原標題:1-3月全國商品房成交均價同比上漲15%,房企拿地均價下降29%

1-3月,全國商品房銷售和房地產開發投資數據雙增長。

4月16日,國家統計局公佈1-3月全國房地產銷售情況和開發投資相關數據。從商品房銷售來看,1-3月全國商品房銷售面積3.6萬平方米,同比增長63.8%;全國商品房銷售額3.8萬億元,同比增長88.5%。1-3月全國商品房成交均價近1.1萬元/平方米,同比增長15%。

從房地產開發投資和房企土地購置數據來看,1-3月全國房地產開發投資27576億元,同比增長25.6%;房企購置土地2301萬平方米,同比增長16.9%;土地成交價款809億元,同比下降17.3%。1-3月房企購置土地的平均價格爲3516元/平方米,同比下降29%。

從房企開發資金到位情況看,1-3月房企到位資金4.7萬億元,同比增長41.4%,其中定金和預收款近1.8萬億元,同比增速最高,達86.1%。

爲什麼一季度全國房地產銷售和投資數據能實現雙增長?爲什麼商品房成交均價上漲,而房企購置土地的均價下跌?

銷售、投資數據雙增長

統計局數據顯示,1-3月,商品房銷售面積36007萬平方米,同比增長63.8%;比2019年1-3月份增長20.7%,兩年平均增長9.9%。其中,住宅銷售面積增長68.1%。商品房銷售額38378億元,增長88.5%;比2019年1-3月份增長41.9%,兩年平均增長19.1%。其中,住宅銷售額增長95.5%。

分區域來看,東部地區商品房銷售面積15347萬平方米,同比增長74.3%;銷售額22807億元,增長102%。中部地區商品房銷售面積9639萬平方米,增長68.9%;銷售額7277億元,增長93.1%。西部地區商品房銷售面積10039萬平方米,增長47.1%;銷售額7462億元,增長57.2%。東北地區商品房銷售面積981萬平方米,增長52.1%;銷售額831億元,增長51.1%。

多位分析人士表示,商品房銷售面積的增加,最核心的原因是疫情導致去年同期銷售面積和銷售額的減少。受疫情影響,2020年1-3月商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%;商品房銷售額20365億元,同比下降24.7%。

從投資數據來看,1-3月份,全國房地產開發投資27576億元,同比增長25.6%;比2019年1-3月份增長15.9%,兩年平均增長7.6%。其中,住宅投資20624億元,增長28.8%。房地產開發企業土地購置面積2301萬平方米,同比增長16.9%;土地成交價款809億元,下降17.3%。

具體到區域,1-3月份,東部地區房地產開發投資15603億元,同比增長22.7%;中部地區投資5432億元,增長38.7%;西部地區投資5955億元,增長22.5%;東北地區投資587億元,增長24.8%。

合碩地產機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道,1-3月房地產投資數據提升的核心原因與銷售數據拉昇相同,都是受疫情影響。“因爲去年一季度,尤其是一二月份處於疫情最嚴重的階段,房企很多項目停工、停建,必然導致開發投資大幅減少。今年疫情得到控制,整體市場相對穩定,房企按正常節奏投資,與去年相比勢必會有明顯提升。”

而中部是國家大力投資的重點,再加上落戶政策放鬆,帶來大量人口淨流入。房企開發投資跟隨政府規劃和人口流動趨勢而動,因而中部地區的投資數據表現出較大增幅。

商品房成交均價上漲,房企拿地均價下降

與總體的商品房銷售數據和土地購置數據不同,21世紀經濟報道根據統計局的數據計算發現,1-3月全國商品房成交均價近1.1萬元/平方米,同比增長15%;同期房企購置土地的平均價格爲3516元/平方米,同比下降29%。

商品房成交單價變化情況與房企購置土地單價變化情況相背離,是由於一季度房地產市場活躍度較高,政策調控影響尚未完全傳導到市場,因而商品房單價呈現出上漲特徵。

此外,受土地集中出讓政策影響,重點城市土地出讓延後,房企按正常投資節奏在其他區域進行補倉,帶來購置土地均價的下降。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道指出,歷年3月市場都具有較強的季節性特徵,即樓市“小陽春”,今年3月樓市又延續了1-2月市場熱度的慣性,並由中心城市向周邊城市擴散,因而帶來絕大部分城市房價的上漲。

同時,許小樂指出,今年密集出臺的政策調控已經產生了明顯效果,諸如深圳二手房價格環比漲幅持續收窄,3月上海新房、二手房價格雙雙回落等。但仍有部分熱點城市樓市持續熱度,調控效果有待釋放,如合肥和寧波等。

根據貝殼研究院的數據,截至目前,二手房市場景氣度下降,二手房業主預期減弱,市場成交也在3月見頂後回落,這說明市場已經開始調整。後期調控政策、金融市場監管、土地集中供應效果釋放下,預計市場成交量將高位回調。量的變化會逐步傳遞到價格端,房價漲幅也會收窄,逐步趨穩。

郭毅指出,今年在22個重點城市推出的土地集中出讓新規,延後了試點城市的土地出讓時間,所以一季度房企無法在這些地價偏高的熱點城市拿地,造成地價成交價格的下降。

另外,郭毅表示,儘管房企暫時無法在覈心城市購置土地,但也會繼續執行投資規劃,疊加去年市場整體銷售額增速較快,很多房企亟待補倉。“年初積極拿地,就能在年末實現銷售和回款,對企業來說是一個相對較好的投資行爲。”

後續重點城市陸續推出土地,並在二季度完成掛牌交易,勢必會帶來土地平均購置價格的上調。郭毅說:“熱點城市的地價相對較高,肯定會使地價的平均數值出現結構性拉昇。”

(作者:見習記者,李莎)

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