原標題：廣州樓市調控加碼 壓制樓市投機炒作

廣州樓市調控仍在加碼。

4月21日晚間，《廣州市人民政府辦公廳關於完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（下稱“《通知》”）發佈。

《通知》中涉及人才購房需社保、調整增值稅徵免年限引起市場矚目。

在業內人士看來，《通知》的出臺緊扣着廣州這輪樓市上漲中出現的“假人才真炒房”的行爲，具有較強的針對性和導向性；同時，個人銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年，也有助於抑制短線炒作，快進快出。

堵住人才炒房漏洞

部分能以人才名義購房的人士將在這輪“打補丁”式調控中喪失房票。

《通知》有指出，享受市轄區人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。

與以往樓市上漲不同的是，廣州這輪成交率先復甦的區域黃埔區、南沙區等是人才購房放鬆的區域。

以去年成交升幅一度領跑廣州各區的南沙爲例，在南沙工作的本科及以上學歷或中級工以上人才，在該區範圍內購買首套房不受戶籍、社保和個稅繳存限制。此外，港澳居民在南沙區購房，享受與廣州市戶籍居民同等待遇。而廣州曾於2017年3月升級樓市限購，規定非本市戶籍人口僅可購買一套住房，且需要連續繳納五年社保，僅增城區和從化區除外。

此次《通知》規定享受市轄區人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。這也是對以往的人才政策進行了微調，以進一步打擊投機客借人才之名行炒房囤房之實。

早在4月2日，《廣州市人民政府辦公廳關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱“《意見》”）發佈。其中，就有提及，通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

彼時，就有房企人士向第一財經記者直言，人才購房限售延至三年雖然有助於遏制投機客借人才名義炒房，但《意見》既不上溯既往成交記錄，也沒有設置人才購房的個人所得稅或社會保險的繳費門檻，難以有效甄別並打擊投機客“假人才真炒房”。

如今，人才購房受到個人所得稅或者社會保險繳納證明門檻的約束，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這有助於進一步堵上人才炒房的漏洞。

“廣州對‘人才炒房’現象進行了嚴打，限購限售一起推進，說明在人才和購房政策方面進行了優化，調控主動性和針對性增強。”嚴躍進指出。

業內認爲，廣州加碼人才炒房漏洞，也是在落實發改委“統籌做好放開放寬落戶、人才引進和房地產調控工作”的需要。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，這次人才政策新政，如果想獲得實效，必須還要輔助本地流水、本地就業證明，否則在房價上漲預期強烈的情況下，可能還會出現養社保的情況，即先簽約鎖定購房，一年以後再網籤。

《意見》明確，將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值稅徵免年限從2年提高至5年。增值稅徵免年限的條件，這也是最近兩年房地產稅費調整的重要方向。

據不完全統計，包括深圳、無錫、瀋陽、成都和廣州五城出臺了此類增值稅政策，即從過去的“滿2“調整爲“滿5”。《意見》調至“滿5”，可以減少短線炒作的衝動，打擊快進快出的投資行爲。

值得一提的是，廣州樓市限售政策並未升級，仍是2年。李宇嘉續稱，這意味着廣州還是希望樓市在高位能夠保持平衡，在價格穩定的前提下，促進供需兩旺。

壓制投機炒作

這是本月來，廣州第二次出臺涉及樓市調控的政策。

這輪樓市出臺的背景是，廣州樓市在過去一年達到了近年新高，市場需求火爆。

合富研究院等多個機構數據均顯示，廣州2020年商品住宅成交有望突破1200萬㎡，爲近三年高位；二手住宅成交年內有望突破10萬套。

價格方面也有大幅上行。上海易居房地產研究院發佈的《全國百城房價報告》顯示，廣州房價於2020年10月份首度突破3萬元/㎡，達到30396元/㎡。早在前兩年，廣州房價一度跌破2萬元/㎡。

其中，個別區域，投機炒房、業主羣控盤等投機現象表現突出。諸如，天河珠江新城的領漲盤中海花城灣，帶動保利心語等一衆樓盤上漲，甚至波及到天河邊緣範圍。市場分化、標杆項目快速拉動區域房價跟漲的特徵明顯。

此前，國家統計局發佈了《2021年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數據顯示，廣州新建商品住宅價格同比上漲6.9%，二手住宅價格同比上漲9.8%，這個漲幅在四個一線城市中排名第一。

這種態勢仍在延續。3月小陽春，廣州樓市（一、二手住宅）總體持續復甦。合富研究院指出，廣州一手住宅成交熱度回升至去年12月水平（合富研究院監測80代表樓盤成交）；二手住宅全市網籤4454套，高於去年下半年月均水平，交投活躍。廣州越秀、天河、海珠、荔灣中心四區，供應緊張局面進一步加劇，近郊的黃埔、番禺階段性缺貨特徵顯著，熱點板塊輪動至遠郊的白雲、增城、南沙。整體來說，廣州樓市在過去一年迎來了近三年來的交投活躍期，而這種態勢仍在延續。

此輪調控來襲，在諸多市場人士看來，可謂恰逢其時。此前的4月9日，住房和城鄉建設部副部長倪虹召開保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個城市政府及住房和城鄉建設部門負責同志參加。稍早前的4月8日，倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個樓市升溫明顯的城市政府負責人，要求不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。大灣區重要城市，廣州升級調控政策也被認爲順應時勢。

最新的4月6日，廣州市規劃和自然資源局關於公佈《廣州市2021-2023年住宅用地供應三年滾動計劃》的通告。通告提到，2021-2023年，廣州全市計劃供應住宅用地1910公頃，年平均計劃供應住宅用地637公頃。從供應總量看，廣州2021年宅地供應計劃並未顯著增加。

上海易居房地產研究院發佈《2021年3月40城土地市場報告》顯示，3月份，40城土地市場整體延續平穩態勢，土地成交量環比增長6%，同比增長8%；出讓金環比下降26%，而溢價率環比持平。其中，3月份，廣州等13城的土地成交溢價率爲0，數量相比2月明顯增加，土地市場仍處於降溫中。

深圳一家TOP5的房企人士在留意到21日晚間廣州的樓市調控政策之際顯得較爲從容。他向第一財經記者表示，“調控目前尚未觸及供應端，側面也維護了開發商利益，不能影響開發商拿地熱情。”

李宇嘉也就廣州樓市後續走勢分析稱，調控政策抑制需求端，近期房貸額度收緊、按揭貸款利率明顯走高。廣州房貸利率已連續3個月上漲，首套房貸利率超北京。再加上土地供應放量溢價率下降，意味着廣州房地產市場將達到頂部，未來將在頂部徘徊，下半年預計將回落。