澎湃新聞記者 李曉青

4月20日，在克而瑞研究中心地產金融會議上，易居企業集團CEO丁祖昱在談及當前的房地產形勢時表示，無論是一二線還是三四線城市，都在全面實施限制性政策，房地產發展邏輯一定會發生改變。

“過去慣用的方式，發展的手段、戰略，今天都要做相應的調整，如果不調整的話，如果不去適應大方向的話，我認爲每家開發商的壓力都是非常大的。地產的發展邏輯已經不支持高增長了，開發商現在拿地銷售比就是0.2%，非常保守，但這也是能夠控制風險的比重。”丁祖昱說，從行業規模上來看，一季度的房地產銷售規模不僅比去年大增，比前年（2019年）的銷售面積也同比增長了20.7%，銷售金額增長了41.9%，在融資受限的情況下，目前靠銷售回籠還能夠滿足當前現金流的需要。

政策方面，丁祖昱表示，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地讓整個行業圍繞着房住不炒，去槓桿，穩地價、穩房價、穩預期走下去，而且將是長期政策。

丁祖昱表示，“我覺得今年就有一半房企的‘三道紅線’會變綠，當然有一些房企努力三年也變不了，兩者之間也會產生新的分化。過去說在於規模的分化，今天的分化在於負債上的分化，相關財務指標的分化，哪怕很大規模的房企，如果三項財務指標變不了綠，那麼它的規模越大，風險越大。”

對於開發商來說，丁祖昱認爲，開發商只要抓兩頭就行了。一頭抓投資，投資一定不要出問題。一頭抓營銷，營銷一定要出貨，控制成本，使用各種各樣的營銷手段。

丁祖昱提供的數據顯示，2020年的新房成交同比增長了103%，比2019年的100城增長了37%。從一二三四線城市的情況來看，一線城市表現得最好，二線城市有分化，整體增長了20%，也有一些城市的銷售數據和2019年相比有所下降。

在談及雙集中供地時，丁祖昱表示，雙集中供地給一部分的三四線城市，長三角的三四線城市、熱點的三四線城市的土地市場很大的機會。但丁祖昱強調，有些地塊爭奪下來是虧的，因爲樓板價和溢價率都太高。

克而瑞證券首席分析師孫楊認爲，從公司存量資金角度來看，在雙集中政策下，房企分化明顯，房企在短時間內對保證金和前融的需求大大提升，除去短期負債後在手現金的剩餘量越多，公司的安全邊際相對越高，對於高息資金的需求量越低。

對於未來房地產行業發展趨勢，丁祖昱認爲，一方面行業肯定是步入無增長時代，銷售面積保持在17億平方米，銷售金額可能還會增長；另一方面，房企還是要快速去槓桿。

丁祖昱認爲，現階段的地產行業整體開發已經進入到瓶頸。“由於今天的金融環境不太支持，或者很不支持，所以對於房企來講，還是要開闢第二戰場，尋找第二根曲線。”

在第二戰場的選擇上，丁祖昱給出了自己的建議，他認爲物業管理、住房租賃、辦公樓、文旅、養老產業和投資是開發商可選擇的方向。