本文來自微信公衆號“中國房地產報”

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作爲“萬億GDP”、“新一線城市”、人口超過千萬的明星級城市，佛山樓市回升是必然的，但大漲空間有限。

江小亭/發自東莞

當大灣區其他各城市還在等待遲到的“小陽春”之際，佛山樓市似乎已直接“入夏”。

“3月勁銷xx億元”“即將升價”“4月全線上調5%”“現在沒貨，需要等拿證加推”，如今的佛山市場，正被一股火熱的營銷氛圍環繞着。隨着廣深莞調控加碼，熱錢開始向周邊四散湧出，其中位居萬億GDP陣營的佛山或成爲大灣區樓市這一輪輪動新戰場。

需求湧進，封盤調價，交易量自是隨風而動，從3月份成交來看，佛山新房、二手房市場均迎來大漲。一時間，佛山這個區域樓市泛起漣漪。

“佛山會成爲粵港澳大灣區下一個樓市爆發點嗎？”

“佛山樓市回升在情理之中。”廣東住房政策研究中心專家李宇嘉對中國房地產網東莞表示，作爲“萬億GDP”、“新一線城市”、人口超過千萬的明星級城市（2020年佛山實際人口首次破千萬），佛山樓市回升是必然的，但大漲空間有限。

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3月一二手房網籤量暴漲

佛山樓市的熱最直觀體現在數據上。

據佛山市房產信息網數據統計，過去的3月份，佛山市共成交約1.23萬套新房，同比2月大漲122%，同比去年3月的7865套網籤量，漲幅也高達約56%。其中僅臨廣的順德、南海、禪城三區便貢獻了超70%絕對成交。

二手房交易方面，3月佛山二手房網籤面積同比上漲131.6%，環比大漲85.79%，成交總套數僅次於2017年同期，爲近10年來第二高。

相比大灣區其他調控加碼城市，樓市活躍度則呈現較爲統一的下行態勢：3月的廣州新房網籤不足萬套，同比下跌37%；東莞3月新房網籤僅2173套，同比下跌近20%；另外的深圳，受二手房參考價影響，3月二手房過戶量也同比下跌超20%。

與此同時，土拍市場也在強力助推樓市熱度。

4月8日，佛山順德區陳村誕生一宗樓面地價2.2萬元/平方米“地王”項目，彼時周邊新盤價格每平方米普遍在“2字頭”上下。

一時間，封盤、調價、銷售連夜call客的操作再次在周邊多樓盤上演。在“地王”鼓動下，樓市熱度升溫明顯，且“地王”威力還在不斷擴散，從臨廣輻射到更遠的佛山非限購區域。

不過值得注意的是，市場所呈現的不一定是真實情況，“取消原有優惠，價格全線上調”體現在更多項目上，這或許僅是房企們的營銷噱頭、逼客手段之一，通過以往經驗得知，隨之而來的或許可以推出新的折扣力度。

但一系列操作對於引燃市場熱度卻有着非常關鍵作用。其中，區域二手房業主的心態便在潛移默化中“膨脹”了起來。

“受新房市場熱度影響，最近調價的二手房業主較多，少的每平方米幾萬元，多的幾十萬元，惜售情緒也更加濃郁；有業主隔兩三天就調價一次，出讓誠意低。”當中國房地產網東莞問及如今業主心態時，臨廣某中介人士表示。

以位於千燈湖板塊的南海萬科廣場爲例，剛剛過去的3月份以及當下的4月份，便迎來多位業主調價，其中有房源半個多月便調價數次，掛牌價漲幅明顯。

此外，在媒體統計的廣佛線沿線部分二手房3月掛牌價格與往期對比中，項目可見的漲幅同樣可觀。

“佛山屬於補漲，這兩年周邊的東莞、廣州、深圳都漲的比較多，佛山市場一直不溫不火，隨着其他地方調控升級，投資力量開始轉移到了佛山。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對中國房地產網東莞表示。

整體來看，近期佛山樓市熱度可圈可點，在城市經濟實力帶動下，區域房價也有一定支撐點。

但細窺其中，發現猛漲的只是局部，全市仍是冷熱不均現狀。

其中，新盤去化快、二手房業主心態樂觀的區域主要集中在臨近廣州板塊，即限購區域，如南海千燈湖、三山新城、張槎、禪城核心區祖廟（行政中心）、順德佛山新城、順德中心區大良等。

三水、高明等相對較偏遠的不限購板塊，每平方米單價普遍仍在“1字頭”以下，拉低着佛山全市均價。

此外，近兩年部分非限購偏遠板塊由於長時間未能消化完成，已連續橫盤多時，甚至還出現價格不升反降情況，與臨廣和中心區板塊置業熱相比，形成巨大差異。

“大家都在說佛山樓市很熱，但我大前年買的房子如今都還被牢牢套着，即便是現在，算上持有成本幾乎沒賺。”一位在2018年高點時期購入非限購區獅山某項目的業主無奈的說道。

“越限購的地方房價漲得越快”是不少投資客遵循的價值法則，也是部分市場呈現的結果。

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高地價與軌交等推動房價上漲

佛山限購區的房價大漲，高地價是主要推動力。

2016年10月，佛山開始實施限購區土拍限價，這也是一直以來佛山整體樓市保持較爲穩定的原因之一，但自2020年4月開始便大範圍取消了土拍限價，截至目前限購區土拍基本不再設最高限價，加上多宗優質地塊頻頻出讓，佛山土地市場呈現供需兩旺局面。

據統計，2020年佛山共成交商住地106宗，成交總金額達1357億元，位列全國300多座城市土地出讓金排行TOP8。

其中共有31宗商住地樓面地價每平方米超萬元，數量創歷史新高；這些地價每平方米超萬的出讓宅地幾乎都集中於限購區，順德區9宗，南海區12宗，禪城區10宗。

今年以來，板塊內更是誕生了2.2萬元/平方米的新“地王”，創紀錄。

在多宗高價地塊的拉動下，市場預期被拉高，佛山限購區房價自是保持攀升。

“限購區域房價上漲，另一個推手就是軌道交通的互聯互通以及政府打造中心城區，推動局部房價上漲。”廣東住房政策研究中心專家李宇嘉就佛山樓市分化問題表示。

隨着佛山2號線、廣州7號線、廣佛環線等軌道交通鋪排建設，廣佛區域間聯繫更加緊密化，臨廣項目房價自是水漲船高，與非限購區房價分化程度也進一步拉開。

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樓市是否一直火下去？

佛山、東莞作爲廣東省內繼廣深之後兩大能量引擎，無論是從經濟總量、省內關注度還是城市發展潛力，莞佛兩城都是重要對標選手，似有一種你追我趕、暗自較量之勢。

樓市方面，2020年的東莞在深圳樓市帶動下，城市房價漲幅跑在了全國前列，引發接二連三調控舉措。如今，“萬億GDP”陣營中的佛山同步迎來樓市局部熱度猛漲，佛山是否會成爲大灣區下一個爆發點引發關注。

對此，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受中國房地產網東莞採訪時表示，“像現在這樣一個補漲勢頭佛山房價會小幅上漲，但正如它的城市品性一樣它並不是那種會有漲幅的城市，相比之下，深莞惠這些板塊會要更熱一些。佛山最大的阻礙是廣州，廣州樓市本身也較爲平穩，因此佛山樓市應該不會出現像去年東莞那樣的一個暴漲，只是擁有一定補漲空間。”

“在中央‘房住不炒’主基調下，佛山樓市雖未迎來重磅調控舉措，但並不意味着監管寬鬆，在調控整體氛圍趨嚴背景下，熱點外圍城市更是成爲關注焦點，地方政府對於樓市監管必定不會放任。”另一位資深房地產人士表示。

僅目前來看，佛山樓市局部熱度已招來部分調控動作。

3月31日，佛山市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金抵押貸款政策的通知》，對貸款額度、發放對象標準等進行了調整。

主要調整包括：非住宅不予以發放貸款，住房貸款限制面積段；個人貸款最高額度由50萬元降爲30萬元；停止向已有兩套住房的家庭發放貸款等。

佛山後續如像熱點區域出現房價漲幅較爲突出情況，不排除有進一步調控政策出臺。

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責任編輯：劉萬里 SF014