來源：華爾街見聞

抵押貸款利率重新接近3%，再融資對借款人的吸引力下降，貸款機構已經開始爲未來幾個月的抵押貸款需求降溫做準備，行業機構也預計今年的美國住房貸款規模將下降14.2%至3.3萬億美元左右。

史低利率疊加疫情帶來的全新需求，美國樓市去年異常火爆，但這股勢頭如今或許已經被抵押貸款市場逐漸消減的熱情所抵消。

根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association， MBA）的數據，去年是美國抵押貸款業務最爲輝煌的一年，貸款人發放的住房貸款規模達到了創紀錄的3.83萬億美元。

具體來看，抵押貸款利率首次降至3%以下，以及疫情致使美國人工作生活方式改變，都推升了他們對再融資和購房貸款的需求。

但時間來到2021年，美國已經推廣了大規模的疫苗接種，疫情也有所緩解。在此背景下，MBA預計今年的美國住房貸款規模將下降14.2%至3.3萬億美元左右。

其中，再融資活動減少是一個重要原因。

抵押貸款數據公司Black Knight數據顯示，在當前30年期抵押貸款利率接近2.97%時，約有1450萬美國人可以通過再融資的方式降低住房月供。

但這一數字顯著低於今年年初——當時抵押貸款利率達到了2.65%的史低紀錄，可以借再融資減少供房壓力的美國人數量爲1870萬人。

簡而言之，美國樓市的現狀就是，抵押貸款利率上升，再融資對借款人的吸引力下降，貸款機構已經開始爲未來幾個月的抵押貸款需求降溫做準備，抵押貸款行業打起了價格戰，利潤率走低。

與此同時，再看看銷售和價格的那一面，美國房屋銷售速度之快爲金融危機以來所未見，幾乎所有地區房價都在走高。

標準普爾Case-Shiller房價指數同比上漲12.2%，錄得2006年以來最快漲幅，相當於房屋售價中值較一年前升高了3.5萬美元，指數追蹤的所有20個大都市房價全部大幅上漲。

另據房地產網站Redfin.com的月度數據，4月份美國樓市的成交速度正創下歷史新高，近一半的房屋在一週內就能脫手。

而且，4月房屋出售中位數同比增長18%至344625美元，創下歷史新高；要價達到了356175美元，也是歷史最高水平。

除了最直觀的房屋售價和待售時間之外，另外的各種數據也都顯示美國樓市日常火爆。

比如平均的售價-掛牌價比率（sale-to-list price ratio），這一數值較去年同期上升了2.3個百分點，至歷史新高的101%，這意味着平均房屋出售價格要比掛牌價高出1%。

Redfin買家需求指數也較2019年上升了58%。

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather認爲，由於木材短缺，建築商正在努力建造新房。沒有更多的掛牌，買家就會爭搶市場上有限的房源，從而繼續推動房價上漲。

美國樓市是否有泡沫？

面對異常火熱的美國樓市，這很難不讓人想起十多年前的次貸危機爆發前夜，狂歡之後是一夜間泡沫破裂、樓市崩潰，在全球範圍內引發金融危機。

不過，摩根士丹利認爲，相較於次貸危機前夜，如今貸款標準更加嚴格，住房融資體系更爲健康；同時住房需求的強勁和全國性的住房供應短缺，都預示着美國房價仍處在上行軌道上。

簡單來說，該行將如今美國房價的高漲歸結於供需邏輯，認爲其基礎持續穩定，這和15年前不同，美國樓市目前並未出現泡沫。