導讀：不管從土拍規模還是競拍規則來看，對北京而言，此次土拍都具有里程碑式意義。

記   者丨見習記者 李莎

編   輯丨週上祺

5月10日，北京首批集中供應土地現場競拍正式拉開帷幕，據不完全統計，超200家房企參與25宗地塊爭奪（未排除重複）。

現場競價上午9點40正式開始，但早上8點，21世紀經濟報道記者在現場看到，陸續到場的部分房企投資團隊就在北京市政務服務中心5樓大廳圍坐着，一邊喫早飯一邊討論拿地策略和現場分工情況。緊接着，大廳的直播屏幕出現了舉牌調試的畫面，在工作人員的快速加價聲中，氣氛逐漸緊張。

圖/房企人士在5樓大廳觀看土拍直播

地塊資格和報價業務辦理窗口開放之後，迅速排起長龍。正式開拍後，觀摩大廳和五樓大廳聚集了大批房企人士圍觀拍賣廳的土拍直播。

10日共出讓12宗地塊，除海淀區樹村2宗地塊外，其餘均位於朝陽區，據新浪樂居消息，12宗地成交總價合計516.19億元，卓越、融創、金地+保利+華潤、招商+城建、中冶等公司或聯合體成功拿地，7宗地塊由於觸及競拍規則上限轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，“花落誰家”尚不可知，其中就包括本次土拍最大熱門海淀樹村地塊。

圖/房企人士在觀摩大廳觀看土拍直播

在一家大型綜合房企做市場研究工作的何斌對21記者說，集中供地相當於“開卷考試”，“尤其是北京市場，政府把最高限價、指導價、容積率、地塊條件等都定死之後，各家房企在地塊上做的產品都差不太多，誰能拿到那塊地，就看誰的成本更低一些。”

集中供地“開卷考”

不管從土拍規模還是競拍規則來看，對北京而言，此次土拍都具有里程碑式意義。

從土拍規模來看，根據中指研究院的數據，本次北京共推出30宗宅地，總規劃建設面積近345萬平方米，約佔2021年宅地供應計劃33%，高於2020年同期（2-6月）水平35%，高於近三年（2017-2020年）同期水平108%。2020年北京共推出宅地53宗，總規劃建設面積648萬平方米。

圖/房企排隊辦理地塊資格和報價業務

從競拍規則來看，在“房地聯動、一地一策”機制下，本次北京土拍首次引入房屋銷售價格引導機制，不受限制的純商品房地塊僅有9宗，並在15宗地設置競配建公租房面積，6宗地競政府持有產權份額。

從公佈的地價上限看，超九成地塊溢價率不超15%，業內人士認爲，土地低溢價率成交可能會成爲北京市場的未來趨勢。

與其他6個已經進行首輪土地集中拍賣的城市相比，北京的成交溢價率並不高，這也顯示了北京控制地價的決心。

圖/完成首批土地集中出讓城市土拍情況

資料來源：中指、克而瑞等公開數據

在已經進行首輪土拍的城市中，重慶的溢價率最高，平均溢價率接近43%，最高溢價率接近130%。

這一方面是因爲重慶本輪出讓地塊整體條件優質，熱門區域地塊多，競拍激烈。這一定程度能在推出樓面價上有所體現，中指研究院的數據顯示，此次重慶土拍地塊平均樓面價爲6387元/平方米，創歷史新高。

另一方面，也受重慶土地市場供求關係影響。在重慶某品牌房企工作的佳穎告訴21記者，重慶土地連續四年供不應求，首次集中出讓土地疊加1-3月已成交土地，供應量已達全年供應的60%，“錯過機會就可能再等一年”。

重慶雖然在覈心板塊對溢價率進行管控，但對地價的影響有限。“重點是重慶地價低，溢價率超50%後付款節奏對大房企的壓力並不會太大。”佳穎說。

與重慶的高溢價率形成巨大反差的是長春，在首次推出的51宗地塊中，有2宗地流拍，有11宗地終止掛牌，38宗成交地塊中32宗底價成交，溢價地塊平均溢價率也僅爲3.3%。

克而瑞研究院分析認爲，這一方面是由於長春人口外流比較嚴重，需求基本面不佳，樓市整體表現也未完全從疫情中恢復，另一方面是因爲長春作爲首個集中供地城市，機構向總部申請保證金的時間較短，資金量緊張。另外，地塊區位等條件不理想也是原因之一。

目前在一家品牌房企投資部門就職的張陽告訴21記者，溢價率有時候不一定準確。張陽向記者透露，在土地不以公開市場交易爲主的城市，一些政府有地價上漲預期，會在土地推出價格的基礎上設置一個成交“底價”，競拍到一定溢價率才能達到“底價”。另外，不同城市經濟基礎、產業基礎、人口情況、房地產市場健康程度、地塊條件、競拍規則不同，都會影響成交溢價率。

房企拿地像“趕集”

與以往的土地出讓相比，以北京爲首的集中供地土拍條件更復雜，對房企的限制和要求更高，將其稱爲“盛宴”多少有些牽強。

但這並不影響房企的拿地熱情。10日上午，王四營三宗地塊進行現場競價，由於是朝陽區五環內的臨鐵地塊，基本面較好，在競拍前就悉數達到“土地合理上限價格”，現場直接進入競“公租房”面積環節。其中王四營01地塊中鐵率先舉牌1000平方米，以500平方米爲競價階梯，最後經過28輪舉牌，金地+保利+華潤舉牌13900平方米，觸及上限，進入高標準商品住宅建設方案投報程序。

圖/圖蟲

這只是北京土拍市場上的一個縮影，北京的好地，從來都不乏追逐者。本輪土地集中出讓過程中有4宗地塊在現場競價前就已底價成交，其中大興區2宗、懷柔區和門頭溝區各1宗，距離中心城區較遠，地塊整體條件不及其他地塊，但也有房企願意爲其買單。

這一方面折射出房企在集中拿地中的焦慮情緒，擔心在後續現場競價中拿地願望落空，提前拿地續命。另一方面，也意味着房企對北京房地產後市抱有信心和期待。

張陽指出，北京的經濟和人口條件好，北京郊區房地產市場的堅挺程度和購買力穩定程度，比很多城市的市區強。

與之前分散的土地出讓方式相比，集中土拍能提高政府對土地市場的把控程度，同樣也能讓房企的拿地行爲變得更謹慎和理性。在張陽看來，集中土拍對房企來說就像“趕集”。“像流動的跳蚤市場似的，地全都擺在這兒了，能降低偶然因素帶來的土地隨意成交現象。”

雖然如此，但集中供地嚴格的出讓條件也會變相提高房企的拿地成本，對房企的開發能力和管理能力提出更高的要求。“從之前那種躺着都能賺錢的狀態，轉向精細化管理，注重成本管控。”張陽說。

圖/圖蟲

政府通過集中供地加強對市場的把控，但對價格的把控並不意味着對熱度的把控。在浙江某大型房企從事投資業務的崔華在接受21記者採訪時表示，他觀察杭州集中土拍發現，杭州土地集中拍賣並未減緩土地市場熱度，一些未能在杭州土拍市場有所斬獲的房企，會積極尋求其他一線城市土地集中出讓的機會。

馬堯在一家專注核心城市市場的房企投資部門工作，他向21記者透露，他所在的公司今年沒有參與北京首輪集中供地土拍，押寶杭州土地市場，最後並未成功拿地。“本來都準備發喜報了，後續只能等杭州第二批次土地集中出讓，還有上海第一批次土地集中出讓。”

房企“趕集”拿地，也會帶來購房者“趕集”買房。上半年集中成交的地塊很可能在年內集中入市，購房者的選擇更多。

張陽認爲這對於市場和購房者而言都是好事，因爲央企、國企和資金實力雄厚的大型房企成功拿地的概率更大，他們開發能力和成本管控能力更強，也更愛惜羽毛，注重客戶口碑，因而房屋質量有保證。

但崔華認爲其中也有隱憂，在加高房企拿地成本和限制房價的情況下，房企爲了賺取利潤，很可能會壓縮建築成本。另外，爲了避開房企集中拿地帶來項目集中上市的情況，房企很可能會爲了提前上市趕工期，這也可能導致房屋質量下降。