原標題：解決大城市住房難題，專家稱首先要加大建設用地投放量

大城市要探索如何讓閒置的工業用地和商鋪用地更多地向住宅用地轉換。

如何破解大城市住房難題，促進住房租賃市場健康發展？

4月21日，在由中國建設銀行聯合相關機構發起主辦的首屆浦江住房租賃高峯論壇上，上海交通大學安泰經濟管理學院特聘教授陸銘表示，破解大城市居住難題首先要在供給側改革，加大建設用地投放總量。

其次是在用地結構上做文章。陸銘認爲，即使像上海、深圳這樣高房價的城市也存在商業地產相對閒置的問題，接下來要探索如何讓閒置的工業用地和商鋪用地更多地向住宅用地轉換。

陸銘以及團隊調研發現，人口重回市中心成爲大城市人口流動的方向，倫敦、東京等城市在上世紀八九十年代出現人口迴流中心城區現象，這種現象在中國的大城市也越來越明顯。“在2008年左右，上海新增生產性服務業崗位大量集聚在中心城區趨勢就已顯現。因此，上海出現人口重回中心城區現象並不意外。”

因此，陸銘認爲，公租房建設的空間佈局上要考慮到人口布局可能會越來越趨向於中心城區的情況，其次要考慮在郊區的地鐵沿線建公租房。

“低收入羣體對地鐵的依賴性超過高收入羣體，未來郊區新城佈局公租房和廉租房要考慮離地鐵不太遠的地方。”陸銘說。

2020年中央經濟工作會議上提出要解決大城市的住房問題，今年兩會政府工作報告再次強調，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強認爲，未來中國租房市場非常大。“中國城鎮居民未來會有1/3租房子住，會用1/3的收入來支付房租等相關租賃費用。”

易居企業集團CEO丁祖昱則認爲，這一比重在大城市中會更高，可能超過40%。“上海有300萬套以上的租賃需求，服務近千萬人，差不多上海40%的人都是在租房子。”

長租市場目前面臨的最大問題是租賃收益率低。

丁祖昱談到，與2019年相比，房價漲了很多，但租金卻很穩定，甚至在某些城市出現下跌，其中上海下跌6%，南京下跌10%。

“目前租賃市場的租金回報率或者簡稱房租/房價比，絕大多數不到2%，這還是毛租金收益率，實際上，毛收益率最少要達到5%，淨收益率不能低於4%，否則長租房市場難以持續發展。”柴強說。

柴強認爲，房價和房租逐步迴歸到正常，最終要通過很長的慢跑，目前來看政策要在取得成本上發力。

“首先是利用集體建設用地，利用企業閒置的土地，特別是城區中低效利用的廠房、商業辦公用房改建成爲租賃住房；其次是降低租賃住房的運營費用，特別是把非居住房屋改建爲租賃住房的用水、用電、用熱成本；第三是提高租賃住房的經營收入，實行精細化管理，提高出租率；第四是降低租賃住房和運營的融資成本。”柴強說。

陸銘還認爲，促進租賃市場發展還要逐步實現租售同權。“公租房所附帶的權力和買房子和商業市場上租房的權力應該是平等的，比如青年公寓租客在辦居住證時受限制，我認爲毫無必要。”