30天四高管辭職!ROE-2%投資損失12億,大悅城千億目標何去何從?丨財報AlphaGo

大悅城2020年僅完成694億元銷售額,較上年下降2.37%,距其此前提出的“千億目標”計劃亦差距較大

短短一個月時間四位高管辭職,管理層大換血背後是業績不佳,還是銷售目標未達成?

2021年4月16日晚間,大悅城控股集團股份有限公司(下稱大悅城,000031.SZ)發佈公告稱,因工作調整原因,其董事、副總經理李晉揚辭職。而在此之前的3月16日、3月25日,該公司時任董事長周政、董事姜勇、總經理助理周鵬,因工作發生調任等原因,相繼辭職。周政辭職後,由偉擔任該公司董事長。換言之,短短一個月內,大悅城高管“換血”四人,不免引起外界關注。

《投資時報》研究員注意到,2020年大悅城實現營收384.45億元,同比增長13.76%;實現歸母淨利潤-3.87億元,同比下滑118.88%。這也是其自2019年重組後,首次出現歸母淨利潤虧損。此外,該公司2020年僅完成694億元銷售額,較上年下降2.37%,距其此前提出的“千億目標”計劃亦差距較大。

值得注意的是,大悅城銷售項目多是非100%權益,截至2020年末,其新增的土地儲備項目權益比例也多在30%至60%之間。同時,2020年大悅城少數股東損益爲15.1億元,少數股東淨資產收益率(攤薄)爲5.53%,首次高出上市公司股東ROE。

《投資時報》研究員注意到,2020年該公司投資收益爲-12.17億元,其中,對聯營和合營企業的投資收益爲-13.69億元。Wind數據顯示,如若加上2018年、2019年其對聯營和合營企業的投資損失,大悅城已累計投資損失27億元。而其他應收款中,前五名合計金額爲91.78億元,佔其他應收款的38%,位列前三的其他應收款方賬齡均爲兩、三年,但壞賬準備存在較大差異。

時至三年“破千億”的最後一年,2021年大悅城能否達成目標,不僅需提升銷售力度,還需再塑內力。

截至2021年4月22日,大悅城股價收盤於3.85元/股(不復權,下同),較2020年的6.49元/股高點下挫四成,總市值165億元。

大悅城近半年股票走勢(單位:元/股)

數據來源:Wind

距千億目標尚有距離

公開資料顯示,2019年,中糧地產(集團)股份有限公司(下稱中糧地產)通過發行股份完成對大悅城地產有限公司(下稱大悅城地產)的資產重組。重組完成後,中糧地產和大悅城地產的核心業務進行融合,自此,新公司“大悅城”誕生。

作爲中糧集團旗下的地產平臺,彼時,大悅城曾提出“三年銷售型業務簽約破千億”的目標,但重組完成後,兩年過去,其“千億目標”並未實現。

數據顯示,2019年,大悅城全年實現全口徑簽約金額710.82億元。時至2020年,其銷售額不增反減,錄得全口徑銷售額爲694億元,同比下降2.37%。

值得注意的是,在今年3月30日業績說明會上,大悅城管理層再次重申,2021年全年千億銷售目標不變。事實上,大悅城不缺貨值。據年報數據顯示,截至2020年12月31日,其土地儲備可售貨值約2460億元。但若想完成“千億目標”,大悅城或存不小壓力。

年報顯示,截至2020年末,該公司銷售項目共有128個,其中,擁有100%權益的項目27個,非100%權益比例的項目101個。在這101個項目中,除了北京京西祥雲權益比例爲99.82%、成都中糧武侯瑞府爲96.75%、天津中糧大道和南京頤和南園均爲90%、長沙中糧鴻云爲98%外,其餘項目權益佔比多在20%至60%之間。

《投資時報》研究員粗略統計,上述項目中,2020年,擁有100%權益比例的項目銷售金額合計約爲109.45億元,非100%權益比例的項目年銷售金額合計爲584.52億元。也就是說,非100%權益比例項目銷售金額佔比爲84.23%。

此外,2020年其新增土地儲備項目18個,新增土地面積205.65萬平方米,權益比例多在30%至60%之間。作爲“破千億”第三年,2021年能否達成目標,所依賴的或仍是非100%權益比例的項目銷售貢獻。但持有項目的部分權益,其銷售力度、回款速度也直接影響着大悅城的最終銷售指標。

歸母淨利同比下降119%

從業績指標來看,2020年大悅城實現營收384.45億元,同比增加13.76%;實現歸母淨利潤-3.87億元,同比下滑118.88%。如若剔除非經常性損益影響部分,其扣非後歸母淨利潤爲-5.01億元,同比下挫140.72%。

伴隨着歸母淨利潤、扣非後歸母淨利潤雙雙爲負,其歸屬於上市公司股東的淨資產也較上年縮水10.60億元,錄得183.51億元;淨資產收益率(攤薄)僅爲-2.11%,較2019年下降10.14個百分點。截至2020年12月31日,其銷售淨利率、銷售毛利率均較上年大幅減少約8.05個百分點、9.76個百分點,錄得2.92%、31.44%。

對此大悅城解釋稱,主要是該年度結算項目中低毛利項目佔比提高,商品房銷售毛利率較上年減少10.15個百分點,錄得爲27.76%,以及受宏觀調控、疫情影響,部分在建在售項目售價不達預期,個別項目因疫情延誤工期,導致成本增加,公司對相應資產計提減值所致。

不過,值得注意的是,相對於重組後歸母淨利首次虧損,其少數股東損益反倒爲正,錄得15.10億元,較2019年增長13.76%;少數股東權益爲272.95億元,較上年增長41.65億元。2020年,該公司少數股東淨資產收益率(攤薄)爲5.53%,高出上市公司股東的ROE。

而這也是大悅城少數股東ROE近幾年首次超越上市公司股東ROE。據Wind數據顯示,2018年、2019年,其歸屬於上市公司股東的權益分別爲78.61億元、194.11億元,歸母淨利潤爲13.89億元和23.78億元;少數股東權益則爲58.99億元、231.30億元,少數股東損益爲6.16億元、13.27億元。

粗略計算,可以發現,2018年至2019年,大悅城少數股東ROE均落後於上市公司股東七個百分點左右。

大悅城近幾年少數股東及上市公司股東淨資產收益率(攤薄)(單位:%)

數據來源:Wind

投資收益收負

有分析人士認爲,少數股東權益的攀升,也讓大悅城淨負債率的“分母”隨之增大。截至2020年末,該公司現金短債比爲1.76,淨負債率85.53%,扣除預收款後的資產負債率爲71.76%。“三道紅線”的監管規則下,踩中一條“紅線”,處於黃檔。

此外,截至2020年末,大悅城其他應收款爲237.48億元,其中前五名其他應收款方合計金額爲91.78億元,佔比約38%。位列前三的分別是:昆明螺獅灣國悅置地有限公司(下稱昆明螺獅)、深圳中益長昌投資有限公司(下稱深圳中益)和佛山市鵬悅置業有限公司(下稱佛山鵬悅),年末餘額分別爲25.06億元、21.14億元、20.0億元。

值得注意的是,昆明螺獅賬齡爲3年,壞賬準備爲零;深圳中益、佛山鵬悅賬齡均爲2年,壞賬準備爲0.21億元、5.24億元。三家公司均爲大悅城合營或聯營企業,款項均爲往來款。爲何賬齡最長的昆明螺獅未提壞賬準備,另兩家公司壞賬準備存較大差異,如何評估其信用?《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司相關部門,但截至發稿尚未收到回覆。

事實上,2020年度,大悅城的投資收益爲-12.17億元,其中,對聯營和合營企業的投資收益爲-13.69億元。對比往年數據可以發現,按權益法覈算,2018年、2019年,其對聯營和合營企業的投資收益爲-4.30億元、-9.58億元,該指標呈現一路下滑趨勢。另外,其存貨較上年增加15.43%,錄得爲874.57億元;存貨週轉天數1114.90天,較上年增加40天,其存貨週轉率待提高。

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