原標題：“20萬+”房價的故事

當房價從十年前的1萬多元漲到現在的7萬元，支撐購買力的早已不是一般常住人口，而是高收入階層。

李宇嘉

今年“五一”期間，我去深圳看望一個同學，他一家人從北方老家來到深圳旅遊，住在楊梅坑那一帶的民宿。這幾年，外地人對深圳還是比較嚮往的。不管是目的地預定，還是酒店預訂，這個“五一”深圳都能排到全國前五。他很好奇地告訴我，“聽說深圳的房價很高，想去看一看房價最貴的區域”。於是，我和他約定在深圳灣的海岸城附近見面並一起喫飯。

這是深圳最富的人聚居的地方，也是全深圳房價最貴的地方。周邊的二手樓盤，房價普遍在每平方米“20萬+”，最貴的要到“30萬+”了。一圈逛下來後，我問同學的感覺如何？他告訴我，這個區域高樓林立、很新很乾淨，環境也不錯，但就是人氣不太旺、物價太高了。我告訴他，可能被疫情憋壞了，有錢人都出去玩了，而來深圳的外地人，很少會來這個地方。

當然，物價確實貴。就拿喫飯來說，海岸城裏的網紅餐館，人均消費要比廣州至少貴20%左右。同學告訴我，他所在的那個省會城市，同檔次消費比這個區域低30%。奇怪的是，即便是“五一”假期，即便是飯點兒時間了，這些網紅餐館也不用排多長的隊。中午一點半以後，沒啥人排隊了。本以爲，大家都出去旅遊了，但商場的服務人員告訴我，平時更冷清。

我倆還逛了一個高檔綜合體裏面的一家書店，店面裝修、佈局、陳設非常考究，書的品質也非常高，很適合年輕人假期“充電”。書店的各個角落有很多座椅，一看就是爲“只看書、不買書”的人陳列的，旁邊還有茶館、小喫店。聽着舒適的音樂，在那裏看一天的書也是挺愜意的。但是，我倆呆了一個上午，也沒看到多少人來，用門可羅雀來形容，一點兒不過分。

從與店員的交談中猜測，這裏平時人也不多，書店是虧損的，但老闆並不在乎。所謂的老闆，並不是經營這家店的老闆，而是背後的老闆，其實就是這個綜合體的開發商。因爲，這個綜合體本身就是給周邊樓盤做配套的。仔細觀察發現，在這個知名的綜合體，各種旗艦店一應俱全，包括這個品位高的書店，周邊的房子才能賣到20萬以上，經營虧損是毛毛雨了。

房地產是最會講故事的。從這個區域的規劃開始，就已經錨定了這裏的項目定位和身段了。土地出讓的價格，則一定要突出這個定位，高端的規劃要配高端的產品、賣給高端的人羣，貴是有道理的。前後項目、不同開發商的項目在價格上展開“競標賽”。如果前面開發的產品價格漲了，A開發商的項目漲價了，故事就從預期變爲現實，後面開發的項目、B開發商的項目就會更加高端。此後的地價也會更高，反過來驗證房價上漲，並帶動房價繼續上漲。

規劃的藍圖、產品的打造、購房的人羣、配套設施的跟進，都是爲了讓這個故事能應驗。最終，如果房價上漲了，這個故事的前因後果，就形成了完美的閉環，其可信度就高了，之前懷疑這個故事的人，也拋棄信仰，開始相信這個故事了。當下，深圳很多區域的房價能探至“20萬+”，就在於越來越多的人相信這個故事，也就成爲驅使這個故事再次應驗的一分子。

近期，媒體關注深圳人口的變化。即便有人口流出，也是中產或中低收入人羣，而房地產講故事的這個邏輯下，富人頗喜歡深圳。所以，當房價從十年前的1萬多元漲到現在的7萬元，支撐購買力的早已不是一般常住人口，而是高收入階層。即便加槓桿，高收入人羣加槓桿的能力和魄力，也遠比其他人羣要強。因此，“20萬+”的片區，不會因爲故事不合理而價格失去支撐，也不會因爲人口減少而價格失去支撐。不合情、不合理，但合乎現實。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）