原標題：寧波開啓二手學區房價調控，存量房指導價狙擊房產投機

深圳二手房市場已有降溫現象。

繼深圳之後，長三角熱點城市之一的寧波也發佈了二手房參考價。

5月10日，寧波發佈了9個熱點學區範圍內、112個小區的二手住房交易參考價格。這也是中央提出“防止以學區房名義炒作房價”之後，首個制定二手房交易參考價格的城市。

據披露，9個熱點學區包括寧波市實驗小學、海曙外國語學校（青林灣校區、五江口校區）、寧波大學附屬學校、華泰小學（東校區、西校區）、堇山小學、宋詔橋小學、四眼碶小學（新河校區）、鎮海區中心學校、鎮海應行久外語實驗學校。涉及區域包括海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區。

與此前深圳發佈的二手房成交價格參考機制的情況類似，寧波披露的二手房參考價低於目前不少小區當前的掛牌價格。

根據發佈的數據來看，112個小區的二手住房交易參考價格中，單價最高的是鄞州區金寶小區，參考價格達到42400元/平方米；而鏈家數據顯示，該小區當前的掛牌均價50262元/平方米。單價最低的爲鎮海區的金桂花苑，指導價爲20500元/平米；鏈家數據顯示，該小區當前的掛牌均價25345元/平方米。

除此之外，鄞州區格蘭雲天小區的二手房交易參考價格爲38100元/平方米。鏈家數據顯示，該小區掛牌均價爲61285元/平方米，其中一套掛牌中的二手房，爲建築面積32.63平方米的複式精裝，單價高達90347元/平方米。

有業主認爲二手房參考價沒能反應出小區的真實價值。不過，有對寧波樓市熟悉的業內人士則表示，“大部分還是真實的近一年成交價。”

但這樣的二手房參考價可能會引起買賣雙方的博弈。“房東要死扛房價，客戶要觀望”，上述業內人士告訴記者，預計短時間大概率成交爲零。

事實上，4月份時，寧波就已經“預告”了學區二手房參考價制度。

4月16日，寧波市住建局發佈的《關於進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》稱，要建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制，同時“落實交易參考價格在金融信貸等應用”。

據浙江日報5月10日報道，寧波市住建局表示，商業銀行等金融機構將熱點學區二手住房交易參考價格作爲授信的依據之一，引導二手住房市場理性交易，穩定市場預期。有寧波當地中介直言，“這應該叫銀行貸款指導價”。

儘管二手房參考價已經披露，但具體執行還未完全落地。記者從工商銀行寧波分行相關人員處瞭解到，目前尚未接到關於按二手房指導價發放貸款的消息，現階段仍按實際成交價執行。

作爲二手房指導價先行者的深圳市，其二手房市場已經出現了一定程度的降溫。

今年2月初，深圳出臺了二手房成交參考價制度。政策經過兩個多月，有對深圳較爲熟悉的市場人士向記者表示，現在深圳二手房成交下降得比較明顯，如果有房東着急置換，價格其實還是變相下來了。

四月份的二手房成交情況也證實了這一說法。據深圳市住建局房地產信息平臺數據顯示，四月份全市二手商品房成交54.13萬平方米（5507套），同比減少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01萬平方米（4877套），同比減少33.26%，環比三月減少28.16%。

“深圳現在二手房價格是下降了，而且二手房成交量已經跌破了5000套的冷熱分水嶺，”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，“二手房指導價，主要是爲了防止二手房比價格比一手房高，導致一二手房價格倒掛，進而出現引起市場的輪番上漲。”

一二手房價格倒掛的情況在寧波也同樣存在。諸葛找房數據中心提供的數據顯示，2020年1月-2021年3月，寧波的二手房價格一直明顯高於新房，最大差價逾7000元/平方米。3月數據顯示，一手房均價在22689元/平方米，二手房均價爲26287元/平方米。

除了一二手房價格倒掛明顯之外，寧波的房價一直處於上漲通道。

據諸葛找房發佈的百城二手住宅市場均價月報數據，從環比漲幅前十的城市情況來看，4月份，寧波以2.37%的漲幅位居第三，僅次於廣州的 2.79%、合肥的2.76%。

上述寧波市場人士向記者透露，“鎮海區的中介說老破小學區房已經在降價了，未來風向可能確實會變。”

58安居客房產研究院分院院長張波向第一財經記者表示，學區房在二手房裏是比較獨特的存在，其會對周邊二手房價格形成了較爲直接的帶動作用。若二手房學區房價格如果率先降價的話，會起到非常大的示範性作用，對於整體二手房價格的穩定，也有所助益。

寧波市住建局表示，後續將根據房地產市場變化情況，適時調整、增加小區，並及時發佈交易參考價格。