槓桿率達72%,負債超60萬億元:居民加槓桿衝進樓市丨焦點

本文來自微信公衆號“中國房地產報”

部分房價上漲預期較強、炒作氛圍較濃的熱點城市,出現了騙取銀行經營貸用於購房的現象。

中房報記者 許倩丨北京報道

重燃的樓市“盛宴”在貨幣金融端有了最直觀反映。

央行最新數據顯示,一季度末,我國房地產貸款餘額創下50.03萬億元新高,同比增長10.9%,佔全部貸款餘額的28%,將近3成。其中,房地產開發貸餘額12.42萬億元,同比增長4.4%;個人住房貸款餘額35.67萬億元,同比增長14.5%。

與之對應的是,一季度我國商品房銷售面積達3.6億平方米,銷售金額達3.8萬億元,同比分別增長63.8%和88.5%,較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。全國住房均價在一季度首次邁上萬元大關,達到10658元/平方米;去年全年均價爲9859元/平方米。

個人經營貸增速更是驚人。3月末,個人經營貸款同比增長24.6%,同比提高11.5個百分點。此類貸款流向樓市已不是祕密,樓市一向是“資金市”,這似乎也從側面印證了一季度樓市火熱。

央行調查統計司司長阮健弘認爲,結構上看新增個人貸款比較突出的是“一升一落”,升的是個人經營貸款增速回升,落的是個人住房貸款增速回落。個人債務增長速度比較快,與我國經濟發展階段、居民年齡結構、消費升級、城鎮化發展等因素密切相關。總體來看,個人貸款增速還會保持較快增長。

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房貸增速下降 經營貸創歷史高位

即便是在去年受疫情影響的高基數影響下,今年一季度銀行新增信貸投放規模依舊非常可觀。

央行數據顯示,一季度新增人民幣貸款7.67萬億元,同比多增5741億元。一季度末,人民幣各項貸款餘額180.41萬億元,同比增長12.6%。

這些貸款大都流向哪裏?

從總規模來看,一季度末我國房地產貸款餘額爲50.03萬億元,佔全部貸款餘額的28%;同比增速爲10.9%,較上年末降低0.6個百分點。

同期,基礎設施業中長期貸款餘額22.96萬億元,同比增長10.5%;服務業中長期貸款餘額29.5萬億元,同比增長14%;普惠小微貸款餘額12.4萬億元,同比增長23.6%;製造業中長期貸款餘額4.15萬億元,同比增長16.7%。也就是說,房地產仍是我國信貸投放的第一大領域。

房地產貸款主要由開發貸及個人按揭貸構成。從數據上看,一季度末,房地產開發貸餘額爲12.42萬億元,同比增長4.4%,增速較上年末降低1.7個百分點;個人住房貸款餘額35.67萬億元,同比增長14.5%,增速僅比上年末微降0.1個百分點。

從增量上看,一季度新增房地產貸款1.67萬億元,佔同期各項貸款增量的21.7%,這一比重較上年末降低3.7個百分點。這其中,開發貸與按揭貸分別佔了多少,並沒有明確數據。

不過,一季度居民中長期貸款新增1.98萬億元,刷新了2020年三季度1.8萬億元紀錄,同比增長57%,佔新增貸款總額26%。居民中長期貸款大部分構成就是按揭貸。

這些只是明面上流入房地產的資金。事實上,“經營貸”“消費貸”等貸款進入樓市早已有之,特別是在信貸環境較爲寬鬆時,這些違規行爲更爲活躍。

截至3月末,個人經營貸款同比增長24.6%,同比提高11.5個百分點。消費性貸款同比增長14.1%,增速比上年末提高1.4個百分點,餘額爲51萬億元。

據媒體報道,京滬等地利用“經營貸”購房已經形成相關灰色產業鏈,有的中介甚至提供購買空殼公司、套現等服務並明碼標價,爲客戶提供“經營貸”轉房貸通道。由於個別銀行內部管理不夠完善,信貸員也有意願將經營貸款放給購房者。

嚴厲監管也隨之而來。3月份,銀保監會、住建部、央行聯合發佈《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,嚴查經營用途貸款違規流入房地產領域。同時,北京、上海、深圳等地方層面也在加緊嚴查經營貸、消費貸流入樓市的情況。

央行金融市場司司長鄒瀾表示,在部分房價上漲預期較強、炒作氛圍較濃的熱點城市,出現了騙取銀行經營貸實際用於購房的現象,甚至有些還涉及有組織的違法活動。如果不能及時得到遏制,不僅會影響房地產調控政策的實施效果,而且會擠佔支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

4月份以來,新一輪樓市調控也在廣州、合肥、寧波等地紛紛落地,這令房價上漲的預期發生了變化。

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居民槓桿率達72%,負債超60萬億元

自去年以來,居民跑步加槓桿衝進了樓市,家庭負債進一步攀升。

槓桿率擡升過快主要發生去年。受新冠疫情影響,彼時也是我國貨幣政策頗爲寬鬆的時期。

據央行數據,2020年我國宏觀槓桿率爲279.4%,比2019年上升了23.5個百分點。分部門來看,居民、政府和企業三個部門槓桿率分別是72.5%、45.7%和161.2%,分別比2019年上升了7.4個、7.1個和9.1個百分點。

2020年末,63.19萬億元個人貸款中49.57萬億元爲消費貸款,佔78.4%;13.62萬億元爲經營性貸款,佔21.6%;個人住房貸款爲34.44萬億元,佔54.5%,即個人貸款中超過一半都是房貸。

今年以來,樓市“小陽春”火爆使得居民槓桿率仍在高位徘徊。央行近日發佈最新政策研究顯示,初步測算一季度我國宏觀槓桿率爲276.8%,比上年末低2.6個百分點。分部門看,居民槓桿率爲72.1%,僅比上年末低0.4個百分點;政府部門槓桿率爲44.5%,比上年末低1.3個百分點;企業部門槓桿率160.3%,比上年末低0.9個百分點。各部門槓桿率均出現不同程度下降。

72.1%的居民槓桿率已然處於風險較大高位。根據國際貨幣基金組織報告,當住戶部門槓桿率低於10%時,債務增加將有利於經濟增長;當住戶部門槓桿率高於30%時,中期經濟增長將會受到影響;當住戶部門槓桿率超過65%時,將會影響到金融穩定。

比槓桿率更直觀的是龐大的債務數據。據測算,去年末住戶部門債務餘額是73.6萬億元,同比增長14.6%。其中個人貸款餘額63.2萬億元,同比增長14.2%。

上海財經大學高等研究院發佈報告稱,截至2021年2月,我國家庭部門共積累了15.5萬億元左右短期貸款,49.1萬億元左右中長期貸款。在全球經濟未完全復甦背景下,家庭部門積累大量債務,仍然會削弱家庭現金流,可能成爲擴大消費需求制約因素。

央行方面稱,從債務增速看,2018年以來我國住戶部門債務增速總體呈放緩態勢。尤其是2018年一季度以來,住房類貸款增速總體逐步放緩。“未來,隨着疫情影響逐步減弱,經濟增長穩定,債務總量與經濟增長相匹配,預計今年宏觀槓桿率將保持基本穩定。”

中國社科院金融所所長張曉晶認爲,展望2021年受經濟增速同比大幅上升的分母效應影響,預計2021年宏觀槓桿率將在上半年有所下行,從當前的270.1%下降到267%左右,隨後再回升至270%,全年宏觀槓桿率與上年持平甚至略有下降,企業、居民和政府各部門槓桿率也會略有下降。

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