原標題：靠母公司輸血，建發國際頻頻高價拿地

記者 |張子怡

在“房住不炒”的政策面前，多數開發商拿地都變得比以往謹慎許多，“地王”已愈來越少。而建發國際卻憑藉着母公司建發房產的鼎力支持，頻頻高價拿地。

4月26日，廣州推出24宗涉宅地，建發國際以20.18億元+競配建面積3600平方米競得南沙一宗地塊，摺合樓面價2.36萬元/平方米，刷新南沙地價紀錄。

4月23日，建發以成交價20.72億元競得，溢價率34.11%，競得佛山南海一宗商住用地。該地塊吸引了至少9家房企參拍，除了前期整理方時代中國之外，萬科、金地、美的置業、建發等房企都參與競價，最終被建發奪得。

2月底，建發國際因在上海高溢價率拿地被政府約談警示。

在此之前，建發國際和融創聯合拿下上海普陀區一宗地塊，該地塊經過300餘輪競價，以64.52億元成功競得，溢價率36.15%，最終成交樓面價8.43萬元/平方米。

可供對比的是，該地塊東側的的石泉社區W060402單元B4-1地塊，去年12月18日競拍，大華集團以總價30.6億元競得，溢價率17.56%，樓面價僅4.74萬元/平方米，價格僅爲上述地塊的一半。

2021年建發國際的高價拿地態勢，是對其2020年四處拓儲的延續。整個2020年，建發國際都是全國土地市場上的常客。

據界面新聞不完全統計，去年建發及其母公司買地花的錢超過500億元，超過制定的300-400億元目標。

建發國際2020年年報顯示，公司年內新投資參與房地產開發土地52宗，新增獲取項目的可售總建築面積約822萬平方米、可售貨值約人民幣1433億元。截至2020年12月31日，公司共投資房地產開發項目128個，同比增長約 54%；土地儲備可售總建築面積約1232萬平方米，同比增長約32%，可售貨值約2131億元，同比增長約32%。

在不斷的跑馬圈地下，建發國際2020年合約銷售907億元，同比增長近八成，超額完成去年年初定下的700億目標。

建發國際去年拿地過程中，也製造不少“地王”項目。

去年4月，建發國際以1.98萬元/平方米的成交樓面價刷新成都當時樓面價紀錄；7月，先打破了安徽蚌埠當地居住用地總價紀錄，後又以1.48萬元/平方米的樓面價刷新無錫新吳區最高單價紀錄。10月，經過960輪競逐後，以35.2億元的總價、55.2%的溢價率拿下江蘇淮安生態新城地塊，新地王誕生。

建發國際高價拿地的底氣，來自其母公司建發房產的支持。

建發國際行政總裁林偉國曾言：“建發國際作爲母公司重要的上市平臺，母公司對其提供較大的財務資源支持。”

相較於其他同規模內房股而言，建發國際的融資渠道通暢。公司融資通道包括銀行貸款、資產證券化ABS及境外銀團貸款等，2019年加權平均融資成本僅5.4%。

去年是整個建發系的融資大年，據界面新聞不完全統計，建發系全年共計發債25次，發行總額約496億元。從債券品種來看，發債手法多樣，包括超短期融資債券、中期票據、定向債務融資工具及ABS專項融資等等。

建發國際頻頻高價拿地，能使其在2020年上半年債務激增，腳踩兩道紅線。

2020年上半年，建發國際流動負債繼續升至695.39億元，負債總額也達到1212億元，較去年年末增長26%。其中，一年內償還的債務約26.85億元，長期債務約502.75億元。

回看過去，建發國際的淨負債率在2017年一度超過350%，2018年和2019年下滑至242.1%和175.7%，仍處於行業高位，到2020年上半年，建發國際的淨負債率爲247.29%。

去年8月，監管部門提出“三道紅線”監管指標後，建發國際通過發行永續債、分拆上市的方法實現降檔。

2020年12月，建發國際與大股東建發房產訂立可續期借款合同，獲得95億元永續債貸款金額，初始年利率低至4.65%（5年期以上LPR）。

由於永續債沒有到期日，償還順序與公司股票一致，在會計處理上通常被視爲股本。因此，建發國際2020年財報中，權益科目下的永續貸款增加95億元，帶動歸屬母公司股東權益同比增長144%，同時優化了紅線財務指標數據。

2020年9月30日，建發物業遞表準備上市，92天后，建發物業在港交所成功敲鐘上市。

上述操作完成後，建發國際三道紅線指標全部轉綠。截止2020年12月31日，建發國際剔除預收款後的資產負債率爲68%，淨負債率74%，現今短債比5。