年报透视|⑤规模战愈演愈烈，物企“大逃杀”该如何突围

文 | 研究员姜城羽

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截止目前，已有45家物企先后登陆资本市场，行业竞争日益激烈，其中对规模的追逐更是趋于白热化。尽管具体的做法都是扩张管理规模，但各家物企的动机却不尽相同，其中既有跑马圈地的发展策略，也有向资本市场证明价值的不得已，更有许多被动应战的无奈。

作为独立第三方研究机构，克而瑞物管无意点评各家物企对规模的追逐是否合理，而是更希望站在宏观的行业视角，尝试为局中人指明发展的方向。

通过已经披露的40余家上市物企年报，复盘整个物管行业全年的规模增长情况，克而瑞物管试图回答如下的问题：

2020年各家物企的规模增长如何？如何增长最有效？什么业态受追捧？增长策略如何？规模的增长的利弊怎样？面对席卷全行业的规模战局，不同类型的物企应该如何走出属于自己的规模增长路径？

规模战战况如何？

规模增长集中在头部物企，行业增长可支撑

据已公布的数据统计，合约管理面积平均增长3916.6万平方米，合约管理面积平均增速高达45%；在管面积平均增长2809.0万平方米，在管面积平均增速高达50%。

就合约管理面积增量而言，规模的快速扩张主要是缘于头部企业的收并购行为。与之对应的，中小型物企则受限于自身的资金规模，在收并购方面难以发力，合约规模增长相对乏力。

就合约管理面积增速而言，个别物企增速惊人，拉动平均增速虚高，并不能充分反映行业规模增速真实情况。

统计显示，6成上市物企增速低于40%，而增速高于80%的超高增速物企占比仅1成左右。

在管和合约面积增量排名靠前的基本为同一批物企。而在增速方面，虽然同样有超6成上市物企增速低于40%，但是增速超80%的物企占比却已接近2成。

据已公布数据统计，合约在管比集中在1.10-2.17的区间范围内，行业均值为1.63，意味着目前的规模储备足以支撑物企规模的短期增长。

规模增长结构表现？
收并购超越母公司输送，成规模增长最大来源

物企在管规模的增长主要靠地产母公司输送、收并购和第三方市场拓展这三种途径。

据梳理，行业在管规模的增长中，有41%的增长来自物企的收并购，超过以往占比最高的母公司输送，成为2020年物企在管规模增长的最大来源；而来自地产母公司的项目输送对增长的贡献则降至33%；此外，仅有26%的增长来自物企对第三方项目的市场拓展。

这样的来源结构一方面反映出降低母公司依赖度已逐渐成为行业的共识；另一方面，第三方市拓的增长速度较慢，导致降低母公司依赖度的主要手段只能选择收并购。

非住业态成为布局热点，贡献56%的规模增长

除了来源结构，在管规模增长的业态结构也较往年发生了较大转变。通过分析显示，2020年行业在管规模增长中有56%来自非住宅业态，超越了以往占比较高的住宅业态。

就行业整体而言，这一数据显示出业内已经意识到住宅业态的局限性，在追求高收益、扩展市占率、抢占细分赛道等不同业务逻辑的指引下不约而同的开始积极拓展非住业态。但如果穿透行业均值的表象，聚焦于具体物企，非住业态在管规模的平均增速虽然高达167%，但高于该平均值定的物企只有4家。

在非住业态，已被市场验证有效的规模增长手段有限，目前只有收并购才能快速跨过专业门槛，而内生增长的成效则远低于收并购。高于平均值的4家物企中，世茂服务因在年内先后收购了7家涉及非住业态的物企，使得非住业态增速暴涨至1986.7%，以一己之力大幅拉升了增速均值。而如果剔除世茂服务，剩余21家物企的非住增速将直接腰斩，降至80%，虽然增速依然可观，但已不足以扭转住宅增量的优势。

强化区域内项目协同，城市深耕度增长19%

就规模增长的策略而言，尽管业内对于全国化布局和区域深耕的争论尚无定论，但上市物企们用各自的实际表现给出了明确的选择。2020年上市物企中共有19家物企同时披露了在管面积和城市布局数量。

经数据分析，2020年各物企的城市深耕度（在管面积/城市数量）平均增速19%，其中有12家物企城市深耕度上升，7家下降。这一数据表明，更多的物企在落地执行时选择了区域深耕的发展策略，在同一城市或区域内不断拓展新的项目，增强同区域内的项目协同。

规模增长价值几许？
规模增长虽可推动市值增长，但有极限

尽管由于业务情况差异较大，各家物企的在管规模增速与市值涨幅不尽相同，但从行业整体来看，2020年市值区间涨幅21.44%，约为在管规模增速均值51.6%的一半。这一数据可以反映出资本市场对物管行业规模增长的三重解读：

首先，资本市场认可在管规模增长对物管行业的重要意义，随着上市物企在管规模的不断扩大，更多资本涌入市场以期在重塑行业格局的过程中分一杯羹；

其次，资本市场对在管规模增长的质量有所担心，2020年业内规模增长主要是由收并购行为推动，而被收购企业在企业文化、项目质量、管理标准等维度上与收购方存在差异，完全消化尚需时日；

最后，在资本市场眼中，物管行业仍是一个以物业费为主要收入来源的劳动密集型产业，“在管规模-营收-市值”的链条中倍数关系逐级递减。

规模与物管收入直接相关，对增值服务影响不明显

1）物业管理服务

据已公布的数据统计，在管规模平均增速55.1%，与42.1%的物管收入增速均值较为接近。而当前的上市物企营收中，物管收入普遍占比较高，因此在管规模的增长确实在一定程度上可以拉动营收特别是物业管理服务的营收增长。

2）增值服务

据已公布的数据统计，在管规模增速均值超过50%，与86.9%的社区增值服务收入增速，以及27.9%的非业主增值服务收入增速相比并无明显关联。

以社区增值服务涨幅TOP1的宝龙商业为例，其在2019年的社区增值服务收入仅为0.5亿元，收入基数较小，因此2020年能够以2.22亿元的社区增值服务取得344%的增长。此外，宝龙商业的商管项目较多，在住宅-商业联动方面对增值服务收入的提升也有裨益。

规模增长质量不佳，坪效均值不增反降

2020年业内在管规模的增长主要是由收并购行为推动，而被收购物企与收购方在项目质量和管理标准上存在着一定差距，这种差距在财务方面的反应就是对物企整体坪效的拖累。因此，尽管符合统计标准的上市物企在管规模普遍涨势喜人，但却有多家物企坪效下降，行业在管规模增速51%的情况下，坪效增速的均值反而下降6.48%。