原標題：北京賣地516億 ，新玩法下房企搶地難賺錢更難

來源：地產一條

“耶！”

公證員聲音剛落，現場掌聲未響，豪擲39億的19號選手沒能控制住喜悅情緒，高喊一聲。瞬時間，土拍大廳內外參與者與圍觀者都看向大屏幕，喧囂聲四起。很快，現場先後有人喊出，第一宗地被卓越拿下了。

5月10日，隨着第一宗地正式落錘定音，北京首場集中供地正式拉開序幕。不管是地塊數量、資金厚度，還是競爭激烈程度、規則的繁複，這場土拍都可以說是北京史上前所未有的。

首批出讓29宗地塊，供地規模爲345萬平，約佔2021年宅地供應計劃33%；總起拍價合計1035.81億元，保證金高達1580億元，單家房企全部參拍需繳納約210.24億元保證金。

而在規則方面，這次土拍提前鎖定低溢價率，還有些地塊涉及競政府共有產權份額、競建高品質住宅、競建人才公租房、租賃住宅，甚至多宗地塊設置“70/90”平方米戶型要求等。

北京向來是兵家必爭之地，“拿地難”並不影響房企們不惜一次又一次降低盈利標準換取市場份額。這次土拍，房企參與熱情及程度依然相當高。除了已公示出讓結果4宗地，剩餘25宗地，引來200多家房企和聯合體在現場廝殺。金地、保利、華潤甚至參拍了20宗以上地上地塊，其次城建、金茂、招商、旭輝、平安等房企也參拍了10宗以上，連久未在北京土拍現場現身的萬科都參拍了16宗地。

而在央企定天下，頭部論輸贏的市場，哪怕奔着“不賺錢”決心去拿地，小房企也幾乎失去與之一拼的機會和能力了。本場土拍更加突出證明這一趨勢。

新玩法：競建設方案 ，6宗結果待定

“又競高標準（商品住宅建設方案）了，怎麼這麼激烈！”

“感覺有點收不住啊。”

“這次地塊位置確實都很好。”

在土拍大廳外，房企投拓人員聚在一起討論地塊出讓結果時，不斷感慨這次土拍激烈程度。

儘管沒有高地價、沒有地王、沒有百輪舉牌等激烈競爭劇情，競爭卻在新鮮的玩法下暗流湧動，房企們感受最爲強烈。特別是進入競政府產權份額及高標準商品住宅建設方案環節的地塊。畢竟，這直接關係地塊盈利空間及房企全方位資源調動能力和項目全方位管控能力。

5月10日出讓的12宗地，均是位於朝陽、海淀的熱點，上午是金盞、王四營的5宗地，下午是崔各莊三兄弟、東壩、“準地王”豆各莊、海淀樹村的7宗地。

在朝陽出讓的10宗地中，金盞、王四營、東壩、豆各莊等位置地塊，都是兵家必爭之地。起拍總價超過50億的地塊有朝陽王四營、朝陽豆各莊、海淀樹村、豐臺長辛鎮、石景山衙門口、大興新城地塊。而朝陽金盞地塊和海淀樹村地塊本就是去年暫停出讓的熱門地塊。光海淀兩宗樹村地塊總起拍價就達到118億元。

並且，根據北京規劃和自然資源委員會官網地塊報價來看，朝陽王四營地塊、金盞08地塊、東壩，海淀樹村等地塊在報價環節就觸及上限，直接進入競報公租房比例/政府自持比例階段。而在觸及上限價格和政府預設份額持有產權份額的基礎上，競報就要轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

當天，北京賣地收入516億 ，12宗宅地全部觸及地價上限。 卓越、融創分奪金盞，華潤、保利、招商、城建、中冶等央國企各有斬獲；王四營3宗地、崔各莊、樹村等6宗地塊進入競高標準商品住宅建設方案，結果還待後續揭曉。

朝陽區王四營L01地塊，由金地+保利+華潤聯合體以31.5億+13900平方米公租房面積觸及上限，轉入高標準住宅建設投報；

朝陽區王四營鄉L02、L05地塊，則被中冶以30.95億+13800平方米公租房面積觸及上限，轉入高標準住宅建設投報。

朝陽區王四營鄉L03地塊，由建發+電建聯合體以54.5億+24400平方米公租房面積觸及上限，轉入高標準住宅建設投報，可售住宅樓面價約5.6萬元/平方米，溢價率5.01%。

朝陽區崔各莊地塊，經龍湖+恆基報價28億元觸及競價上限，進入競政府持有商品住宅產權預設份額程序。

海淀樹村棚戶區改造B-1南地塊，由招商+城建聯合體以57.3億+20%政府持有產權份額觸及上限，轉入高標準住宅建設投報；海淀樹村棚戶區改造B-1北地塊，則被中鐵置業觸及上限，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

高標準商品住宅建設方案包括五方面內容：綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、依據技術應用和管理模式。現場轉入高標準商品住宅建設方案投報程序後，參加投報單位在公證員宣佈現場競報政府持有商品住宅產權份額程序停止起10分鐘內提交 《投報高標準商品住宅建設方案申請書》。

參拍完王四營地塊出來後，作爲親歷者，一位中鐵投拓人員明顯感受到土拍激烈程度。“都直接進入競高標準商品住宅建設方案環節了，肯定比以往激烈啊。”

“政府會對開發商上交的方案進行評審，每個單項指標都會進行打分，綜合得分最高就是競得人。將在10個工作日內公佈最後競得人結果。

朝陽區豆各莊鄉孫家坡村1306-638地塊，經龍湖+住總+平安以68.2億元達競價上限，轉入競高標準商品住宅建設方案階段，溢價率15.01%。

地難搶，錢難賺

拿到地的企業也並不輕鬆，政府預設份額擠壓了利潤空間，高標準商品住宅建設不僅增加成本，還將在最大程度上考驗房企建築技術和管理模式。而在失去土地紅利和產品紅利後，產品和管理則成爲影響項目盈利空間關鍵因素。

在卓越以13%政府預設份額，拿下朝陽金盞地塊後，越秀忍不住在底下感慨，“這壓根賺不到錢。”

該地塊銷售價格上限爲7.6萬/平方米，按照13%政府預設份額，購房者最大上限購房價格6.6萬/平方米。而該地塊南側中海拾光裏均價約7.5萬/平方米。

而融創拿下的另一宗金盞地塊的政府預設份額則達到15%，這意味售價上限得到更大程度壓縮。

“新玩法下，房企盈利測算維度和標準和之前變化不大，但盈利標準會有所下降。”北京住總投拓人員告訴界面新聞，原本標準可能盈利下限可能在8%—10%範圍，現在可能會降低至5%—6%，甚至還看根據實際情況，進行彈性降低。

“ 如果不賺錢就不要了，不能白乾活。”該投拓人員強調。

而另一位央企投拓人員則告訴界面新聞，所在單位拿地盈利標準下限是成本利潤率12%，這相當於銷售利潤率10%。“也會彈性下降”，高利潤標準拿地只能陪跑，根本搶不到地。

儘管如此，房企依然在積極爭取北京市場。在很多業內看來，北京市場盈利空間不大，但抗風險能力遠高於其他城市。

“雖然因爲調控、限價等因素，導致週轉慢，賺錢少，但需求大，安全係數高。”多位投拓人士表示，市場穩定性是北京市場依舊被激烈爭奪重要因素。