來源：廣州淘房志

編纂 |米叔

板塊輪動，是廣州樓市最強盛的氣力。

自去年5月珠江新城豪宅板塊率先啓動，隨後天河公園、濱江東猛漲，帶動整個廣州房價不斷衝高，中央五區逐漸開釋，潮水再蔓延至外圍區……

在這一輪週期下，天河最高成交單價去到29萬+，越秀均價衝擊10萬/平，海珠琶洲法拍房成交迫臨12萬/平，荔灣廣鋼也早已突破了7萬大關……

儘管板塊輪動的氣力如斯強盛，但廣州依然有不少區域房價多年不漲！

1）天河客運站：3年前房價3.5萬-5萬/㎡，如今板塊領頭羊南興花園籤均價也不外3.6萬/㎡；

2）沙河：2年前君華上域50㎡小戶型就賣到4.8萬/㎡，如今價格幾乎一分沒動；

3）市橋板塊：近一年二手小區房價大多在跌，跌幅在1~2%不等，目前二手房掛牌均價爲21767元/㎡。

4）黃埔開發東：2018年該板塊二手房的均價在2.0-3.3萬/㎡，現在除了佳兆業城市廣場成交破4萬，總體變化不大。

像這樣的板塊，在廣州還有不少，好比燕塘、粵墾、羅衝圍、永泰、芳村……

對於買家來說，別說房價不漲，就是漲個兩三千，去掉資金本錢，說不定仍是虧本。

01.

天河客運站

從輿圖上看，這個板塊固然位於天河西北部，鄰近白雲、越秀，屬於天河邊角區域發展停滯不前，長期缺乏增量無規劃利好。

所以沒有可以炒作的概念，優先級不高。不外，假如在天河上班，置業天河客運站的門檻非常友好，也可以稱爲剛需集散地。

2018年，板塊內一手新居遠洋天驕就已經賣到5萬/㎡。同年，南興花園二手房報價也去到3.7萬左右。

3年過去，進入二手發市場的遠洋天驕目前成交均價5.87萬/㎡，正常的掛牌價普遍在5.5萬-7.7萬/㎡，總的來說是漲了一點。

但是比擬同期價格差不多的奧體-牛奶廠板塊，現在最高成交價近近10萬一方，是妥妥的跑輸了。

02.

沙河

天河跌幅重災區，片區內的代表樓盤過去一年報價大都直線下滑。

按道理說，這個板塊夾在天河、越秀和白雲的正中間，又有地鐵6號線和11號線（規劃中），地理位置可謂得天獨厚。

但這裏承接不了天河金融的氣味，卻接收了不少白雲批發業的連累，大量服裝批發市場在此會萃，城市面貌密集雜亂。

這邊的樓盤以宿舍、大院之流的房改房居多，次新小區不成規模化。

其中，沙和路、先烈東路此類典型老破小可歸結爲同一類：90年代的步梯單體樓，戶型得房率很高，不到60平就能做到三房，總價200萬隨便拿下一套。

不外它們的市場表現就非常慘淡，過去一年價格整體呈下滑趨勢。

8.36%的跌幅幾乎位列天河最慘，若按一套60平三房計算，一年麪價就折損了15萬，頂得上一個普通家庭年收入。

03.

番禺市橋

市橋，番禺最早的市區，因爲已經被開發得不能再開發，無新居供給，二手房多以老舊樓梯樓爲主。

讓人疑惑的是，市橋貿易發達、生活利便、人氣旺、學位也不差，還有地鐵3號線直達市中心，但房價就是不漲。

2018年，是市橋房價的高峯期。

僑基花園，66㎡的2室2廳，賣到過2.46萬/㎡！

華僑城，當年二手房也買到了2.47萬/㎡！也是番禺成交最活躍的小區之一。

鴻禧華庭，賣到3.7萬/㎡！當時絕對的“扛把子”。

但今時不同往日，目前板塊內二手房掛牌均價爲21767元/㎡，近一年漲幅爲2%，與3年前比擬大部分樓盤都沒怎麼漲，甚至處於陰跌的轉態。

好比康裕園、橋福園這樣的老舊樓梯房，過去一年跌幅達2%。

04.

黃埔開發東區

2020年，黃埔有超過三分之一的小區衝破4萬+/㎡，被看不起的山卡拉知識城都邁上了4萬，價格上漲30%以上的小區絕不在少數。

但“開發東”是一個另類的存在，這裏房價長期墊底黃埔，目前二手房均價在1.7-5萬/㎡，價格分化很大。

板塊地理位置一直被網友詬病：工業區圍繞，發展停滯不前。

受規劃定位影響，板塊內以工廠爲主，存在一定空氣污染。周邊會萃康師傅、藍月亮、廣汽本田等着名大廠。

又由於緊挨開創大道、廣深大道，導致部門地段路況差，灰塵多，噪音大。比擬其他板塊，這裏缺少大型配套與優質教育資源，僅有東區小學（市一級）、滄聯小學（區一級）兩所比較好的學校。

這裏住宅並不多，約有16個二手小區有房源在售。不外只有佳兆業城市廣場、東城雅苑、東方華庭、宏康東築這些相對建成較晚、維護較好的小區，價格還有想象空間。

其中佳兆業城市廣場爲剛交付的次新小區，所以均價近4萬元/㎡，可以說是板塊內CEO，近一年漲幅10%左右。

其它年限輕微老一點的小區幾乎都沒怎麼漲，例如2013年建成的宏康和園，3年前成交價就已經突破2.39萬，可如今，成交均價約2.2萬/㎡左右。

縱觀歷史經驗，剛需區域一般行情的表現以跟隨大市爲主，別的區域漲高了，都買不起了，性價比出來了，往往是四五年不漲，幾個月漲一波。

不外借着這一輪行情，這4個板塊能不能摘掉“房價多年不漲”的帽子，還不一定。

但是，對於自住性質的買房人，沒有透支未來的房價，是非常難得的自住優選！