原標題：有樓盤被鎖盤禁售，深圳樓市的隱祕角落遭遇監管重錘

作者 | 第一財經 吳俊捷

深圳樓市調控重拳仍在密集落地，這次砸到了回遷房和小產權房。

近日，沙井京基御景瓏庭回遷房涉嫌未辦理完交割手續便加價違規炒作銷售，對應的投資公司深圳市雲數空間科技有限公司被寶安區住建局約談。目前，該局已向市住建局申請“鎖盤”，不得辦理網籤手續。

此舉被看做深圳加碼整治樓市的又一舉措。長期以來，深圳樓市有兩個平行的房地產市場——商品房市場、小產權房市場，一個在水面上，一個在水面下。在不少深漂記憶裏，小產權房這個灰色隱祕的市場承載着他們邁向購買商品房的過渡功能，是城市肌理的一部分。

自去年底以來，小產權房炒作嚴重，特別是715+208雙政策打壓之下，深圳新房+二手房市場驟然降溫，樓市迎來橫盤期。然而，作爲比肩商品房市場的小產權房因爲熱錢湧入，疊加人爲炒作，出現50%-100%的普遍漲幅，一房難求的現象屢見不鮮。

如今，以回遷房、小產權房等爲代表的非商品房市場迎來監管，深圳樓市亂象或將進一步得到遏制。

監管重拳頻頻落下

小產權房交易嚴監管的“火”如今蔓延至回遷房。近日，被“鎖盤”的房源爲深圳市沙井沙一股份合作公司在京基御景瓏庭的回遷房源。

4月16日，該批房源通過公開競價的方式整體出售給深圳市雲數空間科技有限公司，起拍總價13.33億元，終以14.75億元成交。其中，除了144套住宅，另還有公寓、寫字樓，合計面積約3.26萬平方米。

根據深圳市房地產信息系統顯示，京基御景瓏庭項目的回遷物業尚未辦理不動產登記證，不能辦理權屬過戶，不具備銷售條件，不能進入市場銷售。

然而，4月29日，144套京基御景瓏庭回遷住宅房源在沙井麒麟山景酒店“開盤”，先是按2%的佣金啓動中介帶客，鋪天蓋地的廣告在互聯網平臺刷屏，更有甚者打出“不搖號”的字眼吸睛；其次，每日報價均在上漲，28日對外稱均價6.5萬/㎡，29日均價調到7.5萬/㎡，30日的銷售均價已達到8萬/㎡。

針對此情況，項目所在地深圳寶安區住建局發佈風險提示稱，這類回遷物業在具備銷售條件後，應以二手房形式出售，按照市住建局公佈的二手房參考價掛牌，並執行購房人資格限定要求的政策。

深圳類似雲數空間科技有限公司等投資公司競標回遷物業項目權益，再轉手加價銷售，賺取差價，屬於深圳樓市慣常的炒房操作手法。京基御景瓏庭項目被鎖盤，與競買方未按照競買公告的約定，支付購房款辦完所有的手續，就提前銷售有直接關係。

“不少小產權房打着回遷房的旗號，博舊改，拉高價格，這波小產權房正處在監管下，回遷房交易近期也暫停。”一位代理回遷房指標的負責人表示，身邊從事回遷房交易的同行當前均暫停接單。

目前，小產權房整治風暴席捲深圳。事件始於4月27日，央視財經報道，深圳炒房客大舉囤積小產權房，小產權房被包裝成商品房賣給剛需客。4月28日，網傳深圳龍華區大浪街道發佈內容涉及暫停小產權房交易的通知《關於小產權房問題的通知》。4月29日，深圳市律師協會發布《關於轉發深圳市司法局〈關於嚴禁爲違法建築銷售行爲提供公證和律師見證服務通知〉的通知》，禁止爲違法建築提供公證、見證等。

“小產權房、回遷房目前都暫停交易，過了風頭，我再通知你。”在深圳寶安區沙井片區從事小產權房交易的中介劉銳告訴第一財經記者，4月28日下午，他所在的多個微信羣接到了暫停小產權房交易的通知，隨即周邊房產中介門店迅即關閉。

寶安區沙井片區是深圳小產權房最爲密集的區域之一。整個片區90%以上的房屋屬於小產權房。

調控累加的影響仍在發酵。多箇中介告訴第一財經記者，原本深圳龍華區觀瀾一處小產權房預計五一開始售賣，但因爲近日席捲深圳的小產權房整治風波，而暫停銷售。沙井片區類似劉銳這樣的房產中介一部分五一假期選擇主動歇業，另一部分則開始向客戶推售東莞長安鎮、鳳崗鎮、塘廈鎮等地的小產權房。

深圳樓市的隱祕角落

小產權房一般特指經批准在集體土地上建設的合法村民住宅。深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造，原特區內、外的農村集體土地已全部轉爲國有，農業戶口已全部轉爲城市戶口。

基於這種特殊原因，深圳官方認爲，農村城市化歷史遺留違法建築在佔地性質方面與“小產權房”存在着本質區別，全國通行的“小產權房”概念並不適用於深圳。

但囿於歷史遺留、舊改進程遲滯等，深圳大量土地仍掌握在村民、村集體手中，小產權房的說法被廣泛流傳於世。

小產權房包括村集體土地所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建築，以及村民用宅基地合作自建的農民房。

相較於國內其他城市，深圳的小產權房比例要高得多。外部數據顯示，深圳市的違法建築面積佔深圳總建築面積的49.27%。直到現在，深圳仍有一半左右的人口居住在小產權房中。小產權房被認爲是絲毫不遜色於商品房的一個龐大隱祕的灰色市場。

它承載着部分來深人員的居住功能。在很多深漂的記憶中，他們都有過暫居城中村打拼到逐步購買商品房的拼搏和過渡歲月。從某種程度上來說，小產權房是深圳城市化進程中不可抹殺的一部分。近年來，深圳樓市的持續上行，也間接帶動了小產權房交投的活躍。不少難以滿足商品房購買資格的購房者和投資者轉戰能快速上車、可頻繁交投、具更低資金准入門檻的小產權房市場。

同樣居住品質只是沒有國有房產證的小產權房套價通常僅爲商品房的三分之一左右。如果是小產權新盤，購房者只需要跟開發商或者村委簽約，首付五成左右，剩下的款項基本都可以向銀行貸款，三到五年內還清貸款即可。除此之外，到律師處公證產生的律師費由買家付款，一般在1500元左右。

多位中介人士介紹，業主過戶、律師公證，以及村委蓋章，房價一次性付清，購房者就能拿到《律師見證書》、《集資建房協議》、《房屋轉讓協議》。

深圳有多位從事小產權房交易的人告訴第一財經記者，在2015年之前，市面上在售的小產權房單價從6000-8000元不等；但隨着2015-2016年樓市行情大熱，小產權房單價持續上漲，現在已經漲到1.5萬-3萬/㎡。這波行情再啓，以沙井爲例，熱盤沙井學府、蠔一、蠔二、壆崗盛芳園等樓盤，價格由1萬/㎡上行至4萬/㎡左右。

沾上回遷房指標的小產權房成爲各路資本追逐的焦點，比如華潤置地參與舊改的金蠔小鎮，每平方米單價上浮2萬元/平方米左右。入手一兩套，轉手就賣掉，每套獲利幾十萬元的實例並不少見。

投機炒作遭遇圍堵

本就交易活躍的小產權房在深圳樓市歷經“715”、“208”新政後變得愈加活躍，幾乎到了一房難求的地步。

回看2020年，深圳樓市在7月15日被新政“一分爲二”，新政前後有着截然不同的一二手樓市表現。新政前，二手樓市成交旺盛，再現歷史上每月萬套交易量；新政後，一手樓市更引人注目，網紅盤頻出，打新成爲高頻熱詞，而二手樓市成交量則腰斬。

親身感受深圳樓市的多位市場人士表示，“715”新政喪失房票一族、資金充裕的投資客部分轉戰小產權房市場。

如今，“208”新政即將滿3個月，樓市橫盤局面並未扭轉。從深圳市房地產中介協會公佈的數據看來，深圳市二手住宅網籤量曲線在冰點線上經歷了一段時間的掙扎後，在最近一週開始往上揚，環比上升25.95%至1257套，但距離樓市成交高點仍差距顯著。從二手房網籤量來看，3月份錄得4869套，已經是有網籤數據以來的歷史最低值。按照深房中協對走勢的預測來看，4月份網籤量大概率將低於3月份，或將少於4000套水平。

深圳二手房的議價空間也已經出現鬆動。按照樂有家研究中心的數據來看，深圳自從“208”新政後議價空間已經超過3%。而掛牌價格與成交價格之間的差距越拉越大，迎來峯值，超過1.2萬元。

調控帶來的樓市橫盤局面，助推小產權房市場交易活躍度。這一市場已成爲多餘資金和需求釋放的重要出口。

一位在去年曆經“715”新政後，將多餘資金投注廣州南沙區的購房者以自身經歷告訴第一財經記者，自身所購買的沙井小產權房每平米漲幅達6000元，這是南沙漲幅的兩倍，這也給到他和身邊人更多押注小產權房的動力。

不過，小產權房交易風險始終存在。廣東東方金源律師事務所律師金焰也提醒廣大購房者，小產權房在法律上不會被承認，若出現相關的糾紛，法院通常把這類小產權房的買賣合同當做無效合同去處理。若出現一房兩賣，沒有辦法確定真正業主的情況下，購房款很可能會打水漂。

關於律師在小產權房買賣，進行所謂的見證行爲本身就是違法的，但市場中確實存在很多中介，以律師見證進行攬客，減少投資者的心理障礙，對小產權的合法性是毫無幫助的。業內人士也提醒廣大購房者，審慎綜合評估小產權房這一灰色市場的風險。