原標題:四川達州再續“救市”政策背後:房價連跌兩年,開發商打折甩貨

作爲2020年全國第一個推出購房補貼政策的城市,達州今年發佈延續執行購房補貼政策頗受關注。

“房交會期間有優惠,8折購房,政府每平方米補貼100元,開發商再補貼100元,去看一下吧。”

在四川達州城市核心地帶的中心廣場上,九龍城促銷人員積極地向過往行人推介着房子。這個樓盤優惠政策還包括了2萬元家電現金補貼、5000元/套額外優惠等7項。

4月10日~18日,達州市2021年春季房地產交易展示會在這裏舉行。30個開發項目的促銷人員在廣場上散發傳單,一旦有人駐足,就會成羣結隊地圍攏過來希望帶去看盤。政府促進房地產市場的政策和開發商優惠促銷的政策被做成展板放在最爲矚目的位置。

儘管各大開發商都拿出了很大力度的促銷優惠政策,但是,現場的形勢顯示市場並不火熱,“週末的人要多一些,但也是看熱鬧的居多,整體市場形勢沒有明顯好轉。”達州市一位開發企業營銷部門負責人向第一財經表示。

在此次房交會前夕,達州市政府辦公室發佈《關於延長<中心城區應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩持續發展九條政策措施>執行期限的通知》,達州市中心城區100元/平方米購房補貼將繼續執行到今年6月底。

今年以來,一些城市房地產市場再度發生過熱現象,住建部時隔三年再次啓動約談模式。在此背景下,作爲2020年全國第一個推出購房補貼政策的城市,達州今年發佈延續執行購房補貼政策頗受關注。

房地產市場持續下行

就在房交會期間,達州土拍市場重啓。4月13日,正黃地產競得達州市蓮花湖IIIB7-1地塊,土地出讓面積34973平方米(摺合52.46畝);成交單價575萬元/畝,成交總價約3.02億元,摺合樓面價約3920.45元/平方米。

“正黃拿的地跟我們挨着的,但是單價比我們低了1000多元,以後它的價格空間就比我們大很多。”藍光芙蓉風華置業顧問向第一財經表示。

2018年5月,藍光地產以510萬/畝,摺合樓面價約5100元平方米的價格,拿到佔地約200.88畝的lllB2-5地塊,創下了達州土地成交歷史記錄,這是藍光進入達州的第一個項目。

然而,“藍光運氣不好,進入的時候正是達州房地產最高峯,拿地之後,市場形勢開始下行。”這位置業顧問表示。

一位達州房地產市場研究資深人士向第一財經介紹,達州房地產市場上一輪火熱是從2016年開始啓動到2018年達到高峯,均價從5000多元上漲到8000多元。彼時,樓市的火熱,使得2018年下半年開始市場就有回調的跡象。

達州市本地房地產平臺達房網的數據顯示,2016年,達州主城區商品住宅成交均價爲5200元/平方米左右;2017年,房價迅速“破6”、“破7”,部分房源銷售均價“破8”和“破9”;2018年,達州的房價相較2017年增長達到29%。

該市場研究人士表示,過快上漲透支了市場需求,樓市價格大大超過了達州市當地居民的收入水平,市場形勢從2019年開始急轉直下。

“最先開始降價的是位於蓮花湖片區的中梁首府,在2018年年底大幅降價促銷,折價1/3左右,單價從8000多元降到了6000多元。”前述開發企業營銷人士表示。

2018年,中梁首府樓盤將售價降到6400元/平方米,甚至最低達到6100元/平方米,而以前售價在8000~9000多元/平方米,最高甚至是上萬元。中梁的降價引發了購房者的不滿。對此,中梁的解釋是降價銷售的房源屬於尾盤。隨後達州市住建局約談了其負責人並對其展開調查。

“中梁降價之後,大家還比較含蓄,但是2019年以後,各大開發商都開始推出各種優惠政策,快速甩貨。同時,市場上“5”字頭價格的樓盤迅速多了起來,整體均價一直下降到現在6800元左右。”這位開發企業營銷人士表示。

達房指數監測數據顯示,2019年,達州市主城區商品住宅成交16199套,比上年同期下降23.55%,成交金額112.87億元,下降28.89%,成交面積下降152.76萬平方米,下降26.99%,成交均價7447.23元/平方米,下降5.8%。

進入2020年,市場又遭遇新冠肺炎疫情的影響。前述開發企業營銷負責人表示,外地務工人員約佔達州購房羣體的1/3,春節期間也是樓市傳統旺季,疫情防控抑制了返鄉置業,另外,疫情也使得外出務工或經商人羣收入受到了影響,因此,這損失了一大部分客源。

在這樣的背景下,開放商紛紛選擇了打折促銷、優惠促銷,通過“以價換量”的措施加快去化。達房網的數據顯示,2020年達州主城新房交易量雖不及2018年,但同比2019年卻增加了8.8%,可見“以價換量”在2020年達州樓市起到了關鍵性作用。

2020年,達州主城區商品住宅成交19327套,同比增長了26.66%;總金額133.85億元,同比增長了24.1%;總面積189.57萬平米,同比增長了24.1%,成交均價7070元/平方米,同比下降5.1%。

達房網的2020年度樓市報告顯示,連續兩年下降之後,達州主城區2020年新房成交均價同比2018年下降了超過了10%。截至2020年12月底,達州主城新房在售均價爲6759.51元/平方米。

與2017年~2018年日光、秒光盤頻現的光景不同,前述開發企業負責人表示,現在市場變化也帶來購房行爲的變化,之前購房者關注品質,現在明顯更關注價格,而且購買決策週期變長了。剛需成爲主要產品方向,一些主打改善型產品的又調整爲剛需產品。

政府連續出手“救市”

近年來,達州市中心城區實施了“西擴東跨南延,適度向北發展”的城市空間發展戰略。西擴重點發展就是蓮花湖板塊、馬踏洞板塊。達州市主城區以西外新區蓮花湖板塊爲城市熱點建設板塊,均價7000~8000元/平方米。

但是,在蓮花湖片區,今年年初推出的陽光大地書香瀾臺項目均價卻在6500元/平方米,開盤時還推出了48.8萬元任選82平方米戶型的優惠。這對蓮花湖片區形成了衝擊。陽光大地是2020年新進入達州市場的開發企業,一口氣拿下了5宗地,其風格就是快進快出。

前述市場研究人士表示,達州房地產市場下行,與前期市場上漲過快、價格過高有關,也與現在很多樓盤位於新開發區域拉低價格也有關,還有就是和一些像陽光大地這樣快週轉風格的開發商“低價入市”有關。

樓市的持續下行動搖了開發商信心。前述開發企業營銷負責人表示,在一些開發商快速出貨和低價入市的行爲下,市場均價持續走低,今年將有8~9個主力項目入市,蛋糕沒有變大,但是,供應量變大了很多,因此,開發商有些悲觀情緒。

根據達房網統計,2020年達州主城區全年成交涉宅用地共計30宗,成交佔地面積總約173.72萬平方米,增加約22%,成交金額總約81.08億元,上浮約2.6%;涉宅用地樓面均價上漲約298元/平方米。

不過,第一財經梳理髮現,達州2020年成交的30宗地中有10宗地是由當地政府平臺公司拍得。另外一位開發企業人士表示:“土地好多都是平臺公司來拿,怕流拍影響市場積極性。”爲了穩定信心,政府有關部門也多次召集開發企業座談會商。

針對市場價格走勢,前述開發企業人士表示,有關部門曾召集開發企業商談市場形勢,有一個意見就是設立市場價格的上限和下限,一個寬一點的浮動空間,但是此事最終沒有下文。“開發商太多了,不能形成統一意見。”

在這樣的背景下,達州市政府辦公室發佈《關於延長<中心城區應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩持續發展九條政策措施>執行期限的通知》。前述市場研究人士表示,受疫情防控影響,今年一季度成交量低,今年政府決定延續執行政策,目的還是穩定市場。

實際上,房交會也是時隔多年之後才重新舉辦。2020年,達州市恢復舉辦房地產春交會和秋交會,其目的也是搭建平臺恢復市場信心。

2020年1月11日,達州市人民政府發佈《關於中心城區穩地價穩房價穩預期確保房地產業平穩健康發展十二條政策措施》,規定凡購房者購買建築面積低於140平方米的新建普通住房,由市、區財政對各自供應土地的開發樓盤給予100元/平方米的補助。

這一政策出臺時還沒有爆發新冠肺炎疫情。

2020年4月28日,達州市又發佈《中心城區應對新冠肺炎疫情影響促進房地產市場平穩持續發展九條政策措施》再次擴大購房補貼範圍,將建築面積140平方米(含)以上新建商品房納入,並將住房公積金貸款最高限額從50萬調整到60萬、放寬產權車位補貼期限。

達州市住房和建設局有關部門負責人向第一財經表示,達州是2020年全國第一個出臺購房補貼政策的城市,因爲房價已經下跌很多。今年達州出臺政策繼續執行時,也事先向上級部門進行了彙報。

這位負責人沒有使用“救市”的表述。他解釋稱,出臺購房補貼政策的初衷是爲了剛需購房者提供實惠,也同時爲了貫徹中央“穩地價、穩房價、穩預期”的要求。達州市場80%是剛需,20%是改善型需求,市場並沒有投機炒作者。

在上一次房地產市場形勢下行期間,達州市也曾經推出過購房補貼政策,幫助打達州房地產市場走出低谷,走向新一輪上行週期。2020年1月,達州出臺12條措施時也使用的是“恢復購房補助”。

2015年7月22日,達州發佈凡在達州主城區購買首套建築面積140平方米以下普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房,每套住房受益財政給予購房業主80元/平方米的補助。這一政策持續到2017年12月20日。

在此次春季房交會上,政府有關部門強化了政策的宣傳,選擇在春交會前夕發佈,政府花錢爲企業賺了吆喝。在舉行房交會的同時,又拿出核心優質地塊啓動土拍市場。正黃所拿地塊就是在6家開發商進行數十輪競拍取得的。

五線城市的困境

在這次房交會上,各大開發商都拿出很有力度的促銷政策。前述開發企業營銷負責人表示,政府的政策對市場有一定幫助作用,但是整體市場仍然還在下行。而前述研究人士認爲,現在處於下行恢復期,預計這一趨勢未來還將持續一段時間。

實際上,近期除了達州,全國還有溫州、張家界等城市出臺類似政策。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲,此類城市的相關政策,客觀上都有助於房地產交易行情的活躍,也可以認爲在人口導入和去庫存方面,有相對迫切的需求。

達州是四川東北部區域性中心城市。在第一財經·新一線城市研究所發佈《2020城市商業魅力排行榜》的城市分級中,達州被列爲四線城市,不過,達州市場分析人士將達州歸爲五線城市。

這一城市受到了周邊成都和重慶兩大城市的虹吸效應。前述開發企業營銷負責人表示,“達州市是外出務工大市,消費人羣大量外遷,有經濟實力的都在外地購房,因此,外溢現象比較嚴重。”

接受採訪的人士和達州市民都談到一個現象,就是達州人很多到成都和重慶購房。那邊教育醫療資源豐富,有很多爲了小孩讀書選擇去了成都購房。前述研究人士也表示,實際上,達州上一輪樓市火熱也與成都樓市限購政策有關,使得一些購房者回流達州購房。

成都周邊區縣城也將達州作爲主要的促銷市場,比如2019金堂城市品牌推廣暨精品房產推介會在達州市舉行,金堂縣政府有關部門組織各大開發商向達州推介展示了金堂的樓盤。

從統計公報來看,2019年末達州市戶籍人口爲658.94萬人,常住人口574.1萬人。最近10年達州市的戶籍人口呈下降趨勢,常住人口略微有些增長。達州市人力資源和社會保障局數據顯示,2019年,達州市在外務工總數171.22萬人,其中省外務工126.0022萬人。

返鄉置業是達州市場的主力。一家房地產研究機構對達州樓市客羣進行了分析:比如,達州市開發重點西外片區的客戶羣有30-40%在達州本地工作,60%左右客戶在外地務工;而在南外片區20%左右在達州城區工作,80%在外地務工。

但是,這一羣體在外地購房的意願在增長。前述達州市住建局人士表示,四川大部分地市與達州都面臨類似境況,人口外流和房價下行,因此,也不只達州,其他地市也有推出購房補貼政策的,而且力度比達州更大。

比如,2020年10月,內江市政府辦公室印發了《保持中心城區房地產市場平穩健康發展的九條措施》,對符合購房補貼對象的首套房購房家庭按建築面積150元/平方米的標準給予購房人補貼;對在中心城區範圍內擁有1套普通商品住房,再購買第2套普通商品住房的購房家庭按建築面積80元/㎡的標準給予補貼。

該人士表示,去年四川省教育廳出臺政策,禁止跨市掐尖招生,這樣達州本地的小學資源不能夠往成都去考,所以這一塊也能減少一部分人去成都購房。另外,前述市場研究人士也表示,達州市也大力引進優質教育衛生資源,比如華西醫院、嘉祥外國語學校等的落戶達州。

近年來,達州也着力的吸引人口入住。2018年,達州市出臺的《川陝革命老區振興發展核心示範區建設實施方案》提出,到2020年,達州市主城區將建成“雙130”城市(即主城區面積達130平方公里、常住人口達130萬人)。

“十四五”期間,達州將借成渝地區雙城經濟圈的國家戰略,推動萬達開三大主城相向發展,聯動打造萬達開都市圈,協同推進川東北渝東北一體化發展;爭創四川省經濟副中心,達州將突出經濟總量“衝刺4000億”、城市規模“建設雙300”任務。

前述開發企業營銷人士表示,達州市的人口基數還是很大的,四川省人口第三大城市,而且城鎮化還在加速,老城區房屋老舊,很多農村人口還要進城,所以,市場還是有的,這也是爲什麼陸續有開發商進入的原因。

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