原標題：上海5月集中出讓50幅土地：近300家房企線上圍觀 看點有哪些

上海土拍設置10%漲停板。

堅決落實“房住不炒”，4月30日下午，上海市土地交易市場舉辦集中出讓相關信息交流會，吸引近300家房企線上圍觀。

交流會介紹了上海市第一批住宅用地集中出讓的安排及地塊信息，並介紹了新的“限地價”交易競價具體規則等。

上海全年住宅用地計劃供應量將持續增加，同時將進一步加大郊區軌道交通站點周邊、五大新城供應力度。

據瞭解，今年土地出讓分三批次進行：將在5月第三週（5月17日-5月20日）發佈2021年第一批住房用地集中出讓公告；第二批住宅用地將在8-9月集中出讓，第三批將在10-11月集中出讓。

上海持續增加住房用地供應量，以供應端發力，持續影響需求端“穩預期”，推動房企理性拿地。業內人士預計首批土地將涵蓋住宅、商業、商住、租賃等多種類用地。滿足市場需求同時也可以檢驗新出讓規則對土地成交價格管控的有效性。

此外，上海土拍引進新的拍賣技術手段，不再一味追求高價，即便是一些熱門地塊，最高溢價率預計會控制在合理範疇內，類似去年50%甚至更高的溢價今年能看到的可能性不大。

五大新城將是關注重點。未來發展重點在5大新城地區，預計土地投放也會偏向於這些板塊和區域。

上海中原市場分析師盧文曦分析認爲，上海土拍信息公開公示，有穩定市場預期的重大意義。全年土地出讓分3批。一季度上海土地出讓數不多，隨着各地開啓集中供地模式，上海推出時間相對比較晚。而上海又是房企重要發展的地方，因此，土地供應計劃的出讓可以穩定預期，同時對房企拿地節奏調整，拿地策略也有參考意義。

上海土拍新規

按照上海市土地交易市場的表述，第一批集中出讓50幅土地，重點分佈於青浦、松江、嘉定、奉賢、南匯臨港5大新城以及外圍軌交沿線。

上海第一批集中出讓的商品住宅用地將在本市原有招掛複合出讓、自有資金監管等土地交易規則不變的基礎上，進一步實施限價競價規則，具體有兩點：

1、在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。新的競價規則將價高者得調整爲限地價下的相對價高者得。5月首批次地塊最高報價一般限定爲起始價的110%。競價方式由原舉牌競價調整爲“舉牌競價+一次書面報價”。即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。換言之，土拍設置了10%的價格漲停板。

比如，一幅土地10億起拍，最高報價就是11億。進入一次書面報價，如果有4家房企競標，一家報10.99億，另三家報10.95、10.9、10.8億。結果，4家平均10.91億。那麼報10.9億的，因爲報價最接近4家報價的平均價，就中標了。

早在今年3月，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市規劃和自然資源局、上海市房屋管理局聯合發佈了《關於進一步加強本市房地產管理的通知》（簡稱《通知》）。《通知》明確在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地實行限價競價。

2、爲確保土地競拍公平公正，杜絕房企通過多個馬甲公司參與競價的情況發生，上海推出了“同一申請人”概念。這將進一步促進交易主體誠信自律、保障市場良性競爭，合理確定投資決策主體，加強出讓履約監管，共同維護公平公正的市場環境。

市場看點

上海發佈土地集中出讓，折射了土地市場的變化，具體看點有兩點：

1、技術手段更爲高明，不以價高爲目的。上海對土地拍賣價格也會設限，這樣可以穩定土地價格，穩定房價預期。在達到限價後由哪家房企獲得？上海比其他城市通過搖號，或者自己報配建手段更高明。搖號有運氣成分在，房企自己報配建，加重房企負擔，在追求成本前提下，對樓盤品質質量追求減少。上海是看哪家房企報價最接近總體平均報價成爲第一順位候選人。這要求房企事先做好完善的準備工作，在場上拍賣過程也不能衝動，要以最合理的價格拿下地塊。

2、土拍相對公平。在對購買人的資格審查中，最大可能防止多個“馬甲”。大房企資金實力強，可以通過註冊多個“馬甲”增加拿地概率。這次通過技術手段，儘可能避免此類事件。換而言之，房企不管大小，只要進入最後拍賣階段，都只有1個拍賣號牌。對中小房企來說增加拿地機會。同時也盡力避免土地市場被幾大龍頭房企壟斷的可能，多樣化，多元化的樓市也是健康發展的要素之一。

事實上，寸土寸金的上海土地市場熱度一直不減，無論是出於戰略佈局還是、投資回報收益率高、銷售回款率高的原因，房企都想在上海這樣的市場有所佈局。一家參與了線上圍觀的房企相關人士對21世紀經濟報道記者坦言，業內預估上海土拍市場熱度有可持續性，未來一年內市場應該不會有太大風險。

21世紀經濟報道記者梳理了一個城市土拍市場熱度關聯度比較高的因素：城市的市場預期；城市的供地質量；企業的戰略規劃。比如，有的企業關注某一個市場，或者說要佈局某一個城市，則會重倉這座城市。以近期的重慶爲例，就引發了融創、綠地等大房企關注。據公開資料顯示，融創近期在重慶獲取了超過10幅土地，在無錫同樣拿了多幅土地；綠地也以較高溢價率搶到了一幅商住地。

在這樣的邏輯思維下，上海土地市場火熱也是必然的。2020年，上海土地市場成交金額高達2952億元的年度攬金總額，位列全國第一，相比2019年增加了1000億左右，各項數據創下上海近3年來土拍市場新高。過去一年堪稱房企上海拿地窗口期，不僅大房企搶灘上海，小房企如大名城也在上海拿下6幅地塊，成爲2020年拿地最多房企。

前述房企人士認爲，上海土拍規則改變之後，那些融資成本低、資金量大的央企、國企更有優勢在這樣的市場佈局。前述房企人士認爲，即便上海土拍控制溢價率，也難擋這些有實力的房企進入上海搶地。

盧文曦觀點也與這名房企人士接近，他認爲上海土地市場分化難以避免。一是房企拿地分化。大房企資金實力強，可以參與的拍賣場次多，很大可能，多數土地是被大房企包攬；第二，土地也有可能分化。在集中出讓背景下，房企再大，資金實力再強，在那麼多城市，那麼多土地拍賣過後，再大量參與上海土地拍賣，還是會感到一定資金壓力。因此不是所有土地都會有大房企扎堆的情況，一些質地一般，冷門的土地不排除由中小房企拿下的可能。

（作者：唐韶葵）