貸資金，違規用於購房的問題，金融監管部門將納入“防止經營用途貸款違規流入房地產領域聯合排查行動”作爲重點線索覈查，一經查實，金融機構將依法依約提前收回貸款，並對未履職盡責的金融機構及其從業人員依法依規從嚴從重處罰。
年初以來，一場針對違規挪用經營貸炒房的“圍剿”在多個城市展開。
從今年1月底開始，住建部先後奔赴深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌8個城市調研督導房地產調控工作。隨後北京、上海、深圳等多地自查個人經營貸、消費貸違規流入房市情況。
銀保監會信息顯示，北京涉嫌違規流入房地產市場的個人經營貸約3.4億元。截至3月16日，廣東發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款2.77億元、920戶。截至4月7日，上海已發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場。
3月26日，中國人民銀行、中國銀保監會和住建部三部門聯合發佈《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（以下簡稱《通知》），嚴打經營貸違規流入房地產領域。
在嚴躍進看來，《通知》明確了一個概念，即“空殼公司”，即不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。“從實際過程看，空殼公司確實存在騙貸且違規把資金投向房地產的嫌疑，類似空殼公司後續將面臨較大的審查。”同時他表示，該《通知》有助於打擊“買房-抵押-融資-再買房”的炒房模式。
不過，值得一提的是，此前深圳銀保監局的公告顯示，從2020年4月以來，對轄內商業銀行15.4萬筆、1771.73億元經營貸進行了全面排查，發現了21筆、5180萬元涉嫌違規的貸款，處罰違規機構4家、違規責任人14人次，處罰金額共575萬元。
倘若深房理裝修隊003曝光的102份炒房材料屬實，那麼，真正流入樓市的違規資金，遠比排查出來的多得多。爲什麼沒有排查出來，是哪個環節出了問題，暗地裏還有多少資金違規進入了樓市，諸多問題，引人深思。
而且，相比於“深房理”數千人規模的炒房團，本次被曝光的102份炒房材料，或許只是冰山一角。
越調控拿地熱情越高的怪圈如何打破？
近年來，房價高工資低、房價漲幅遠超工資漲幅已成爲不爭的事實。在此背景下，各地多次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，並且通過多種金融政策，從供需兩端發力，調控樓市。
一位分析人士表示，房地產調控、市場不斷加碼的格局，現在還看不到什麼時候有一個真正徹底的變化。
在他看來，農民工進城安居，城裏人要改善居住條件，都是合理的需求，也是支持中國經濟長期增長的非常重要的因素。當前，住房消費仍占主導地位，有需求，也有建造能力。“但在城市化過程中，真正用在房地產這一塊的土地，又有多少？”
值得一提的是，一方面，中央及各地的調控不斷加碼，土地供應在發力，給樓市潑水“降溫”。另一方面，土地市場火爆，房企拿地熱情“高漲”。
根據中原地產研究中心統計數據，截至3月31日，北京、上海、廣州、杭州、成都等50城賣地7020.99億元，同比增長26%，刷新歷史紀錄。其中，上海賣地超900億元，收入最多；杭州緊隨其後，賣地超700億元；廣州賣地超300億元，排名第三。
中原地產首席分析師張大偉認爲，一年賣3次地的消息逐漸開始影響土地市場，3月各地土地市場供應減少，預計4月份可能井噴，但土地價格依然處於高位。然而，土地價格居高不下帶動房價上漲，房價上漲反過來又刺激土地價格的提升。
嚴躍進則預計，隨着一二線城市集中供地政策相繼落地，客觀上拿地機會增大。而從拿地成本和“三道紅線”等角度看，部分房企可能會更強調到三四線城市拿地，畢竟土地總價相對低。
“如果基本面的、結構性的問題不解決，調控往往會很被動。”上述分析人士認爲，現在看來結構改革的難度依然較大。
值班編輯：王琳
責任編輯：梁斌 SF055
