又一家物业管理企业赴港IPO。4月29日，中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦”）向香港联交所递交了招股书。

中梁百悦披露，截至2020年末公司共有178个在管项目，签约管理项目432个，在管总建筑面积约2010万平方米，签约总建筑面积约6030万平方米，覆盖国内18个省、两个直辖市及三个自治区的147个城市。

2018年-2020年，中梁百悦收入分别为1.75亿元、3.53亿元及7.04亿元；同期毛利分别为5910万元、1.09亿元及2亿元；归属股东净利润分别为2664万元、4809万元及8542万元。

虽然中梁百悦冠有“中梁”两字，但从目前所披露的股权关系来看，中梁控股集团并非中梁百悦的大股东。

中梁控股集团成立之前，曾委聘其他物业管理公司为其所开发的物业提供物管服务。随着中梁控股规模的扩大和项目数量的增加，带动了物业管理需求的快速增长，因此其于2016年12月成立上海中梁，从事物业管理服务。

2018年4月，中梁控股董事长、执行董事杨剑实施集团重组计划，将物业板块从中梁控股集团中分离出来。

招股书披露，将物业管理业务分离后，杨剑持有上海梁智98%股权，通过上海梁智等一系列公司，为中梁百悦第一大股东和实际控制人。上市前再次进行一番重组后，杨氏家族信托持有中梁百悦66.81%股份，杨剑通过创和国际、剑卓国际间接持有13.13%股份。

中梁百悦的客户及供应商主要有开发商、业主、住户和第三方销售及商业公司。2018年-2020年，这五大客户所产生的收益分别为1.55亿元、2.64亿元和3.48亿元，分别占同期总收益的88.4%、74.7%及49.3%。

在往绩记录期间，中梁百悦最大的客户仍是中梁控股集团。2018-2020年，其向中梁控股集团提供服务产生的收益，分别为1.3亿元、2.22亿元及2.96亿元，分别占同期总收益的74.4%、62.6%及42.0%。

此外，由中梁控股集团及关联方开发项目收取的平均物业管理费，整体高于由独立第三方房企开发项目所收取的平均物业管理费。

对此，中梁百悦称，“主要由于中梁控股集团及其关联方开发的项目，较独立开发商开发的项目处于更高的一线城市或更佳的位置，平均物业管理费较高。”

不过，从盈利水平来看，中梁百悦的毛利率呈下降走势。招股书显示，2018年-2020年其毛利率分别为33.6%、30.8%和28.4%。

记者了解到，中梁百悦的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，而在过往记录期，非业主增值服务和社区增值服务的毛利率出现下降，拉低了整体毛利率。

对于非业主增值服务毛利率下降，中梁百悦解释称，“主要由于雇员福利开支及分包费用有所增加，反映出我们业务规模扩大，及我们努力通过雇用及委聘额外员工及分包商提高服务质量。”

“我们社区增值服务的毛利率由2019年的57.6%减少至2020年的20.2%，主要由于我们于2020年开始提供生活及旅行服务，而该类服务的毛利率一般较低。”中梁百悦方面表示。