出品：大眼樓管

作者：小飛鼠

近日，藍光發展發佈了2020年年度報告，公司的房地產業務銷售金額增速放緩，盈利能力下降。報告期內，公司實現營業收入429.57億元，同比增長9.6%；實現利潤總額49.47億元，同比下降11.51%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤33.02億元，同比下降4.53%。

銷售額增速放緩 盈利能力下降

藍光發展專注於房地產開發和運營，以住宅地產開發業務爲核心，多元化佈局核心城市都市圈，截止本報告期末，公司已成功進駐全國80餘座城市，開發超過400個項目。此外，藍光嘉寶服務以物業管理服務、諮詢服務、社區增值服務爲三大業務線。

2020年是不平凡的一年，受新冠疫情影響，購房需求短期回落，項目復工和竣工均有所延遲。而許多提前佈局核心區域或者去化能力強的頭部房企依然錄得較大幅度增長。藍光發展雖然及時調整經營策略，實現全年銷售額增長，但是增速大幅下滑。

報告期內，公司房地產業務實現銷售金額1035.36億元，同比增速從2019年的18.70%下降到2020年的1.97%，實現銷售面積1205.07萬平方米。合併報表權益銷售金額710.61億元，權益銷售面積908.99萬平方米，公司的權益銷售佔比有所下降，相比2019年下降1.82個百分點。

藍光發展的營收構成中包括房地產開發、現代服務業、醫藥。年報顯示，公司出現增收不增利的情況。公司實現營業收入429.57億元，同比增長9.6%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤33.02億元，同比下降4.53%。上述三大業務的增速分別爲17.59%、22.45%和-12.61%。

從盈利能力來看，公司的毛利率爲22.58%，同比下降5.75個百分點，其中貢獻營收最多的房地產開發毛利率爲21.06%，同比下降5.61個百分點；公司的淨利率爲8.56%，同比下降2.05個百分點；加權平均淨資產收益率18.60%，較上年減少5.28個百分點。

大本營褪色加碼華東地區 多元化業務受阻

藍光發展發跡於四川成都，之後以成都區域爲大本營推進全國化戰略。目前成都區域的大本營地位逐漸削弱。2020年成都區域實現銷售額153.92億元，同比下降18.67%，銷售面積252.83萬平方米，同比下降3.11%。

此外，華東和華中區域銷售佔比最高，滇渝區域和華東區域增長較快。報告期內，滇渝區域實現銷售金額137.26億元，同比增長23.29%，銷售面積195.93萬平方米，同比增長70.05%。華東區域實現銷售金額298.43億元，同比增長14.36%，銷售面積226.91萬平方米，同比增長5.92%。

從土地投資來看，藍光發展更加側重華東區域的佈局，2020年，公司新增房地產項目60個，總建築面積約962萬平方米，新增項目數量新一線、二線及強三線佔比八成，華東區域佔比四成。公司的拿地力度減少，2020年投銷比爲0.8，相比2019年的1.02下降0.22。

報告期內，公司剝離了醫藥業務。2020年7月28日，漢商集團、漢商大健康擬以現金方式分別收購本公司和藍迪共享持有的成都迪康藥業股份有限公司109，689，214股、10，310，786股股份，交易對價9億元。2020年10月20日，公司、藍迪共享已將其持有的標的公司100%股份轉移至漢商集團及其子公司漢商大健康名下，標的公司股份交割已經完成。此舉一方面有利於公司將資源聚焦在住宅地產開發和現代服務業的戰略目標上，另一方面可以盤活資產，增加現金流。

踩一道紅線 經營現金流由正轉負

截至2020年12月31日，藍光發展的期末融資餘額爲729.85億元，整體平均融資成本爲8.2%，同比下降0.45個百分點。

“三道紅線”的推出限制了房企有息負債的增長，高財務槓桿經營的房企開始降負債。藍光發展踩中一道紅線，淨負債率爲88.57%，同比增長9.5個百分點，扣除預收款後的資產負債率爲73.03%，同比增長5.1個百分點，在手現金297.43億元，現金短債比1.06，同比下降0.2，僅第二項指標超出了70%的紅線。

2020年，公司的經營活動產生的現金流量淨額由正轉負，爲-61.27億元。此外，公司在2021年2月23日將藍光嘉寶服務65.04%的股份轉讓給碧桂園服務控股有限公司下屬全資子公司碧桂園物業香港，本次股份轉讓價款爲人民幣49.64億元的等值港幣。物業可以提供穩定的現金流，此次出售可以一次性大額回款，但長期來看是否划算還有待商榷。