光大證券發佈研究報告，維持中海物業（02669）“買入”評級，估值具備吸引力，上調2021-22年歸母淨利至9.48億港元（上調7.12%）、12.8億港元（上調13.92%），引入2023年歸母淨利爲17.47億港元。

報告中稱，公司近日發佈2020年度業績報告，基本符合該行前期預測。期內實現營收65.45億港元，同比增19.7%；實現歸母淨利潤7億港元，同比增30.2%；在手現金及銀行結餘37.06億港元，同比增48.48%。毛利率爲18.3%，歸母淨利潤率爲10.7%。

該行表示，截止2020年末，公司在管建築面積約1.82億平方米，同比增20.4%（增速對比上年同期提升約13個pct．）。按管理模式拆分，包乾制在管面積約爲1.09億平方米（佔比約爲60%），酬金制在管面積約爲7300萬平方米（佔比約爲40%）。按面積來源拆分，關聯方在管面積約爲1.63億平方米（佔比約爲89%），第三方在管面積約爲1932萬平方米（佔比約爲11%）。

報告提到，公司品牌力強大，第三方項目外拓逐步提速。2020年，公司第三次獲得“中國物業服務企業品牌價值百強榜NO.1”，老牌知名央企，品牌力強大，資源稟賦深厚，集團內部協同發展，聚力第三方項目拓展。2020年，公司第三方合約面積增量超過2800萬平方米（同比增約89%），拓展訴求明顯加強，拓展節奏明顯提升。該行認爲公司當前強勁的品牌外拓勢頭有望延續較長一段時間。

光大證券稱，公司管理架構持續優化，員工激勵邁出關鍵一步。該行在前期報告中提出，“項目總經理層面的合夥人制改革，在員工激勵方面邁出歷史性關鍵一步。以管理機制創新和薪酬市場化變革爲核心，利於釐清集團/項目層面的職能分配，提升項目負責人的主觀能動性，爲公司擴大業務規模，加快第三方拓展，奠定堅實的制度基礎”。