来源：广州淘房志

编纂 |米叔

板块轮动，是广州楼市最强盛的气力。

自去年5月珠江新城豪宅板块率先启动，随后天河公园、滨江东猛涨，带动整个广州房价不断冲高，中央五区逐渐开释，潮水再蔓延至外围区……

在这一轮周期下，天河最高成交单价去到29万+，越秀均价冲击10万/平，海珠琶洲法拍房成交迫临12万/平，荔湾广钢也早已突破了7万大关……

尽管板块轮动的气力如斯强盛，但广州依然有不少区域房价多年不涨！

1）天河客运站：3年前房价3.5万-5万/㎡，如今板块领头羊南兴花园签均价也不外3.6万/㎡；

2）沙河：2年前君华上域50㎡小户型就卖到4.8万/㎡，如今价格几乎一分没动；

3）市桥板块：近一年二手小区房价大多在跌，跌幅在1~2%不等，目前二手房挂牌均价为21767元/㎡。

4）黄埔开发东：2018年该板块二手房的均价在2.0-3.3万/㎡，现在除了佳兆业城市广场成交破4万，总体变化不大。

像这样的板块，在广州还有不少，好比燕塘、粤垦、罗冲围、永泰、芳村……

对于买家来说，别说房价不涨，就是涨个两三千，去掉资金本钱，说不定仍是亏本。

01.

天河客运站

从舆图上看，这个板块固然位于天河西北部，邻近白云、越秀，属于天河边角区域发展停滞不前，长期缺乏增量无规划利好。

所以没有可以炒作的概念，优先级不高。不外，假如在天河上班，置业天河客运站的门槛非常友好，也可以称为刚需集散地。

2018年，板块内一手新居远洋天骄就已经卖到5万/㎡。同年，南兴花园二手房报价也去到3.7万左右。

3年过去，进入二手发市场的远洋天骄目前成交均价5.87万/㎡，正常的挂牌价普遍在5.5万-7.7万/㎡，总的来说是涨了一点。

但是比拟同期价格差不多的奥体-牛奶厂板块，现在最高成交价近近10万一方，是妥妥的跑输了。

02.

沙河

天河跌幅重灾区，片区内的代表楼盘过去一年报价大都直线下滑。

按道理说，这个板块夹在天河、越秀和白云的正中间，又有地铁6号线和11号线（规划中），地理位置可谓得天独厚。

但这里承接不了天河金融的气味，却接收了不少白云批发业的连累，大量服装批发市场在此会萃，城市面貌密集杂乱。

这边的楼盘以宿舍、大院之流的房改房居多，次新小区不成规模化。

其中，沙和路、先烈东路此类典型老破小可归结为同一类：90年代的步梯单体楼，户型得房率很高，不到60平就能做到三房，总价200万随便拿下一套。

不外它们的市场表现就非常惨淡，过去一年价格整体呈下滑趋势。

8.36%的跌幅几乎位列天河最惨，若按一套60平三房计算，一年面价就折损了15万，顶得上一个普通家庭年收入。

03.

番禺市桥

市桥，番禺最早的市区，因为已经被开发得不能再开发，无新居供给，二手房多以老旧楼梯楼为主。

让人疑惑的是，市桥贸易发达、生活利便、人气旺、学位也不差，还有地铁3号线直达市中心，但房价就是不涨。

2018年，是市桥房价的高峰期。

侨基花园，66㎡的2室2厅，卖到过2.46万/㎡！

华侨城，当年二手房也买到了2.47万/㎡！也是番禺成交最活跃的小区之一。

鸿禧华庭，卖到3.7万/㎡！当时绝对的“扛把子”。

但今时不同往日，目前板块内二手房挂牌均价为21767元/㎡，近一年涨幅为2%，与3年前比拟大部分楼盘都没怎么涨，甚至处于阴跌的转态。

好比康裕园、桥福园这样的老旧楼梯房，过去一年跌幅达2%。

04.

黄埔开发东区

2020年，黄埔有超过三分之一的小区冲破4万+/㎡，被看不起的山卡拉知识城都迈上了4万，价格上涨30%以上的小区绝不在少数。

但“开发东”是一个另类的存在，这里房价长期垫底黄埔，目前二手房均价在1.7-5万/㎡，价格分化很大。

板块地理位置一直被网友诟病：工业区围绕，发展停滞不前。

受规划定位影响，板块内以工厂为主，存在一定空气污染。周边会萃康师傅、蓝月亮、广汽本田等着名大厂。

又由于紧挨开创大道、广深大道，导致部门地段路况差，灰尘多，噪音大。比拟其他板块，这里缺少大型配套与优质教育资源，仅有东区小学（市一级）、沧联小学（区一级）两所比较好的学校。

这里住宅并不多，约有16个二手小区有房源在售。不外只有佳兆业城市广场、东城雅苑、东方华庭、宏康东筑这些相对建成较晚、维护较好的小区，价格还有想象空间。

其中佳兆业城市广场为刚交付的次新小区，所以均价近4万元/㎡，可以说是板块内CEO，近一年涨幅10%左右。

其它年限轻微老一点的小区几乎都没怎么涨，例如2013年建成的宏康和园，3年前成交价就已经突破2.39万，可如今，成交均价约2.2万/㎡左右。

纵观历史经验，刚需区域一般行情的表现以跟随大市为主，别的区域涨高了，都买不起了，性价比出来了，往往是四五年不涨，几个月涨一波。

不外借着这一轮行情，这4个板块能不能摘掉“房价多年不涨”的帽子，还不一定。

但是，对于自住性质的买房人，没有透支未来的房价，是非常难得的自住优选！