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只要控制住銀根和槓桿，深圳樓市過度繁榮、房價快速上漲的問題將迎刃而解。

賴蘇婷/發自深圳

一

冰火兩重天的新房與二手房

4月，深圳天氣燥熱，但房產中介劉小亮心裏卻滿是涼意。

穿着白襯衫黑西褲的劉小亮無聊地看着手機裏的信息，這段時間他經常搬張椅子坐在店門口，和旁邊賣光明乳鴿的老闆聊天打發時間。

“二手房指導價出來後，交易差不多少了7成，現在只能做新房和租賃生意。”劉小亮說起二手房指導價顯得很無奈，“這些政策只是折騰剛需，我有一個客戶，湖北人，打算在深圳落腳，祖孫三代一起湊錢想要買一套500多萬元的房子，什麼都準備好了，政策一出首付款又提高了3成，只能放棄，繼續當個‘深漂’。”

劉小亮認爲二手房指導價對於剛需羣體影響最大。“現在也沒有辦法，只能看看銀行接下來有什麼政策。”

劉小亮提到的二手房指導價政策，是深圳市住建局今年二月份頒佈的深圳調控房價新規，其中對深圳全市3595個小區均價制定了指導價，銀行會以二手房指導價進行放貸。

二手房指導價出臺後，深圳二手房市場交易驟然降溫。根據機構數據，2月，深圳全市二手住宅過戶4166套，環比下跌40.55%；3月，深圳二手房成交量爲6253套，同比下降24.3%。

儘管二手房成交量出現明顯下滑，卻沒有帶來相應房價下跌，記者與不少二手房平臺交流發現，深圳大部分片區業主報價與新政出臺前無明顯變化。

二手房門檻被抬高後，被擠壓的二手房需求流入新房市場，使原本火熱的新房市場更加熱火朝天。據相關機構數據統計，深圳3月合計成交5305套新房，創下2015以來同期月度新高。

“打新太難了，現在連偏遠的坪山區都要4萬元／平方米了！”周先生說起自己深圳“打新”之路，充滿焦慮與懊悔。

“2019年想買房，猶豫了一下房價又漲了一波，等於2020年一年白乾，拖到2021年還沒有買上房，越來越焦慮。”周先生說，現在一邊是打新難，一邊是二手房價格飛漲，在深圳房價面前，自己“十年未變的工資”顯得很無力。

“打新資料老是通不過，好心塞，不知道咋弄了。”周先生正訴說着買房艱辛之時，又收到了系統“提交資料審覈不通過”的提醒。

由於新盤限價，不少二手房與新盤項目存在價格倒掛，在深圳西部熱點片區寶安中心、沙井、光明片區等“打新”異常火爆，“日光盤”屢見不鮮，打新規則也更加嚴格。前不久位於光明區的熱盤認籌規則異常嚴格，被認爲是“深圳史上最熱打新”。

在深圳西部打新熱居高不下之時，被擠壓的需求又如流水般從深圳西部流向了東部。原本爲遲遲難以清盤而頭疼的東部項目已開始坐享漁翁之利，不僅實現快速清盤，還額外收起了“裝修費”。

二

“被加價”的裝修

“之前去看時不需要收裝修費，半年後再去看一套要加收8萬元，現在一套直接要加18萬元，一分錢都不能少！”曾先生提到了2020年6月在龍崗永湖看過的新盤卓弘星辰，開始覺得位置過於偏僻沒有入手，但沒有預料到自己看不上的東部樓盤，居然開始加收“裝修費”。

記者前去卓弘星辰營銷中心探訪時發現，當前確實需要收取“裝修費”，收費標準是：小戶型（90平方米以下）18萬元／套，大戶型（138平方米）23萬元／套。

卓弘星辰銷售林政表示，“樓盤裝修費一直在提高”的情況的確存在，原因是“周邊二手房價格一直在漲，所以裝修費也在提高”。在問及“裝修費不同，裝修標準是否有差異”時，林政回應“沒有不同，就是價格不同”。

收取“裝修費”情況正在東部區域氾濫，記者走訪周邊樓盤瞭解到，裝修費收取標準大多是3000元／平方米至5000元／平方米，額外收取裝修費每套房會加收20萬元到50萬元間。

“剛去看了龍崗坪地的丁山河畔，銷售說一套加20萬元裝修費，我馬上掉頭走人，真當我們剛需人傻錢多嗎”？另外一名購房者李先生對開始加裝修費一事表示很氣憤。

記者從鏈家覈實瞭解到，當前位於龍崗坪地的丁山河畔每平方米加收3000元裝修費，且只剩下少量大戶型；如果以118平方米戶型計算，需要額外支付35.4萬元裝修費。

此外，位於龍崗布吉新盤凱旋天璽名庭裝修費最高叫價180萬元，銷售發來的消息寫明“裝修款需要一次性支付”。

“現在開發商不知道有多拽，想買房的人多了，對我們中介都不帶搭理的。”徐薇是負責深圳福田片區的房產中介，她表示新房熱度上漲後，開發商態度也慢慢發生轉變，“對於購買意向不強的客戶不太想接待。”

記者前去羅湖區新開盤的兩個住宅項目踩盤，瞭解實際情況。剛進營銷中心大門，記者便被攔了下來，“請問您有購房資格嗎？在i深圳提交資料了嗎？沒有的話我們是不接待的。”記者隨口應了一句“有的”，銷售繼續表示，“如果符合資質需要填寫代理人編號，我們銷售都是一對一服務。”

記者藉故說家裏人名額安排自己來看盤，對方表示不能提供符合的購房資質，以及填寫對應的代理人編碼，就無法安排看盤。“不是不讓您瞭解樓盤情況，我們都是按照規定操作的”。在另一個新盤，面對前來看盤的人士，銷售人員表示，“等你有購房資質再來。”

現在看盤不僅需要具備購房資質，在銷售方面也有不同。

一位住在坪山的業主告訴記者，現在出現了售樓處連銷售員都省掉的情況，“我們這個小區銷售方式是老業主推薦新業主，推薦成功可以送兩年物業費，銷售員都不用請。”

爲了獲得利益最大化，除了加收裝修費、節省營銷成本外，最“狠”的做法還是捂盤惜售。

“現在捂盤惜售已經是公開祕密，開發商和政府價格沒談攏就一直放着，房價也會漲，價格自然水漲船高。”某開發商內部人士表示，“捂得越久掙得越多”。

在深圳福田中心區有一個由深物業開發的項目皇御苑，2013年後開發進度明顯放緩，第五期與第六期開盤時間相差5年，且最後一期項目也是分批次開盤，第六期項目從2018年開盤至今，仍剩餘一棟樓未拿預售證，開盤時間未定。

從皇御苑租售中心和鏈家處瞭解到，皇御苑從5期均價3萬元／平方米到第六期均價9萬元／平方米，價格上漲200%。

針對深物業旗下皇御苑項目疑似長期捂盤惜售行爲，業內人士認爲，“項目容積率高、佔地大、規模大，外加國企背景，對資金回收要求沒那麼高，所以慢慢開發，反正地早就拿了，房價不斷漲，利潤能掙到更多”。

此外，許多熱點片區樓盤也不乏捂盤惜售情況。

位於寶安熱點片區的都市茗薈花園一期早在2020年4月份因“疑似捂盤”被約談，隨後在6月14日放出69套199-240平方米大戶型房源，均價約爲11.7萬元/平方米。剩餘的D座233套中小戶型，公佈稱將在2020年12月12日前完成整改後出售，但在公佈信息過去3個月後，不僅沒有售賣消息，營銷中心還被拆除。

2020年4月，太子灣雲璽大廈項目曾因“捂盤惜售”遭到處罰，針對此事，深圳市住建局局長張學凡曾表示，房地產市場正常銷售目的是爲了實現供需平衡，但有的開發商捂盤惜售，是屬於人爲有意製造緊張感。

從當前市場來看，雖然政府明令禁止“捂盤”行爲，但在巨大利益面前，頂風作案的開發商不在少數。

“現在新房市場缺乏競爭，開發商根本不愁賣，想怎麼操作都可以，得房率也是越來越低。”一位購房者在購房羣抱怨。

三

小產權房、公寓市場開始火熱

“我們主要做白石洲這一片區，去年每平方米是6萬元，現在已經到了10萬元。”陳老闆告訴記者，白石洲舊改消息一出來，他和幾個朋友一起合着開了一家中介公司，專門做小產權房、回遷房生意。

“白石洲舊改剛出來時生意比較好，買的人也比較多，但是客戶數還是比較有限，畢竟需要一次性拿出600萬元到1000萬元，而且需要等上五六年轉手。”陳老闆透露，他們通常會和買家、賣家商量清楚房屋細節，再安排雙方見面，“我們收費標準是一個點，雙方見面前需要支付一筆定金，假若見面談不妥定金也不會退，防止雙方繞開我們私下交易。”

記者問到，白石洲現在10萬元/平方米價格怎麼會有人來接盤，畢竟白石洲新盤鶴塘嶺住宅均價也不過11.05萬元/平方米。陳老闆答到，“大家都想對標華潤城，一樣的地段和配套，華潤城可以賣十七八萬元/平方米，白石洲怎麼不可以？大家都是這樣想的。”

“商品房被限制後，很多中介開始推銷回遷房，很多資金已慢慢流向回遷房，價格也漲起來了。”一位熱衷於購買深圳房產的鐘先生提到，周圍不少朋友都開始入手深圳熱點片區回遷房，“還有不少人因爲申請經營貸不方便繼續貸款買商品房。”

此外，鍾先生透露，有很多資產充裕的投資公司專門收小產權房和回遷房，然後進行加價轉賣，“主要是錢在不停貶值，很多人都投資，市場自然就火了起來。”

“我們公司請了一個華爲流程管理總監做項目，結果流程管理項目沒做出來，最後帶着我們公司股東、董事們一起炒小產權房，雖然業績不行，但是炒房掙了一大波！”在深圳企業工作多年的一位購房者說到了同事“炒小產權房”的事，“年會老闆都勸我們跟着一起炒農民房，完全忘了企業文化是回饋社會的初衷。但也可以理解，畢竟剛買的房倒騰一下就漲了100萬元，業務搞半天才掙一個首付錢。”

除了有投資需求的購房者，也不乏買不起商品房的剛需把目標轉向小產權房。

“我和丈夫商量買小產權房住着，就是有個落腳的地方，現在商品房實在買不起。”劉小姐表示，“買商品房不僅要分高，還要錢多，兩者缺一不可。”

和回遷房、小產權房一起火熱起來的還有深圳公寓。

“國際會展中心這個樓盤超級漂亮，您抽個時間來看下？”幹練的陳小云坐在門店的辦公桌上，熱情地向電話裏客戶推銷起位於寶安的公寓。

陳小云告訴記者，很多外地客戶買不了住宅開始轉向公寓市場，“現在多了很多買一層、半層的客戶，比如灣景時代有幾個客戶就是一次性買一層，一共20多套，一套80多萬元，共計約1600萬元。”

“目前買公寓的60%是投資客，大多買30多平方米一套，總價100萬元的公寓；40%客戶是自主型，會買60-70平方米一套，總價300萬元左右的。”陳小云表示。

從市場調查可見，深圳當前小產權房、回遷房、公寓正慢慢成爲深圳投資客和剛需關注的標的，深圳資金流向正悄然發生着變化。

四

槓桿炒作問題

今年4月，深房理102份舉報材料引發全國關注，時間持續發酵後，深圳市住建局聯合其他六個部門聯合發佈公告，表示對違規炒房行爲進行嚴查，這一舉動引發了深圳樓市再一次波動。

到底有多少炒房客？深圳房價會不會降？都成了市場關注焦點。

截至目前，深圳官方還未發佈關於深房理炒房的處理結果，但這次舉報事件蝴蝶效應已經開始展現。

據網上爆料，深圳某銀行發佈關於《暫停網紅關注樓盤及關聯人員業務進件》通告，當中提到將對深圳13個網紅樓盤以及17名涉事人員採取業務暫停受理措施，經過覈實，通告中名單與人員大部分與“深房理”炒房團隊關係緊密。

有深圳銀行從業者透露，目前單位發佈通告，禁止與深房理有關人員開展業務，且採取“貸款終身負責制”，負責發放貸款的客戶經理要對自己業務負責到底，要是查處違規放貸行爲會受到處罰，“針對深房理這件事行裏專門開了會”。

廣東住房政策研究中心專家李宇嘉多次強調，深圳樓市本質不是供應問題，是槓桿炒作問題，“只要控制住銀根和槓桿，深圳樓市過度繁榮、房價快速上漲的問題將迎刃而解。”結合當前深房理炒房事件曝光，深圳過熱樓市能否在這次整頓後實現降溫，成爲市場關注焦點。

在採訪中，一位深圳購房者對記者表示，“深圳發展起來靠的就是這些農民房，大家纔有地方住，城市才能發展。現在政府把房子都拆了，大家住哪裏？現在連小產權房價格都在上漲，未來要靠誰來建設這座城市呢？”

（圖片來源網絡，版權屬於作者）

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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