原標題：提高利率還是房價調控最有效的手段之一 

冉學東

房地產早已經金融化，那麼要實現“房住不炒”的目標，促進房地產市場健康發展，金融方面的理性運作無疑是最有效的。

近日，建設銀行深圳市分行下發通知，將於5月6日調整房貸利率首套房貸款利率執行LPR+45BP，二套房貸執行LPR+95BP。

據央行4月公佈的最新5年期LPR利率顯示爲4.65%。按照目前LPR計算，調整後的實際執行利率分別爲5.10%和5.60%，相比之前分別上調15BP和35BP。深圳建行是此輪上調房貸利率最早的銀行，未來是否有其他銀行跟進，目前還不好說。

不過大家這時候才發現，深圳作爲去年以來房地產上漲速度最猛的一線城市，其房貸利率竟然是一個窪地。

據媒體報道，去年10月份，全國房貸利率終止“九連降”後首次回升，而深圳自2018年8月份，首套房貸利率已連續27個月下跌，二套房貸平均利率5.25%，是2017年以來的最低水平。自2020年6月份，深圳首套房貸平均利率一直保持在4.98%。近年深圳的二套房貸利率也是一直在下降，從2020年初的5.51%降至5.25%，利率水平在10大城市裏面排名靠後，明顯低於北上廣。深圳首套房貸利率水平（4.98%）比二套房貸利率（5.25%）僅僅低了27個基點。

深圳爲什麼會出現這種反常情況，目前很難知道原因，但是可以肯定，房貸低利率，是最近兩年深圳房價突飛猛進的原因之一。

據中國房價行情平臺數據顯示，2020年12月中國100城住宅二手房的房價排行榜中，有36個城市的房價環比上月下降，房價環比下降的城市相較於上月（47城房價環比下降）有所減少；有83個城市的房價同比去年同期上漲，房價同比上漲的城市相較於上月（78城房價同比上漲）有所增加。深圳市以87957元/平方米的房價均價遙遙領先其他城市，房價漲勢明顯，環比上月上漲7.58%，同比去年同期上漲34.25%。

深圳房價的烈火烹油是人所共知的，爲了抑制房價過快上漲，近幾年深圳出臺了一系列房價調控政策，但是深圳的房價仍是全國房價上漲最突出的。直至去年7月份，深圳市出臺嚴厲調控房地產市場的八項政策，包括：（一）調整商品住房限購年限。適當調整戶籍居民購房條件，規定社保和個稅繳納時間，在深圳市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。（二）完善差別化住房信貸措施：1．購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；2．購房人家庭名下在深圳市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%；3．購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%等措施，這就是所謂的“新八條”。

我們發現在這些細緻嚴厲的調控政策中，關於房貸利率的措施根本沒有涉及，大多是行政方面的限制措施。

利率作爲貨幣的價格，從經濟學上講，如果一個純粹投資性的炒房交易，首先權衡的是成本，那麼房貸利率就是成本，投資者必須拿房貸利率和未來房價上漲所得到的收益進行比較，如果房價上漲所獲收益不能覆蓋包括房貸利率的成本，理性的炒房者就會停止炒房，或者出手房子，這是房價調控一舉多得的手段，可惜最近幾年房價房價上漲，房貸利率並未提高到應有水平。

事實上，房貸規模的擴張也是房價上漲的原因之一。根據央行的發佈的數據，從今年一季度的房地產貸款餘額看，已經突破50萬億元大關，到了50.03萬億元。

從去年上市銀行的財報看出來，截至2020年年末，個人住房貸款佔比方面，建設銀行（34.73%）、郵儲銀行（34%）超過32.5%的紅線。建設銀行和中國銀行當地產貸款佔比超過39%，已經逼近40%的紅線。招商銀行和興業銀行房地產貸款佔比分別爲33.12%和34.56%，個人住房貸款佔比分別爲25.35%和26.55%，均超過27.5%和20%的上限。

筆者預計，鑑於過去商業銀行在房地產貸款方面的擴張，未來監管將可能在房貸規模和房貸利率防方面出臺更加有效的調控政策，深圳建行提高房貸利率應該不是個例。