出品：大眼樓管

作者：青檸

2020年，三盛控股實現營業收入87.79億元，同比增長276%；歸母淨利潤8.09億元，較2019年的0.69億元大幅增長。三盛控股的業績大幅增長主要得益於上市後的幾次資產注入，後期高增長是否可以維繼仍有較大不確定性。並且以目前241.28億元的年銷售業績，要實現2022年的“總資產千億、銷售額千億”雙千億目標，難度較大。同時，97%的利息資本化率遠超行業平均水平，公司的業績有不小的水份。

多次資產注入推高業績 持續性有待觀察

三次資產注入後，三盛控股的發展步入快車道。

2017年4月，三盛控股借殼港交所公司利福國際成功登陸資本市場。之後三盛集團逐步將資產注入三盛控股，2017年注入了濟南章丘項目、平潭項目。2019年12月，三盛控股收購了福建盛創等多個地產項目。2020年10月，三盛控股又以3.47億港元收購其控股股東MegaRegal所持有的目標公司全部股權，收購完成後，三盛控股將間接持有福州伯盛95%股權。而福州伯盛擁有9個項目公司股權，分佈在福州、泉州、成都、徐州、揚州、台州及青島。據悉，這些項目的市值超100億元。

上市後快速發展的訴求下，幾番資產注入令三盛控股的業績短期內取得較大增長，2018年-2020年的營收和歸母淨利潤分別爲9.34億元、20.55億元、87.88億元和-1.66億元、0.69億元、8.09億元。目前公司的收入包括銷售、投資物業租金及酒店收入，其中物業銷售收入佔比超95%。

2019年9月16日，三盛在上海虹橋召開總部入駐儀式。三盛集團董事長林榮濱彼時曾表示，未來將積極擁抱“雙千億”目標，要在2022年實現總資產千億、銷售額千億。

2020年，三盛控股實現簽約銷售額241.28億元，較2019年的113.22億元同比增長113.11%，簽約建築面積195.34萬平方米，同比增長139.53%，增長不俗。但以目前的銷售規模要在兩年內實現千億難度較大，除非更大力度的資產注入。截至2020年末，三盛控股土地儲備總建面爲3072.7萬平方米，土儲規模較爲充足，但是對於三盛目前的體量來說，支持後續開工等的資金資源調配也是不小的考驗。

財務費用增長較快 利息資本化率超97%

截至2020年底，三盛控股的銀行貸款及其他借款總額爲165.34億元，同比增加約78%，在行業整體去槓桿的背景下，這一增速較快。其中，短期借款約32.56億元，長期爲132.79億元。雖然目前債務結構短債較少，以長期負債爲主，但從賬期來看，長期有息負債中的59%需於2年以內償還。

三盛控股的有息負債還包括關聯公司借款，三盛控股董事局主席林榮濱持有的福州三盛近年爲三盛控股提供了大量借款，截至2020年末待還款項合計30.7億元。

同時，由於有息負債的快速增長，三盛控股的利息開支也大幅增長。2020年，公司總的利息支出爲23.14億元，較2019年的15.53億元大幅增長49%。但最終只有0.6億元計入當期財務費用，資本化率達到97.42%，而2019年利息資本化率高達97.91%。雖然房地產行業的利息資本化操作較爲常見，但資本化率通常在70%以上，97%多的資本化率在行業並不多見。

事實上，若非高到極致的利息資本化率，2018年虧損1.66億元的三盛控股根本無法在2019年扭虧轉盈，但即便扭虧，2019年最終的歸母淨利也僅有不到1億元。