22城宅地迎來集中競拍 房企買地錢從哪兒來
原標題：22城宅地迎來集中競拍 房企買地錢從哪兒來
李剛|製圖
經濟觀察報 記者 陳博 田國寶 同事從微信轉發過來一個融資請求，趙妍瞥了一眼，隨口嘟囔一句：“神經病呀!”
趙妍是一家金融公司的中層。這個融資請求在她工作經歷中還未曾遇到過——數額大，期限短，“利率還想按照普通信託貸款的年化利率，這怎麼做呀？”
融資請求是一家TOP10房企發來的，貸後資金主要用於繳納土地出讓保證金，所以趙妍將之稱爲“拿地保證金融資”。
無論對開發商，還是金融機構，這都是一個全新的融資概念。趙妍說，做了十多年金融，還是第一次碰到有房企爲拿地保證金而融資。
“我們也在找。”一家TOP30房企區域融資負責人於明，在聽到“拿地保證金融資”後兩眼放光。最近，他們團隊四處尋找短期融資之道。
2月24日，在自然資源部主導下，全國22個城市住宅用地執行“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地機制，22城每年只能掛牌出讓三次宅地。大部分城市將首批宅地出讓確定在第二季度。
大規模集中供地方式，對房企資金籌集、調配能力提出更大挑戰。原則上，監管要求房企拿地資金必須爲自有，如何在有限資金池和規則框架內增加參拍頻率，提高拿地成功率，同時又能減少對自有資金的佔用，是橫亙在房企眼前一道難以逾越的障礙。
最近兩年，房地產前融、開發貸頻頻遭遇監管“圍堵”。融資困境下，各家房企的投融資部門絞盡腦汁，諸如拿地保證金融資之類的變通方式應運而生。
趙妍稱，公司還在研究具體方案，但如果單純按照房企發來的這種融資方式，金融機構普遍興趣不會太大。
資金調配
“你有資金渠道可以介紹嗎？”這幾天，於明不止一次在微信對話框裏發出詢問。他與公司的投融資團隊陷入一場前所未有的找錢“戰爭”中。
截至4月15日，集中供地已在15個城市拉開大幕。時間緊湊、供應量大是這輪供地的兩大共性，各城競拍時間點普遍介於4月中至5月；除深圳、廈門數量較少外，其餘城市首批宅地數量從16宗到119宗不等。
“對房企資金統籌能力和投資策略的要求都空前提高了。”於明肩上的擔子一時間沉重起來。
同樣的焦慮蔓延到了各家房企。一家上市房企深圳區域投資負責人林鵬告訴經濟觀察報，這一輪所需的資金規模太大了，最近他們公司每天也在算賬。
林鵬所在企業是“綠檔”房企，較低的融資成本和穩健的財務向來是其拿地的優勢所在。但擺在他們面前的一個棘手事實是，單北京一座城市，如果覆蓋參拍第一批所有宅地，土地保證金就超過200億元；更遑論同個時間段，還要參加其他城市的土地招拍掛。“競拍保證金至少超過千億元”，短期內巨量的資金需求讓林鵬的公司也犯了愁。
按照行業慣例，房地產企業參加土地招拍掛，在資金層面通常要過兩道“門檻”，一是拿地前繳納保證金；一是成交後付清地價。
以往難點在於付清地價階段，但集中供地大背景下，開發商的難關前移至繳納保證金環節。
從首批供地掛牌情況來觀察，天津58宗，保證金總額167億元；南京52宗，保證金總額211億元；廣州46宗，保證金總額171億元；北京30宗，保證金總額207億元。僅這4個城市的保證金總額就高達756億元。即便房企只報名參拍其中四分之一土地，繳納的保證金也接近200億元。
如果再加上其他18城，哪怕保證金可以錯峯使用，對房企資金端而言，也是一個不小的挑戰。
更何況，在實際拍地過程中，爲了增加拿地成功率，部分房企會用數量不等的“馬甲”公司參拍，無形中增加了保證金支出。
如何調配資金成爲核心任務。目前林鵬所在房企正在篩選15個城市已經公佈的地塊，首要原則是，根據現有資金規模儘可能覆蓋更多的地塊。
對於自有資金無法覆蓋的地塊，林鵬團隊將考慮引入合作方；如果短期無法找到合作企業，他們再對備選地塊做優先排序，參拍時剔除部分相對次要的地塊。
“我們會根據本地歷史去化情況、地塊區位、團隊操盤能力等標準來排序。”林鵬說，理想目標是爭取全覆蓋，“說實話，難度太大，一下子參拍這麼多城市，總成本太高了”。
保證金融資
於明與林鵬面臨的難題，同一時間折射到趙妍的工作中。
從事金融行業十餘年，趙妍的從業經歷涉及金融機構理財、投資及房企的投融資等領域，當前她所在的金融機構投資範圍囊括高新技術、生物醫藥、新能源及不動產等，房地產領域的年度投資額在幾百億級別。
這次發來拿地保證金融資需求的TOP10房企，與趙妍所在金融機構有長期合作關係。這家房企的具體資金需求是30億元，願意付出的年化利率在7%-12%之間。
如果以普通信託借款模式，因爲雙方存在長期合作關係，該房企提出的這一利率較爲適中。但讓趙妍覺得難以理解的是，這筆融資的期限只有7天，“7天年化利率7%-12%，我們肯定沒法做。”
趙妍並沒有直接回絕，她給對方的回覆口徑是，可以進一步詳談。作爲一筆單一融資，7天期限確實偏短；但如果房企長期需要，趙妍的想法是可以做成循環滾動形式，“只要能夠形成三個月或六個月的滾動期限，實現好的收益，我們還是可以做的。”
諸如拿地保證金融資這樣的前融方式，是於明和同行們在這一場找錢行動中的潛在希望。“現階段，每家房企總部都在研判每座城市必須繳納的保證金額度、時間節點、佔用期限，盤算錯峯使用的可能性到底有多大。”林鵬說。
但現實在於，集中供地下，除了保證金額度大幅增加外，由於競拍時間接近甚至交錯，佔用期限不一，房企短期內錯峯使用的難度提升。
從出讓文件來看，各城對保證金佔用時間不同，北京、天津和南京的最低，佔用期3天；深圳3-4天；廣州7天左右；而重慶佔用期達到10天。若再加上前後時間和非工作日，實際佔用時間可能會更長。
在自有資金有限的前提下，如果房企獲得一定拿地保證金融資額度，就可以增加參拍機會，拍地成功率也越大。
根據監管要求，無論是保證金，還是土地價款都必須爲自有資金。在這一輪集中供地中，部分城市加大對房企土地購置資金審查力度。
比如，南京要求參與房企提供會計事務所出具的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告，通過審查後方可報名。一旦發現資金來源與申報不符，不僅取消競拍資格、沒收保證金，還會被處以“一年內禁止同一集團內成員參加土拍”的處罰。
林鵬透露，有的房企在總部建立資金池，銷售回款和融資都放在資金池，保證金或土地交易款項統一從資金池輸出。
一位房企人士告訴經濟觀察報，雖然有的城市沒有在招拍掛文件中明確約定，但如果房企拿地資金來源爲融資，會面臨較大風險，“就看當地查不查了”。
前融受制
於明發現，2019年6月後，一部分信託機構暫停前融業務，多份針對金融機構的新規以及窗口指導陸續公開。根據新規，房企融資只能用於日常經營和償還舊債，前融受到嚴格限制。
上述房企人士透露，前融禁止後，房地產前融大幅減少，但不乏個別房企通過夾層融資、明股實債或將融資轉成貿易款等方式變通。
但隨着2020年底針對銀行的“兩個上限”監管政策出臺，即便是變通方式的前融，獲取難度也增加了。
一個房地產項目從拿地到銷售回款，通常會經歷兩次重要的融資，一次是前融；另一次是開發貸，項目拿到土地、規劃及施工等許可證後，可以向銀行申請開發貸。
開發貸的年化成本一般在8%以下，最長可貸三年。房企在獲取開發貸後，主要用來置換成本相對較高的前融；等到項目實現銷售回款，房企再用回款來替換開發貸。
在這種情況下，房企只需投入少量自有資金，便可以藉助各類融資手段實現現金流滾動完成開發，前融和開發貸都是房企實現高週轉不可或缺的關鍵因素。
2016年以前，大部分金融機構對開發貸的授信金額一般不超過項目投資總額的70%，這個投資總額包括地價、建安成本和“三費”等。
一位國有銀行對公業務人士告訴經濟觀察報，如果土地出讓金超過投資總額的30%，銀行給到的開發貸額度最高不能超過剔除地價款部分。
比如，一個房地產項目的投資總額10億元，最高可以拿到7億元開發貸；若土地成本是4億元，房企獲取開發貸額度不能超過6億元。
即便如此，大部分房地產項目開發貸還是可以覆蓋前融。
不止一位業內人士透露，“兩個上限”實施以來，大部分銀行審批房地產開發貸額度時，將地價剔除在投資總額外，目前銀行開發貸額度普遍爲建安成本加上“三費”後的7折。
房地產企業不得不面對兩重新挑戰，在一二線城市，由於土地成本動輒是建安成本的4倍以上，開發貸額度剔除土地成本後，無法對前融全覆蓋；而三四五線城市，雖然剔除地價成本後的開發貸可以覆蓋前融貸款，但卻很難爭取到開發貸。
一旦前融資金無法通過開發貸置換退出，還款時間就只能延長到項目預售階段。但前融的資金方對借款延期的意願普遍不強。
趙妍對經濟觀察報表示，除非是戰略合作房企，一般房企申請前融，她所在的機構不會給到更長期限。其中既有前融無法收回風險考量，也有監管風險的考慮。
在這種情況下，房企獲取前融的難度空前提升。
找錢
集中供地下，雖然對前融圍剿力度進一步加大，但面對千億土地盛宴的誘惑，部分房企各種“找錢”行動並未停滯。
林鵬說，正常情況下，最基礎的措施肯定是加速企業自身造血能力，加快回籠資金。
從2020年部分房企財務數據來看，現金構成中，經營性現金流佔比相對較低。甚至還有房企經營性現金流爲負，籌資獲取的現金流佔比相對更大。
陸續有房企探索出更多的方式。林鵬所在的房企希望通過合作項目來擴大規模，在做年度投資預算時，會預先考慮40%-50%股權給到合作方。
正式參與招拍掛前，林鵬的公司還會進行一次詳細資金測算，主要根據各個區域公司是否明確簽訂戰略合作協議而定。如果區域公司在拿地前確定了聯合競買方，雙方約定好出資義務，具體投資預算按照股權比例來測算。
引入合作方是房企的一種通行做法，拿地前，尋找同行組成戰略聯盟，以聯合競拍方式分攤保證金，擴大覆蓋面，增加參拍概率。
4月14日，植根於杭州的濱江集團與廣州國有房企越秀地產簽訂戰略合作協議，雙方將攜手參與杭州和廣州首批供地。
這一輪集中供地，在林鵬公司的投資預算中，自有資金佔比要求60%以下，即一個項目，他們願意付出的資金在60%以下。如果拿地時沒有找到合作方，就需要拿地後再引入，公司需要先繳納全部的保證金，最晚要在一個月內引入合作方投資來減輕支付地價壓力。
拿地後引入合作方，不僅可以減輕拿地支出的壓力，出售項目股權的資金可以將一部分自有拿地資金替換出來。
如果合作方爲金融機構，繳納保證金階段，由於金融機構無法直接爲房企拿地提供資金，一般將資金先投入雙方已合作的其他在建項目中；房企再通過調取子公司閒置資金等方式將金融機構的投資移作拿地資金。
“這種以合作方投資名義的融資變相使用不受限制，房企替換出來的資金還能用來拓展其他地塊。”趙妍告訴經濟觀察報，引入合作伙伴還只是方式之一，部分房企通過供應商、建築商等上下游合作方或關聯方企業，將融來的資金多次轉化成自有資金。
上述房企人士透露，房企可以把融來的錢以預付款形式給材料供應商，材料供應商再以其他名義給到一家第三方公司，第三方公司又以租金、購房款或服務費等名義把錢轉回房企。
趙妍透露，還有一些房企爲了消化數額較大的融資，有時候甚至動用上百家“馬甲”公司分多批來運作，“上百億資金，每一筆可能就只有一兩個億，最後都可以轉化爲自有資金”。
還有個別房企利用多非地產業務或其他多元化業務名義融資。“最近開發商對非地產融資需求有所增加。”上述國有銀行對公業務人士稱，銀行沒辦法直接操作前融，但可以爲房企提供非地產業務融資。
據該銀行人士瞭解，與他們有合作的個別房企，最近有從非地產業務板塊抽調資金的動作。
（應採訪對象要求，於明、林鵬、趙妍均爲化名）