原標題：21房企融資談丨一季度房企境外發債規模下降43.5% 前十大房企融資總規模減少近6成

受房企融資“三道紅線”監管新規以及債市違約增加影響，2021年一季度以來，房企融資環境愈發收緊，整體發債規模大幅下滑。

根據貝殼研究院統計，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，爲2018年以來首季度的最低發行規模。其中境外債發債規模大幅下滑，較去年同期下降43.5%。

據克爾瑞不完全統計2021年初至3月22日的房企融資數據，約三分之二的房企融資規模有所減少，同比降幅超過50%的房企比例達到了39%。 

一季度房企境內外融資規模雙降

今年一季度房企發債總體呈現“V”字走勢，1月份出現發債小高峯，隨後2月份出現低點，3月份發行規模反彈。

據貝殼研究院數據，2021年一季度境內外債券融資到期債務規模約3735億元，同比增加134%。在到期還債壓力下，今年1月份房企“借新還舊”融資壓力大增，但受“三道紅線”約束，今年1月房企發債意願減弱，境內外債券融資累計約1630億元人民幣，同比下降5.3%。

2月份受春節假期以及美元債利率上行等外部因素影響，房企發債出現新低點，2月份房企發債大幅減少至480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。進入3月份，房企融資規模調頭向上，發債規模爲930億元人民幣，環比增長近94%。

總體而言，今年一季度房企境內外債券融資累計約3040億元，同比下降23%。在融資新規約束之下，2020年四季度至今，房企已連續兩個季度新發債規模低於到期債務規模。新增發債規模不及到期債務規模已漸成常態。

房企經過前幾年的融資擴張，今年迎來償債高峯。據貝殼研究院統計數據顯示，2021年到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將達12448億元，同比增長36%，房企償債壓力進一步攀升。預計2021年二季度房企償債規模約爲3279億元，相比一季度償債規模3735億元，略有下降，但償債規模仍屬高位。

約三分之二房企融資規模減少

從房企的表現來看，據克而瑞不完全統計2021年初至3月22日的房企融資數據，約三分之二的房企融資規模有所減少，同比降幅超過50%的房企比例達到39%。不同梯隊的房企表現也各不相同。雖然四個規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，但其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%。其次是TOP10的房企，降幅爲57.71%。排名在第11-30位的房企融資規模降幅最小，爲7.53%，主要原因在於該梯隊的房企對規模增長的訴求較大。

2021年1月1日-3月22日各梯隊房企融資規模變化（單位：億元）

（數據來源：企業公告，克而瑞整理）

在一季度債市整體下行的情況下，房企境內外融資出現分化，出現境內發債融資佔比上升、海外佔比下降的趨勢。據貝殼研究院數據，2021年一季度境內房企債券融資規模佔比64%，較2020年同期上升14個百分點。這是房企境內發債規模佔比近5年來首次超過境外發行規模，並有進一步擴大的趨勢。一季度受美元債劇烈波動影響，致境外發債規模大幅下降，較去年同期下降43.5%。

此外，隨着傳統融資方式收緊，ABS融資成爲房企融資新渠道。2021年3月，房地產ABS產品總髮行規模339.5億，同比增長33%。

房企海內外融資成本分化

從債券融資成本來看，一季度房企境外發債成本分化愈發嚴重。房企境外發債利率下降，境內利率則呈上升趨勢。

根據貝殼研究院統計，境內方面，一季度利率中位數4.40%，環比上一季度上升16個基點，較2020年一季度上升48個基點。境外方面，一季度境外債券融資票面利率中位數爲6.00%，較上一季度下降75個基點。

今年1月份，部分房企發行了較大規模的低利率境外債，拉低了境外債利率中位數。例如，碧桂園發行的一筆12億美元票據，利率低至2.7%；世茂集團發行的一筆8.72億美元票據，利率僅爲3.45%；而新城發展、旭輝控股發行的海外債，利率也未超5%。這些帶來的是境外債融資成本結構性下降。

2-3月份，房企在境外發行多筆高利率美元債引發關注。中指研究院的監測數據顯示，富力地產、陽光集團3月份的發債成本高達11.6%和12%。中指研究院統計數據顯示，今年3月份房地產企業融資成本明顯上升，其中房地產行業信用債融資成本爲4.45%，同比上升0.32個百分點；境外債融資成本爲8.19%，同比上升1.56個百分點。

貝殼研究院認爲，未來在防風險的背景下，預計房企債券融資難度將不斷升級，2021年在擴大適用融資新規的影響下，更多房企主動“降負”，全年融資規模將保持低位。中小型房企或將率先感受到債市壓力。截至2021年4月2日，在已發行債券的近70家房企中，近五成房企成功降檔，其中16%房企連降兩檔，當期“綠檔”陣營已倍增。

不過，房企整體呈現“降檔”趨勢，也利於房企進一步融資，預計年報季後房企融資需求會上揚。總體而言，在房地產降槓桿和限制金融機構資金流入房地產行業的背景下，未來各大房企的融資環境大概率將持續緊縮。

作者：21研究員/唐曜華 實習生/萬倩倩

統籌：21高級研究員/盧先兵

設計：林潢

（作者：唐曜華，實習生，萬倩倩 ）