原標題:房地產有息負債增速下降,綠檔房企1元負債換得3元銷售額

據《證券日報》記者根據公開資料整理獲悉,在2020年銷售規模TOP20房企中,龍湖集團、華潤置地、中海地產等9家房企綠檔,其中,中國金茂、金科集團等房企通過“促回款、降負債”等措施實現“降檔”,但龍湖集團是5年來均處在綠檔陣營。

依據“三道紅線”規定,如果三項指標均不達標,歸爲“紅檔”,有息負債規模不得提升;兩項不達標,歸爲“橙檔”,有息負債規模年增速不得超過5%;一項不達標,歸屬“黃檔”,有息負債規模年增速不得超過10%;三項指標全部達標,歸爲“綠檔”,有息負債規模年增速不得超過15%。

“未來兩年的市場格局,衡量企業上升空間或者估值情況,要看兩個指標,一是,是否是綠檔;二是,拿地與銷售比值情況。”某證券機構首席分析師向《證券日報》記者透露,在全行業控制有息負債規模的格局下,綠檔房企可融到的有息負債更多,尤其TOP30中綠檔房企擁有1元負債換得3元銷售額的能力。

對有息負債規模增幅的控制對房地產行業意味着什麼?通過一組研究數據可知一二。據廣發證券發展研究中心根據公司公告和Wind數據以434家樣本房企統計顯示,截至2020年中期,TOP10房企有息負債規模爲3.01萬億元,行業市佔率爲14%,合計可以新增有息負債規模爲1856億元,增幅比例爲6.2%;TOP11-30房企有息負債規模爲2.1萬億元,行業市佔率爲9.8%,可以新增有息負債規模增速爲7.4%;434家樣本企業可以新增有息負債規模7431億元,上限爲7.3%。

“三道紅線”融資新政之後,從地產行業有息負債規模增速預判來看,2021年增速上限樂觀預期爲7.2%,中性預期爲5.7%,悲觀預期爲4%。縱向對比來看,2013年至2018年,地產行業有息負債規模增速爲25.3%,2019年至2020年爲5.5%。

不難看出,“三道紅線”帶來的將是整個地產行業槓桿率的快速下行,提高行業資金使用效率,淘汰落後企業,降低系統性風險。還有一個重要的深遠影響,就是行業排位將重新洗牌。正如上述分析師所示,各檔企業在金融資源分配方面發生了扭轉,從“金字塔”變爲“倒金字塔”。

倒退10年來看這一“金字塔”是如何變化的,從2011年到2020年,以53家上市企業爲樣本,按照四檔進行分類,紅檔公司負債規模複合增速最高達到28%,在“市場化分配”金融資源的時代獲得了最多的資源;橙檔、黃檔和綠檔公司在過去接近10年的時間裏,有息負債複合增速分別爲21%、20%和16%,綠檔房企獲得最少的金融資源。

若按照“三道紅線”融資新規的執行標準進行負債增速限制,則綠檔公司獲取有息負債的能力受影響並不大,較過去僅下滑了1%;黃檔、橙檔分別下滑10%和16%;紅檔公司的降幅最爲顯著,下滑幅度達到了28%。如此一來,可以說,受益者或者說能在接下來的市場中更上一個臺階的,顯然是綠檔房企。

2021年“三道紅線”全面實施後,同一陣營中拔得頭籌的,是拿地積極的綠檔房企,行業將進入“好孩子”享受紅利時代。

據貝殼研究院最新統計顯示,截至3月31日,超62家房企發佈年報,其中近五成房企“三道紅線”實現降檔,3家房企保持紅檔,12家房企保持綠檔。

截至4月19日,在《證券日報》記者統計的TOP20房企中,剔除尚未有業績快報和年報公佈的中南置地外,9家房企爲綠檔房企,他們分別是龍湖集團、保利發展、招商蛇口、龍湖集團、華潤置地、世茂集團、中海地產、金地集團和金科集團。其中,過去多年均保持綠檔的房企爲龍湖集團、華潤置地等,民營房企僅龍湖集團和世茂集團兩家。

“原來沒想到‘三道紅線’會出來,也沒想會對我們有利,其實這對行業和中國經濟都是利好。”在2020年業績說明會上,龍湖集團董事長吳亞軍曾向《證券日報》記者表示,對龍湖集團來說,過去是企業內部自律發展,現在是外部力量助力更上一個臺階,自然而然地給了龍湖集團擴大能力圈的機會。

換言之,在其他房企忙着縮減拿地甚至不拿地、強化銷售、減少融資、甚至引入戰投、轉讓項目公司,使用各種手段降低負債,收縮發展之際,綠檔房企新增有息負債規模相比過去,幾乎沒變。這個沒變,於規模上對標公司而言,就是加速器。

據《證券日報》記者統計獲悉,截至2020年底,剔除3家尚未公佈年報的房企,融創中國、碧桂園、中國恒大、陽光城、金科集團都在降低有息負債規模,同一時間,龍湖集團、世茂集團、中海地產的新增有息負債規模都以10%-15%速度在增長。

以龍湖集團爲例,截至2020年底,淨負債率下降至46.5%,達到近5年來最低水平;現金短債比達到4.24倍,剔除預收款後,資產負債率爲67%,依然穩居“三道紅線”綠檔;有息負債爲1673.7億元,同比增長14.6%;平均借貸成本降至4.39%。

換言之,在某房企需要降低800億元有息負債的同時,龍湖集團可以在這一指標上新增250億元,若按照平均地貨比36%計算,這250億元新增負債全部用於拿地,可新增700億元貨值,一降一升,發展速度差距可見一斑。

“這是一個比較舒服的區間,若再疊加5%以內的融資成本,在同陣營房企減速發展之際,這些綠檔房企若再強化多元化拿地能力,將會在規模上快速上位,即使相對控制規模發展節奏,也能在見長的多元化業務上迅速發力。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示,同時,綠檔房企擁有更多信貸申請額度,而大型金融機構擁有更多的信貸投資額度,更有利於頭部綠檔房企獲得開發貸,這是良性循環。

更重要的是,在行業整體忙於調整債務結構之時,綠檔房企將有利於擴大能力圈。

多年自律做“好孩子”,收穫的季節或許馬上來了,未來的房地產行業,“好孩子”優勢將愈發明顯,若能戰略上走對方向,會分享行業調整帶來的紅利。正如上述分析師向《證券日報》所示,若所有公司維持當前的分檔水平不變,到2025年,TOP30房企市場佔有率將提升至55%;若在未來3年內,TOP30公司整體平均完成1次降檔,則到2025年,市佔率水平將提升至61%。

更重要的是,分檔表現越好的公司,整體集中度水平提升的幅度就越大。其中,ROE高於約定有息負債增速的房企,大概率銷售規模增速會超過有息負債增速,綠檔房企有望保持兩位數的年增長速度,“好孩子”會更優秀。

(原題:《透視“三道紅線”體檢報告:房地產有息負債增速或降至5.7% 綠檔房企1元負債可換3元銷售》)

責任編輯:陳悠然 SF104

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