原標題：開發商瞄準養老大市場，高端公寓起步價已過萬

多數開發商選擇佈局高端養老領域。

房地產開發商仍在加速拓展養老業務版圖的步伐。

4月22日，在“2021中國養老與康養產業發展高峯論壇”上，越秀地產旗下的越秀康養簽約收購朗高集團，將佈局範圍開拓至長三角地區。

2021年2月初，銀城國際控股亦收購了南京一家健康產業公司部分股權；2020年11月，旭輝也在蘇州落地了其首個康養社區，成爲養老領域的“新兵”。更早之前，萬科、保利、遠洋、綠城等企業則已在養老與康養領域探索多年。

隨着老齡化社會的加速到來，養老健康產業的崛起，以及自身轉型的需求，房地產開發企業成爲養老產業的重要參與者。

上述高峯論壇上發佈的《2021中國養老與康養產業發展報告》（以下簡稱“《報告》”）顯示，主板上市的公司中，目前涉及養老產業有82家，其中主營業務爲房地產的公司32家，佔比高達39%。

儘管“藍海”就在眼前，不少開發商也在積極探索，但目前來看，盈利難的現狀短期內難以解決。《報告》披露，在其樣本調查中，有61%的企業表示尚未形成有效盈利機制。

湧入賽道

2013年被認爲是“養老元年”。這年9月，國務院下發的《關於加快發展養老服務業的若干意見（國發〔2013〕35號）》提出，2020年要全面建成功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。

此後的6年裏，養老政策的發佈迎來高峯期。有統計顯示，這段時期僅中央級的養老文件就有130餘個，包括產業政策、土地政策、金融政策等八個方面，填補了過去的空白。

社會辦醫、辦養老相關政策頻頻發佈的背後是老齡化帶來的剛性需求。截至2017年底，中國80歲及以上人口達2600萬人，佔全國總人口的2%，預計2050年，該比例將暴增至8%。同時，2020年獨居和空巢老人約有1.18億人，出現老無所依現象。

與此相對的市場規模也是同樣龐大。越秀康養戰略投資中心提供的數據顯示，據測算，“十四五”末中國康養市場容量將超10萬億，其中，養老公寓（含康養小鎮及旅居）市場容量爲4.4萬億、養老服務1.9萬億、養老機構5千億。

在這過程中，有不少房地產開發商瞄準養老領域進行佈局，並已取得了初步成果。

萬科是較早開啓行動的企業之一。2009年萬科便開始研究養老業務，2011年杭州萬科的第一個養老社區隨園嘉樹落地餘杭良渚。截至2020年3月，萬科的養老業務佈局了包括北京、上海、成都、杭州等在內的13個城市，共有各類養老及康復醫院項目資源53個，總牀位約7800個。

2012年，保利發展在北京落地首個以“醫養結合”爲服務特色的養老機構“和熹會”，開啓健康產業佈局。此後，保利發展分別在北京、上海、成都、廣州地區先後運營多家高端養老機構，完成了京津冀、長三角、珠三角及川渝區等四大片區的佈局。

遠洋集團旗下的遠洋養老也於2012年成立，同年創立了“椿萱茂”養老服務品牌。公開信息顯示，成立9年以來，椿萱茂已在全國10多個城市落地，擁有逾30個連鎖機構、超15000張牀位、8餘個長者社區、20多個老年公寓、2個護理院。

越秀地產也從2012年起開展了對行業進行系統研究、進行全國實地調研；2017年，養老產業公司設立，併購了深圳銀幸公司；2019年便開啓了社區、居家養老服務試點，落地首張家庭養老牀位，並加快了與阿里巴巴推動智慧養老服務的合作。

行業“新生”旭輝於2020年11月在蘇州落地了其首個康養社區。旭輝董事局主席林中在3月份的業績會上透露，“旭輝去年就在佈局養老產業，在蘇州有一個項目，北京有兩個，即將在上海還會有三個。”

有統計數據顯示，2015年初，介入養老產業的上市公司僅8-9家；到現在，在主板上市的公司中，涉及養老產業有82家，其中主營業務爲房地產的公司32家，佔比高達39%。

隨着市場熱情的升溫，不少企業也踏上了併購重組的捷徑。2017年，碧桂園收購了九華山莊100%股權；融創也在2017年將藏馬山養老養生特色小鎮項目收入囊中；2019年，保利、華潤置地皆在養老業務上推進了收購動作。

近期，越秀康養通過收購朗高養老，迅速打開了在長三角的佈局，並由此形成“3省6市8千牀”的規模格局，落子廣州、佛山、無錫、鎮江、湖州、台州等城市，共有20個項目近8000牀，可運營牀位5000張。未來，“致力於在十四五末成爲‘大灣區第一、全國領先’的康養產業集團。”越秀地產在年報中披露。

定位高端

經過十餘年的摸索，開發商介入養老產業的模式逐步明晰，通常會將養老機構、CCRC、社區嵌入機構、居家服務等綜合養老服務構建爲其主要模式。不過，開發商在佈局養老產業時，其產品線多聚焦於高端。

“通常普惠型的養老服務，其背後是政府補貼，每個月費用較少，這個是滿足基礎需求的。”有熟悉養老地產的行業分析師向記者表示，“真正有市場化的空間是高端市場，養老業務需要對應的服務、設施的投入，不做高端產品，意味着可能達不到對應的投資回報率，所以大部分開發商做的都是萬元以上的高端產品線。”

日前，第一財經記者實地探訪了萬科位於上海浦東新區的養老項目。據濱江瀾悅長者公寓的銷售人員介紹，長者公寓項目包含兩棟、共83套公寓，正式開放的僅其中一棟、共43套公寓，目前仍有4套公寓可供選擇。房間的戶型皆爲一室一廳，公寓面積約60平方米，最多可由兩位老人居住。

“根據樓層、朝向等的不同，需要繳納65萬-205萬不等的押金，這是9號樓的價格，”上述銷售人員介紹，“全線江景房的10號樓，押金將在250萬左右。”該部分押金需一次性繳納，至少居住三年；此外，每月還需繳納管理費、服務費，單人爲每月8000元，雙人爲每月13000元，按年繳納；餐費則根據每餐實際情況而定。以此粗略計算，不計餐費的情況下，單人入住價格最低的一套公寓房，需要一次性繳納74.6萬元。

與濱江瀾悅相距不遠的濱江望年薈則爲照護機構，主要面向半護理、全護理及輕中度失智長者。據工作人員介紹，該項目內共有79個牀位，入住率在92%左右。該項目整體收費標準低於上述長者公寓，以朝南的雙人間爲例，包括牀位費、護理費、餐費等在內的各項費用需每人每月8250元-13800元，套房的價格則在24000元-29100元；朝北的房間則價格稍低。

遠洋旗下的椿萱茂·虹灣長者社區與濱江瀾悅長者公寓相似。客服人員表示，項目包括一居室、一室一廳兩種公寓戶型，其中一居室面積在28-42平方米，一室一廳的平均面積在60平方米。

上述客服向記者介紹，“您需要買斷房間的使用權，然後可以擁有永久使用權，可以繼承，也可以轉讓，”以一居室爲例，買斷費用大約在108萬元-178萬元；此外，每人還需按月繳納3200元的基礎服務費、3000元的餐費。

總體來看，開發商打造的養老機構價格普遍偏高，與當下的老年羣體消費能力和消費觀仍存在較大錯位。因此，儘管定位高端、定價高昂，目前來看，真正通過養老業務實現高效盈利的企業並不多。

《報告》披露，在其樣本調查中，有61%的企業表示尚未形成有效盈利機制。值得一提的是，構成前述報告樣本的企業中，有35%的房地產開發企業、34%的物業服務企業。

對於存在盈利瓶頸的原因，《報告》指出，一則是投入成本較高，如配套設施、維護費用與折舊攤銷、人工費用、融資成本等方面的投入遠高於普通住宅；二則養老地產主要通過租賃和提供服務等長期運營方式獲得收益，資本回收期長。這導致盈利模式不清晰，尤其是與房地產高利潤快週轉有一定差距。

人口學家、北京大學人口所教授喬曉春此前的一項調查研究也顯示，在北京市460所養老機構中，實現盈餘的養老機構只佔4%，基本持平的佔32.8%，稍有虧損的佔32.6%，嚴重虧損的佔30.7%。總體盈利情況並不樂觀。

萬科集團董事長鬱亮在2018年12月的一場媒體交流會上也曾坦言，萬科的養老產業在摸索中，還未看到任何盈利模式。

越秀地產養老業務相關負責人也在日前的論壇中透露，佈局養老不看當下收益，可能需要再熬幾年，但等到60後到80後這一批人步入老年之後，他們的觀念和支付能力，將足以支撐養老市場的爆發。