燕郊樓市,正在走上邪路!

來源:大碗樓市

作者:悟飯

房住不炒,若要選一個代表,你投給誰?

去年,我投的燕郊,今年還是燕郊。

它已經不是房住不炒,而是直接掀了桌子,把鍋狠狠得砸了!

在燕郊,買房的窩囊,投資的窩囊,開發商窩囊,規劃窩囊,連賣地都賣的窩囊。

在燕郊,我們傻了眼,我們屢次三番嘆氣,我們五味雜陳,我們哀其不爭。

燕郊樓市,已踏上邪路。

魔性的燕郊樓市

燕郊,河北廊坊的一個鎮,卻又被北京重重裹挾。

燕郊南,與北京通州僅隔着一條潮白河。

廠通橋一旦落地,30分鐘就能幹到北京市級行政中心。

燕郊中心城區,一條通燕高速連接北京CBD。

在那裏,聚集着全北京最密集的企業總部和最廣袤的剛需北漂。

燕郊北,一條徐尹路大橋跨過去,50分鐘就能幹到望京。

以日韓爲代表的大量外資企業,常年駐紮在那裏。

放眼全國衛星城——

能像燕郊這樣,與一線城市鏈接如此緊密的,幾乎沒有。

一個小時,捅穿北京三個就業中心,當之無愧的“環京一哥”。

正因爲如此,30萬北漂住在燕郊。

這裏成爲他們留在北京的最後一絲希望。

我是第一次來到燕郊。來之前,我想的是:

就靠這地理位置、這人口密集度,這多重利好……城市界面,理應不會差!

到了燕郊之後,我傻眼懵逼了——

這是燕郊麼?

這就是個城鄉結合部啊!

1、發展規劃毫無秩序。

居住區和樓盤,東邊村頭一個,西邊高速附近幾個。

居住區之間,還有大片的城市空白斷裂帶。

有時是工廠,有時是荒地,還有時是一片疏於管理的林地。

工廠、社區、商場、高速、農貿市場和莫名其妙的荒蕪林地,縱橫交錯在一起。

唯獨缺少一個東西——

公園。

在燕郊逛了兩天,我卻沒看到一個靜謐且恬淡的城市公園。

都說公園,是城市的音符。

燕郊,是失音的。

2、道路紊亂,路況堪憂。

斷頭路,散佈在燕郊的角角落落。

有的在鬧市,按照導航直接幹進斷頭路,頂頭就是一片工廠。

每隔幾百米,就能遇上年久失修的道路。

歪歪扭扭,坑坑窪窪,坑窪裏還有水,水裏還有泥。

3、交通標識模糊,交通規則也不清晰。

在燕郊跑了兩天,幾乎沒有一條道路能把標示線,從頭到尾畫的清清楚楚

各種車輛混雜行駛,機非混行之中,還有時不時橫穿馬路的身影……

這就是燕郊。

城貌落後且嘈雜,規劃無序且混亂。工廠、住區、商業、林地、安置房……混雜在一起。

你中有我,我中有你,像一鍋粥……

我是個山東人。

我眼中的燕郊,就像是山東老家的一片大蔥地——

一片裸露的黃土上,隨手撒了幾顆種子。

一顆顆大蔥,密集且野蠻的生長着。

燕郊是30萬北漂的希望,也是他們的囚籠。

燕郊的城市亂,燕郊的樓市更亂、更扭曲。

1、燕郊樓市,重新定義了“房價倒掛”。

南城的夏威夷藍灣,新房均價26000元/㎡,周邊二手房均價19000元/㎡;

燕順路上的首爾甜城,新房均價23000元/㎡,周邊二手房均價17000元/㎡。

在燕郊,只要新房附近有二手房,二手房價格絕逼比新房便宜5000元左右。

100㎡的住宅,新房比二手房貴50萬,一輛高配小寶馬就砸進去了。

我知道正在看文章的你抖了抖小機靈,自以爲挖到二手房這個大筍盤,暗自竊喜。

不好意思,我一盆冷水要潑你頭上。

2、燕郊,重新定義了“政策卡死流動性”。

你隨便進入燕郊某個社區樓下的二手房門店,隨口問問:

這個小區的二手房源多不多,好不好買。

中介小哥就像看到了大救星,張口就是:

多多多!

房源隨便挑,房東急着賣,價格都好談。

首爾甜城,動不動就是上千套的二手房掛牌;

夏威夷藍灣,中介門店裏屯着上百套的二手房,任你挑選;

中興和園,幾十套的二手房囤着,與賣成現房的新房直面競爭。

燕郊的二手房,就像是一潭死水,紋絲不動。

爲什麼?

爲什麼會出現新房和二手房存在如此大的倒掛,二手比新房便宜六七千?

爲什麼二手房便宜六七千,依舊賣不出去?

這一切,都怪倒黴催的限購政策——

外地人購房,要麼本地戶口,要麼三年社保(或納稅)。

去年,燕郊又放開了新房限購,鎖死了二手房限購——

新房幾乎不限購,外地人直接就能進場幹。

二手房死死限購,要麼是燕郊戶口,要麼是3年社保。

也就是說——

燕郊的二手房是便宜,但是你沒資格買。

想買,出門右拐,新房項目,每平加5000。

這就扯淡了!

如果你是個北漂剛需——

你進入燕郊,你是不想買,也不敢買的。

不想買,是因爲不願當冤大頭。

二手房,比新房便宜六七千。

你想買二手,買不了。買新房吧,又太虧。

萬一二手放開了呢?萬一新房跌了呢?

不敢買,是怕被徹底套死。

燕郊,是個絕對的北京市場。9成的客戶,都是來自北京的剛需。

這羣剛需,都是拿燕郊當個過渡房。

年齡大了,女朋友懷孕了,要結婚了,總要有個家,北京買不起,只能來燕郊。

燕郊這麼爛,買了先住着,以後咱再換。

但是,現在二手房限購了。

我前腳新房買到手,後腳二手置換賣給誰?

都是996的苦逼北漂,誰有燕郊社保?誰願意落戶到一個破鎮上?

只要限購不放鬆,一套就是一輩子,我還置換個錘子。

3、燕郊,重新定義了爛社區。

我在燕郊,看了兩天樓盤。

恕我直言——

燕郊的樓盤,一個比一個爛。

社區規劃爛,一排排的房子,像栽蔥一樣密集;

社區景觀爛。南方都開始玩新亞洲主義景觀了,這裏提到綠化還是栽樹;

戶型設計爛。別的城市90㎡起步都是三房,這裏還是個兩房。100㎡,還做不到三開間朝南;

社區配套爛。別的城市社區會所都爛了大街,這裏幾乎沒有。

爲什麼爛?

開發商,被套怕了。

動不動就是一套無差別的政策攻擊,徹底鎖死流動性。

恨不得,把剛需連着開發商一起,一棍子乾死,再踏上一萬隻腳……

你是開發商,你會怎麼辦?

妥妥壓縮成本,趕緊出貨!

別給我玩兒情調,賣完趕緊跑。

燕郊樓市的最大問題是——

流動性被打斷了!

新房到二手房的流動,被卡住了脖子。

憋死了圖便宜的剛需,也憋死了後期想置換的剛需,更憋死了拿地開發的房企。

在這裏,所有人都過的很憋屈。

想買房的,憋屈。

想買二手,不讓買;想買新房,不敢買。

人生第一套房,就怕被套成人生最後一套房。

想置換的,憋屈。

二手房限購,想賣賣不掉。

我不怕你跌,關鍵是跌了也沒人買。

也不是沒人買,門口站滿了想買的,乾着急買不了。

在這住的,憋屈。

戶型爛的一批,社區爛的一批。

走出社區,一看城市,更是爛的一批。想去逛逛公園,抱歉,沒有。

想開發的,憋屈。

我倒是想用心做點好產品,想奉行一下長期主義。

但是土地都被地頭蛇把持着,好不容易拿塊地,還被政策一棍子敲頭上,徹底爬不起來。

憋屈、憋屈、憋屈!

真他孃的憋屈!

燕郊,本不應該如此。

1、這裏,本應該成爲京津冀協同的橋頭堡。

燕郊是最有資格協同,也最有資格一體化的。

論區位,誰比我更協同,我都協同進了北京的老窩裏。

論人口,誰比我更協同,我裏面塞着30萬在北京上班的北漂剛需。

天天喊京津冀協同一體化,喊了兩三年。

協同了兩三年,連個最基本的居住需求都沒辦法協同。

燕郊,爲什麼不能互認北京社保?

燕郊的購房資格,爲什麼不認北京的3年社保?

北京上班的剛需,連個京津冀協同發展橋頭堡裏的房子都買不了,還協同個啥?

協同發展,連人才住房安家問題都協同不了,怎麼讓人死心塌地搞發展?

北京到燕郊,戶口上不去,房也不能買,買了賣不掉,合計只讓人留下技術、業績與青春汗水,老了就趕人走。

那誰還敢來給你搞協同?

燕郊,作爲京津冀協同發展第一批喫螃蟹的地區,能不能做出個樣子?

燕郊,作爲都市圈戰略中第一批喫螃蟹的地區,能不能給珠三角,長三角,成渝城市羣做個典範出來?

2、這裏,本應該成爲疏解非首都功能的橋頭堡。

這兩年,北京一直在推動疏解非首都功能——

推動20多所市屬學校、醫院向京郊轉移;疏解一般製造業企業累計近3000家;疏解區域性批發市場和物流中心累計約1000個……

疏解了這麼多,那居住需求是不是也要疏解疏解?

甚至,都不用疏解!

買不起北京房子的剛需們,已經都主動跑到燕郊,自我疏解了。

而燕郊,能否接納一下這部分自我疏解的剛需?

能不能把限購放的稍微寬一些?

3年的北京社保,是否也能買二手房?

別告訴我,新房放鬆了,你去買新房多好!新房一平貴5000,一套房就是50萬!

我是個剛需,但凡有點錢,能跑你個鎮子上來買房?

別給我玩兒“何不食肉糜”的爛梗!

放眼全球的國際化大都市,無論哪個周邊都有個承接外溢居住功能的衛星城

——倫敦有萊奇沃斯,多倫多有哈密爾頓……

憑什麼人家都能承接,就你燕郊不能行?

明明成爲北京的哈密爾頓,偏偏要當故步自封的河北王家屯。

3、這裏,本應該給北漂一個體面的居住尊嚴。

根據《北京市人口藍皮書》披露的數據,北京市常住外來人口794.3萬人。

在北京,不是每個人的夢想都可以被實現,包括住房與戶口。

房價高聳的迷霧京都,以燕郊爲首的環京市場,讓年輕人看到過住房自由的曙光。

北京買不起房子,環京湊合湊合。

但如今,這也湊合的太過於不體面——

買了,就當冤大頭

在燕郊買新房了?

是不是傻,比二手一平貴大五千呢。

你這一輩子,可就砸燕郊了。

被指望賣出去了,別指望置換回北京了!

住了,環境爛成狗。

在燕郊買房了?

腦瓜子進水了吧,這就個城鄉結合部。

要啥沒啥,就圖睡個覺,人生不值得!

小孩子咋上學,就沒爲以後想過麼!

北漂這些人,有平日裏穿梭5A寫字樓的產品經理,有摩天CBD中的設計師,有互聯網行業首席架構。

教育程度、薪資水平、行業經驗、職業道德、消費能力……放眼全國怎麼說也得數一數二。

燕郊一套房,怎麼也要兩三百萬,也是一個家庭的全部希望。

我上着986,當着大白領,掏着三百萬買房,結果住到了城鄉結合部,卻被一個沒買房的憨批嘲笑……

燕郊的市貌,配套,規劃、交通和市政管理——

能不能稍微匹配一下兩三百萬的總價?

能不能稍微匹配一下來到燕郊的年輕人?

能不能稍微尊重一下這些人最基本的居住尊嚴?

4、這裏,本應該成爲一個真正意義上的全國都市圈樣本。

都市圈化,已經成爲中國城市化的必由之路。

在這條必由之路上,充滿了值得探索的曲徑通幽。

比如,核心城市的人口疏解、核心城市與衛星城的融合聯動……

燕郊,本應該成爲、也有資格成爲都市圈探索的一個樣本。

它有現成的人口疏解通路,它有無可比擬的區位優勢,它有成熟睡城的固有認知……

它原本可以,承載北京的居住外溢;它原本可以,讓外溢過來的年輕人生活的更有尊嚴;它原本可以,幫助滿載的北京留住更多的年輕人……

它原本可以從北京出發,推廣及全國。

但是,如今卻爛成這個批樣。

爲什麼?

短視!

調控是短視的,只顧着摁着房價,卻沒想給剛需留一條活路;

規劃是短視的,只顧着野蠻生長,卻沒想給未來留一條出路;

開發是短視的,只想着乾死樓市,卻沒想給開發建設的房企,留一點生存空間。

所有人都想着,幹一票就跑路。

燕郊不信任建設者,建設者害怕燕郊,居民討厭燕郊,燕郊不放開居民准入。

站在高空,俯視這座城市,我感到深深地悲涼與惋惜。

它本應是京津冀協同發展一體化的榜樣,是中國城市羣發展的典範;

它本應是疏導北京非首都功能的榜樣,作爲解決中國大城市病的典範;

它本應是擁抱年輕人,新時代戶籍流通制度改革,與800萬北漂奮鬥者一同安居的典範;

它本應是規劃科學,配套完善,人們嚮往熱愛的現代化城市典範……

可惜,這一切卻是“本應該是”。

哀其不幸,更怒其不爭!

我希望看到樓市健康的燕郊。

樓市流動性逐步平穩放開,合理調控,給剛需一個機會,給老百姓一個機會。

我希望看到生機勃勃的燕郊。

認一下北京社保,也是房住不炒,給800萬北漂一個安家的機會,給當代年輕人一個希望。

我希望看到土拍合規的燕郊。

嚴格實行招拍掛,地頭蛇開發商該按就按按,擁抱先進設計理念,合理調控,給城市開發者一個機會,給財政一個機會,給自己一個機會。

我希望看到規劃有方的燕郊。

擁抱產業,接住北京釋放的資源紅利,協同發展,積極配合北京規劃,積極響應。

這一切,如果你燕郊不行,是否可以放下成見,放下高傲!

放權歸京,以一個執行者的姿態給京津冀協同發展一個表態,一個最有力的支持!

兩天後,我在離開燕郊的路上反覆思考。

我不禁再次嘆惜——

在燕郊,沒有人真正尊重這片土地!

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