國內房地產市場有兩個重要轉折點:一個是從1998年開始房地產市場化,國內平均房價從2000元/平米,漲到10000元/平米,在20多年的時間裏,平均房價漲了5倍。而一線城市的房價更是從3000元/平米,漲到6-70000/平米。人均擁有住房面積從5-6個平米,變成了現在的39平米,要比發達國家人均33平米還要高出很多。現在96%的居民擁有1套房產,40%的居民擁有2套以上房產,擁有3套以上房產達10.5%。

另一個是,在2015年之前,我國居民很少有加槓桿的行爲,主要是投資炒房需求,而到2015年之後,我國全民加槓桿買房,買房主力從投資炒房到普通百姓。自此之後,國民的槓桿率大幅提升,房產佔居民家庭總資產的77%,另有23%是屬於金融資產。目前,國內有4億個房奴,個人房貸總額也超過了30萬億元人民幣。

爲了能買上一套房,家中父母掏空了所有的積蓄,替兒女湊夠首付款,然後再由子女還上20-30年的債務,父母養老錢,最後也沒了着落。正是因爲國內的高房價,很多人不敢結婚、不敢生孩子、更不敢亂消費,每個月賺來的錢多半都要交給銀行,所剩可支配收入也沒有多少,只能算是勉強度日。更關鍵的是,等幾十年房奴還清貸款時,房貸利息相當於可以再買一套房。中國老百姓的錢袋子被掏空了。

此外,高房價不僅掏空了普通百姓的口袋,還阻礙了當前的消費水平,也影響到我國經濟的發展。據瞭解,印度的消費率爲66%,巴西是68.5%,而中國人只有39%,這意味着,國內百姓的消費能力不僅不如發達國家,就相同的發展中國家的消費率都不如。因爲,中國有4億人每個月要還房貸,大量本來用於消費的資金都流向了房地產市場,老百姓用於消費方面的資金就明顯不足了。

此外,高房價還從另外兩個方面影響到中國經濟的發展:一個是,房價越漲越高,有了賺錢效應,大量社會資金流向房地產業,這使得實體經濟發展受到影響。另一個是,高房價會帶動商鋪和寫字樓的租金上漲,用工成本也隨之上漲,這使得很多實體經濟不堪重負,紛紛選擇關門倒閉。就連華爲任正非都在怒斥深圳龍崗地區的地價太貴,華爲的生產和研發基地,只能搬到東莞的松山湖地區。高房價帶來的是工資漲、物價貴,並且還帶動廠房、辦公樓的租金一同上漲。

面對國內房價的非理性的上漲,除了各地政府“因城施計策”出臺房地產調控政策之外,我國央行也採取了一系列調控措施:一個是,從2020年9月份開始,央行、住建部規定開發商要想融資必須要達到融資的“三道紅線”。此舉除了要降低開發商高負債率之外,也是要防控銀行的系統性金融風險。

二個是,從2021年開始,央行、銀保監會規定銀行流向個人房貸的資金不得超過總貸款額的30%,流向開發商的資金不得超過總貸款額的40%。各熱點城市的銀行都在收緊銀根,並上調房貸利率。現在房地產調控力度之大,歷史罕見。

更關鍵的是,現在很多開發商和大佬們都不看好未來的房地產。除了曹德旺、董明珠、任正非等企業家怒批高房價之外,萬達集團的王健林拋售名下大量商業地產,意在向輕資產化轉型。而像萬科、恒大、碧桂園等開發商都紛紛將業務轉向其他行業,力圖降低房地產業務在集團公司中的所佔比重。目前恰恰是,普通百姓搶着要買房,而房企和網紅大佬都不看好房地產業。因爲高房價已經影響到國內的消費和經濟的可持續發展,是該到擠幹泡沫、迴歸居住屬性的時候了。

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