原標題：強調控下投資資金尋找出口，深圳小產權房還能走多遠？

“我去年底買的小產權房價格已經翻倍了。”深圳一名小產權房購買者胡一波（化名）接受21世紀經濟報道記者採訪時，顯得很平靜。她自稱不是樓市投機者，買小產權房並非出於投機需求，而是投資。

深圳二手房指導價出臺之後，買賣雙方陷入僵持，二手房市場交易速凍。這被稱爲深圳史上最嚴厲的樓市調控政策，將很多投資性需求的購房者帶入僵局，一名投資者用經營貸在寶安區購買了一套10萬元/平方米的商品房後，瞬即面臨深圳嚴查經營貸、二手房指導價爲8萬元/平方米的新局面。

商品房投機的入口被堵住之後，近日深圳市場部分熱錢流向小產權房。

與北京、上海一樣，深圳一手房搖號中籤率概率偏低，在中介業務員的推動下，投資者們瞄上深圳小產權房。據不完全統計，深圳小產權房漲幅已經高達50%。有業內人士和律師分析指出，深圳小產權房交易，存在無法過戶、一房多賣、業主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時間週期長等重大潛在風險。 儘管如此，深圳近期小產權房市場越來越火。

炒房邏輯

大學畢業就紮根深圳、擁有多年炒房經驗的胡一波，此番堅定看空樓市。他認爲金融收緊、調控常態化背景下，短線炒房已經沒有空間，今後只能長期持有房產纔會有獲利空間。他所在的炒房圈子，一般從銀行借貸的炒房資金最多能堅持一兩年；政策風險改變之後，很多投資客拿不住的就要大降價甩賣房子。“前段時間很多投資客拿經營貸買樓，現在一旦嚴查，炒房客現金流不行，就要拋售”。

去年初，胡一波把自住的一套房子出售，在寶安更偏遠的新區買入一套自住新房之後，手中還有300萬現金。於是，他全款買入了一套小產權房。他測算過，小產權房一次性投資三四百萬，每月有租金收入，收益比理財產品還高；等到以後賣的時候就套現了，唯一的風險在於沒有房產證。

從事律師職業的胡一波，身邊不少同行，也買了小產權房自住。胡一波認爲，深圳二手房指導價，對於買家，或者說接盤者來說，最大的影響是銀行貸款。意味着買家要把指導價之外多出來的部分房款提前付清，資金壓力凸顯。因此，小產權房成爲了這部分買家退而求其次的選擇。

胡一波指出中介炒作因素很大，近段時間深圳二手房成交膠着、一手房搖號難，中介要開拓業務，只能向買家推薦公寓和小產權房。“市場中什麼人都有，各種類型的選擇也就層出不窮了。”胡一波認爲，購買小產權房的人也是出於很多原因的，並非中介忽悠就會立即去買，在付出全款之前，每個人心中都會有自己的標準。

據瞭解，不限購、不佔購房名額的深圳小產權房，近八成購房者都是投資客，有的投資客甚至“掃貨“。去年底至今，一些地區的小產權房漲了一倍，年漲幅超過50%。

胡一波購買的小產權房，距離自己的新房不遠，房價是新房價格3折左右，目前價差已經達到4-5折，與一二手房價差呈現同樣的規律。

資金尋求出口

小產權房交易在深圳早已有之。2011年，深圳限購。陳小平在2012年購入羅湖區一套80多平方米的小產權房，當時該套房源拆遷房。意味着一旦回遷房建好，陳小平就可以拿到手一套正兒八經的拆遷房了。2018年的時候，陳小平拿到了回遷房，彼時房價已經漲到7萬多元/平方米；2019年，陳小平順利拿到“小產證”。

正如多名小產權房買家所言，因爲買不起商品房，只能分流到小產權房領域。而且前提是自住，就當作一次性投資，不用考慮一手房的供房力；唯一的考慮是小孩讀書問題。

有中介業務員透露，隨着小產權房交易越來越多，買家也會慎重考慮，因爲一旦承建的開發商報建手續不齊全，就有風險。這些小產權房的購買者，也不是完全不考慮風險，他們多是退而求其次，另外工作不穩定，唯一考慮風險就是會不會拆遷。

實際上，在相關部門表述中並不承認“小產權房”，只有“違法建築”。之所以如此，是因爲這些小產權房存在違反合法建設申報流程，未進行正規用地與建築規劃許可以及建設施工許可申報等情況，甚至有的小產權房存在違規佔用建築紅線等現象，該類建築多出現在各個城中村。

深圳市場中小產權房也分投資等級，越快拆遷變現、有學區房資源的越容易出手；全國各地調控，樓市也出現了一些不一樣的資金流向。

資金尋求出口，助推了這一輪小產權房暴漲。比如，小產權房漲到了市面價格10萬塊，一旦有拆遷風聲傳出，則可以賣到15萬元/平方米。據瞭解，目前位於核心區域的華強北，華強南一帶的福田村，由於海岸城承包拆遷，片區內的小產權房叫價12萬元/平方米左右。

值得一提的是，在深圳，很多投資者對於村民的房子和小產權房是沒有辨識的。村民蓋的一種小產權房，由村委出資建設，屬於村委的資產，這種小產權房的市場活躍度很低。主要原因在於一不帶學位，二存在不補償風險。

目前市場上銷售火爆的小產權房，都具有開發主體確認清晰、已完成拆補協議或者2-3年之內會完成拆不協議、有學位等特徵。對於投資客而言，可以用房產套出經營貸買小產權房，且不上徵信。但現在深圳各家銀行普遍都在根據銀保監會和央行的要求開始大力排查經營貸，小產權房炒作還能火多久？

（作者：唐韶葵）