原標題:“三道紅線”後首個年報季:房企土儲大變局

2020年房企年報季接近尾聲,新一年的行業趨勢,從年報可窺見一二。

隨着調控進入深水區,房企不再偏執於規模增長,在尋求有質量增長的同時,投資戰略發生了很大的分化;“三道紅線”達標的前提是降負債,牽一髮而動全身。房企在融資、銷售的調整之外,土儲戰略佈局也很有看頭。

過去一年,行業TOP10中,除了頭部房企如碧桂園土儲第一,新增土儲面積8496.67萬平方米之外,浙系房企如綠城、祥生等房企拿地兇猛,全年新增土儲均超過2000萬平方米。或許是受到三道紅線的影響,閩系房企拿地開始變得穩健,融信2020年新增土儲402萬平方米。

總體來看,2020年房企拿地以區域下沉爲主,也有爬坡期的中小房企忙於換倉的,比如大唐地產2020年在長三角拿地超過200億元。

4月27日,廣州成爲首個集中供地的城市,越秀地產、融創、珠江投資、金地集團華潤置地、保利發展、新鴻基等衆多房企均在其中有所斬獲,國企佔主流。

長三角地區較早實行土地“雙集中”供應的城市是無錫。4月28日開始,無錫陸續出讓近百萬平方米土地。4月28日的無錫土拍中,融創、招商均有所斬獲,這兩家房企同時也報名了多幅土地。融創早於招商進入無錫市場,近幾年一直是無錫銷冠。

與此同時,2020年8月份三道紅線出臺之後,2020年四季度各組樣本房企的拿地金額增速都仍高於全年平均增速,這其中或有基數方面的原因,但也需考慮到部分尚未納入試點的房企搶在這一時間窗口加槓桿拿地的影響。

變化很明顯。從中指研究院發佈的2021年前三月房企拿地面積和拿地金額排行榜可見,拿地金額前十強裏面,只有融創和濱江兩家房企是純民營房企;而拿地面積前十強情況則稍微好一些,有萬達、融創、碧桂園、新城控股這四家,佔比也不到一半,國資房企拿地能力之強,可見一斑。如果將這個榜單,換成是各個一二線城市的地區拿地排行榜,那民企的比例可能會更低。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認爲,過往房企尤其是中小房企習慣於斷斷續續拿地,資金來源可能不太穩定。換言之,小規模企業住宅項目不多的話,進入土地“雙集中”供應階段之後,壓力會很大。所以某種程度上說,能夠在某個節點拿地,說明企業拿地實力很強,但是可能也就衝一波,而後續三道紅線和拿地成本較高等因素下,無論何種企業,拿地都會偏保守。今年房企可能需要通過到三四線城市進行土儲佈局來降低拿地成本。

收併購仍是主流

三道紅線出臺之後的2020年四季度,房企採取收併購方式拿地明顯增多。有券商統計,房企在二級市場拿地金額增速高於一級市場拿地金額增速。這是出於集中供地之後,企業保證金提交週期考慮:短期內,房企現金流無法同時滿足多處拍地,直接招拍掛獲取土地渠道受限,只能採取多渠道拿地。而一二級聯動項目方式拿地戰線長,項目週期不可控,對於房企的資金管理能力要求更高;產業勾地則要求房企有很強的產業導入能力。因此,在這些渠道受限、條件嚴、要求高的情況下,房企寄希望於收併購,比如三道紅線政策出臺之後,業內首單併購案就是旭輝收購廣西彰泰,在付出了3個多月盡調的時間、精力之後,旭輝仍然選擇放棄,而此時融創快速補位,充分說明了房企收併購有風險之餘,房地產行業未來“大魚喫小魚”的收併購或成趨勢。 

同策研究院一份研報指出,自住宅市場化以來,房企收併購規模呈快速攀升趨勢。首先,2010年國家加大對房地產行業的調控力度,2017年達到併購高峯,相比2010年收併購件數和金額漲幅均在150%以上,近2年也維持在190件以上和2500億元以上的高位;其次,近兩年成交件數有所下滑,但金額維持穩定,說明大宗交易佔比提升,大型房企收併購力度在加大,加速行業集中度提升;再次,房企收併購對政策調控的敏感度明顯提升 。

在各類收併購方式中,協議收購的數量是其他方式收購數量的兩倍以上,其次爲增資和二級市場收購(含產權交易所);值得注意的是,2019年增資方式收併購數量未出現明顯增長的情況下,增資收購金額同比上漲243.35%,說明2019年增資收購中,大宗交易比例明顯上升。

集中供地下的土儲戰略分化

4月27日,中南建設業績發佈會上,中南控股集團董事兼中南置地總裁陳昱含透露,或遲或早,中南要達到5000億銷售規模。雖然陳昱含沒有給出時間表,但2020年中南剛剛跨越2000億規模,按照每年10%的保守增速,中南未來8-10年內實現規模增長是可以預期的。中南因此選擇在實現合理增速的同時,採取平衡的土儲策略,控制負債的壓力。

三道紅線之下,像中南這樣考量的企業不少。加上面對單次大量供地時,在資金有限的情況下,房企面臨的首要問題便是投資城市的選擇。

誠然,大部分房企選擇了長三角、珠三角、一線城市都市羣,計劃將有限的資金量分配給最具有投資價值的城市。由於房企資金端壓力較大,以往的營銷窗口期將會改變,未來市場銷售旺季或發生變化。市場的成交情況或將根據土地市場集中供應的節點和頻次而發生變化,不同城市間或將出現差異。一般情況下,傳統旺季主要集中在4-5月及9-10月,如果採用“3、6、9”月集中供地,房企爲了籌集拍地資金會將提前啓動促銷,回籠資金,那傳統的一年兩次傳統旺季,或將會被分散在集中土拍前1個月左右,全年整體市場高熱現象或將被平抑。

華西證券一份研報表明,2021一季度全國土地出讓金同比增長17%;其中,3月單月土地出讓金同比+26%。2021Q1 全國全口徑累計推出建面爲11.2億平,同比+12%;累計成交建面7.9億平,同比+6%,全口徑出讓金達1.3萬億元,同比+17%,樓面價1592元/方,同比+9%,其中住宅出讓金達9873億元,同比+15%。

從溢價率數據來看,2021年一季度,在三道紅線及集中供地政策影響下,土地溢價率整體顯著回落。流拍率方面,2021年1月,全國土地流拍率從2020 年 12 月的 4.6%大幅上升至 8.2%,此後呈現下滑態勢,3 月已下滑至 4.9%的水平,處於過去1年的低位。 

其中,龍頭房企拿地金額同比上升14%,成長型房企同比下降16%,中型房企同比下降 21%,龍頭房企整體拿地金額提升最多。

而在2020年四季度,龍頭房企拿地金額同比上升56%,小型房企同比上升52%,中型房企同比上升36%,各類型房企拿地金額增速均顯著低於2020年四季度的平均增速。房企投資力度在降低。

但到了2021年一季度,大房企的拿地力度明顯提升,房企加大了二線城市和三四線城市的投資力度,在一線城市拿地金額佔比由2020年的18%降至12%,在二線城市拿地金額佔比由54%上升至57%,在三四線城市的拿地金額佔比爲31%。 這或許是爲了抓住土地“雙集中”來臨前的最後窗口期,房企發力拿地。

(作者:唐韶葵)

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