原標題:【深度】北京賣地千億,最大黑馬深圳卓越搶地4宗

在北京拿地,拼的是什麼?

錢袋子的厚度已經不足以概括。除了錢,還要拼勇氣。

勇闖北京的房企已經用實際行動爲北京首場土拍貢獻了精彩劇情,並證明了這一“真理”。

5月10日及5月11日,北京以前所未有的地塊數量、資金總量,激烈競爭、複雜規則指標,開啓了首場集中拍地。出讓的25宗地塊全部觸及地價上限,共收入981億。加上算上前面底價及招標的5宗宅地,共收入1109.71億。

卓越屬於這場土拍大戰中,展現了憑勇氣拿地的最佳姿勢,搶到了4塊地。央企、頭部則屬於有錢任性的典型,金茂、首開、中交、融創、碧桂園等房企均有斬獲。也有房企堅守住了理性及舉牌標準,選擇重在參與,參拍了高達10家以上的中海、萬科、平安、綠城目前都未有斬獲。

這次土拍最大特色,可以說是低溢價、高競爭、賺錢難度再次升級。

儘管地塊定價不高,加上規則限制,提前鎖定低溢價率,但兩日拍出的24宗地中,有10宗衝破了防線(地價、政府持有份額或者競報公租房上限),進入競建高標準住宅建設方案,結果還待後續揭曉。

並且,多宗地塊樓面價與預售價上限的價差被壓縮在1萬多/平方米之間,房企利潤空間有限。

而作爲房企必爭之地及土地市場風向標,這場集中拍地不僅會對房企在北京市場格局產生影響,或許也將對後續的集中供地有所啓示。

卓越勇闖北京

卓越勇猛,在這次土拍大戰中,搶下了4塊地(總價187.27億元),成爲這次土拍最大黑馬。

5月11日上午,在110輪較量中,這家房企擊敗了招商、金地、華潤、保利、中海、萬科、平安、金茂等十多位選手,與首開組成的聯合體以總價62億元、3.25萬平方米公租房面積拿下了豐臺張郭莊地塊,溢價率5.08%。

這次,卓越剋制住情緒,在主持人宣佈後轉手擁抱了身居其後的競爭對手。

更加出乎意料的是,當天下午,卓越與中交組成的聯合體,在16家房企及聯合體中再次突圍,在58輪角逐後,以49.9億+2.95萬平方米的公租房拿下了中關村地塊。地塊可售住宅樓面價約5萬元/平方米,溢價率5.05%。

隨後,這一聯合體又以36.1億+20500平方米的公租房面積競得昌平馬連店地塊,可售住宅樓面價約5.3萬元/平方米,溢價率5.25%。

這些戲劇性的小情景,加上砸下的真金白銀,再次吸引不少眼球,令外界更加深刻記住了這家南方企業。

畢竟,昨日卓越就成功首殺北京土拍,打敗了中海、保利聯合體、首開聯合體在內的6家對手,以39.27億+13%政府產權份額奪得朝陽金盞鄉小店村宅地。而在拿地後,其投拓人員難掩激動情緒,一聲“耶”脫口而出。

成功北上的喜悅是顯而易見的,卓越也毫不掩飾,對界面新聞表示,十分看好北京市場,也在積極爭取合作方共同打造項目。

“這次北京集中供地,相對產品形態較爲豐富,選擇也比較多,我們也是通過大量對土地的選擇和研判,並且選擇和深耕北京的企業強強聯合獲取地塊,這從安全性、抗風險性以及管理彈性上來講都符合我們的一貫策略。”卓越對界面新聞表示。

但卓越不得不將爲“看好”付出更多努力,畢竟周圍不斷湧現的質疑聲並非毫無道理。

以卓越的拿下朝陽金盞地塊爲例,樓面價5.29萬/平方米,銷售價格上限爲7.6萬/平方米,按照13%政府預設份額,購房者最大上限購房價格6.6萬/平方米。而該地塊南側中海拾光裏均價約7.5萬/平方米。

卓越剛拿下這塊地,越秀就在底下忍不住感慨:“根本沒法賺到錢。”另一位頭部房企投拓人員也對界面新聞表示,僅從樓面價和售價來看,1.3萬元/平方米的差價基本沒辦法賺錢。

金主平安不動產的投拓人員判斷則相對樂觀,“每家企業算賬方式不一樣,這樣的指標在我們內部算不過來賬,但可能別家可以算得過來。”

再比如,卓越中交聯合體拿下的昌平馬連店地塊限價6.3萬/平方米,昌平中關村地塊限價6.2萬/平方米。這一售價上限與超過5萬/平方米的樓面價相比,盈利空間受到極大壓縮。

面對卓越的瘋狂搶地,多家房企表示“看不懂”。然而從這家房企這兩年的諸多動作來看,搶佔北京,除了賺錢,更多是戰略需要。

卓越總部在深圳,號稱“深圳CBD之王“,也是當地的”舊改大戶”。 其現有土儲近6200萬平米,其中70%是位於大灣區的,在北京僅有合作項目翡翠公園和山曉。

自去年始,在老闆李華帶領下,卓越開始顯露規模和上市野心,並挖來明星經理人陳凱,令其全面負責地產開發和資產運營板塊。

在新掌舵人的帶領下,卓越氣質開始轉變,頻頻圍獵土地市場。在重慶和廣州市場,卓越同樣收貨滿滿,兩天內斥資45億元連奪重慶四城地塊,還憑藉拿下的黃埔第二貴地首進廣州。

畢竟,陳凱深知中小型規模和利潤不可兼得。其在掌管中南時就對北京市場有過判斷:“當下如果在北京拿地,如果按照測算的話,可能沒有一塊土地能拿。”

拿地也焦慮

有賺錢壓力的又何止卓越一家。在北京,房企拿到地後的焦慮往往大於喜悅。

“拿了是死緩,不拿地就是死刑。” 平安不動產投拓人員如此總結房企在北京市場尷尬境遇。

作爲金主,在資源獲取上這家房企資金充足,方式靈活多樣,卻同樣渴望北京招拍掛市場,這次參拍地塊也高達11宗。

但很可惜,有錢的金主也只能陪跑。“也想拿地,但市場太過激烈,出乎意料,超過測算指標,就變得佛繫了。”該平安不動產投拓人員說,這次土拍被動選擇圍觀了。

不過,北京的地就如燙手山芋。在新規則下,政府產權預設份額擠壓了利潤空間,高標準商品住宅建設不僅增加成本,還將在最大程度上考驗房企建築技術和管理模式。而在失去土地紅利和產品紅利後,產品和管理則成爲影響項目盈利空間關鍵因素。

“地拍完,很多人都在羣裏說瘋了,說拍到這個價格基本賺不到錢。”一位規模前三房企的投拓對界面新聞表示,在他們的測算標準中,很多地都是不賺錢的。

他進一步分析說:“以朝陽金盞爲例,5萬多樓面價,7萬多價格上限,13%和15%政府預設份額,一合計,售價才6萬多。”

具體覈算,卓越所獲金盞地塊已經很難算得過來帳,但融創所獲地塊的政府持有產權份額是15%。從盤面上看,融創所獲地塊利潤空間還要更低。

“新玩法下,房企盈利測算維度和標準與之前變化不大,但盈利標準會有所下降。”北京住總投拓人員告訴一條君,原本標準盈利下限可能在8%—10%範圍,現在可能會降低至5%—6%,甚至還將會根據實際情況,進行彈性降低。

“ 如果不賺錢就不要了,不能白乾活。”該投拓人員強調。

另一位央企投拓人員則告訴界面新聞,所在單位拿地盈利標準下限是成本利潤率12%,這相當於銷售利潤率10%。但並非不可調整,其強調,也會彈性拿地,因爲以高利潤標準拿地,只能陪跑,根本搶不到地。

儘管如此,房企依然在積極爭取北京市場。在很多業內人士看來,北京是戰略要地,不可不攻佔。

首先,北京市場盈利空間不大,但抗風險能力遠高於其他城市。

“雖然因爲調控、限價等因素,導致週轉慢,賺錢少,但需求大,安全係數高。”多位投拓人士表示,市場穩定是北京市場依舊被激烈爭奪重要因素。

其次,對於房企而言,北京市場除了賺錢,向來還有着品牌佔位、融資等諸多訴求。

貝殼研究院高級分析師潘浩說,北京這次出讓的地塊“利潤空間一般,但並未影響房企積極參與競拍,對於一線城市地塊的爭奪,更多考慮市場份額的佔有。”

“主要是通過這個房地產項目做一些金融槓桿,錢用在別的項目上去賺錢。”一位頭部房企投拓人員對界面新聞表示。

仍有10宗結果待定

“又競高標準(商品住宅建設方案)了,怎麼這麼激烈!”

“感覺有點收不住啊。”

“這次地塊位置確實都很好。”

在土拍大廳外,房企投拓人員聚在一起討論地塊出讓結果時,不斷感慨這次土拍激烈程度。

儘管沒有高地價、沒有地王、沒有百輪舉牌等激烈競爭劇情,競爭卻在新鮮的玩法下暗流湧動。房企們感受最爲強烈,特別是在地塊進入競政府產權份額及高標準商品住宅建設方案環節之時。畢竟,這直接關係地塊盈利空間及房企全方位資源調動能力和項目全方位管控能力。

5月10日出讓的12宗地,均是位於朝陽、海淀的熱點,上午是金盞、王四營的5宗地,下午是崔各莊三兄弟、東壩、“準地王”豆各莊、海淀樹村的7宗地。

在朝陽出讓的10宗地中,金盞、王四營、東壩、豆各莊等位置地塊,都是兵家必爭之地。起拍總價超過50億的地塊有朝陽王四營、朝陽豆各莊、海淀樹村、豐臺長辛鎮、石景山衙門口、大興新城地塊。而朝陽金盞地塊和海淀樹村地塊本就是去年暫停出讓的熱門地塊。光海淀兩宗樹村地塊總起拍價就達到118億元。

並且,根據北京規劃和自然資源委員會官網地塊報價來看,朝陽王四營地塊、金盞08地塊、東壩,海淀樹村等地塊在報價環節就觸及上限,直接進入競報公租房比例/政府自持比例階段。而在觸及上限價格和政府預設份額持有產權份額的基礎上,競報就要轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

在這場土拍中,共有10宗地進入競高標準商品住宅建設方案程序——王四營3宗地、崔各莊、豆各莊、樹村、通州副中心、密雲檀營鄉及延慶南菜園。

具體來看,朝陽區王四營L01地塊,由金地+保利+華潤聯合體以31.5億+13900平方米公租房面積觸及上限;朝陽區王四營鄉L02、L05地塊,被中冶以30.95億+13800平方米公租房面積觸及上限;朝陽區王四營鄉L03地塊,由建發+電建聯合體以54.5億+24400平方米公租房面積觸及上限,全部轉入高標準住宅建設投報。

崔各莊地塊被龍湖+恆基報價28億元觸及競價上限,豆各莊地塊被龍湖+住總+平安以68.2億元達競價上限,轉入競高標準商品住宅建設方案階段。

海淀樹村棚戶區改造B-1南地塊,由招商+城建聯合體以57.3億+20%政府持有產權份額觸及上限;海淀樹村棚戶區改造B-1北地塊,則被中鐵置業觸及上限,也全部轉入高標準住宅建設投報。

通州城市副中心,由龍湖+恆基報22.4億達競價上限,轉入競政府持有商品住宅產權預設份額程序。連總價17.38億密雲區檀營鄉地塊、4.19億的延慶區南菜園地塊都轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

高標準商品住宅建設方案包括五方面內容:綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、依據技術應用和管理模式。現場轉入高標準住宅建設投報後,參加投報單位將提交 《投報高標準商品住宅建設方案申請書》。

參拍完王四營地塊出來後,作爲親歷者,一位中鐵投拓人員明顯感受到土拍激烈程度,“都直接進入競高標準商品住宅建設方案環節了,肯定比以往激烈啊。”

“政府會對開發商上交的方案進行評審,每個單項指標都會進行打分,綜合得分最高就是競得人。而結果將在10個工作日內公佈。“該中鐵投拓人員說。

房價倒掛、品質提升

土地集中拍賣意味項目將集中入市,房企之間的競爭更爲激烈——這是來自很多購房者的判斷。在土拍現場,一位圍觀人士說,身邊很多計劃買房的朋友,都在等待這一次拍出的項目。

因爲他們相信,集中入市引發的激烈競爭,或許會令開發商採取價格戰來搶奪市場,從而讓利購房者。

事實上,就北京而言,對於購房者更大利好,隱藏在這次土拍推出的新規中。

根據貝殼研究院分析,根據限價要求以及政府份額結果,樹村房價上限銷售價格達89600元/平方米,其次爲崔各莊達85067元/平方米,東壩達80000元/平方米。

樹村實際可售成交樓面價達68932元/平方米,崔各莊爲65618元/平方米,東壩爲57540元/平方米,距離實際新房銷售價格上限大概1-2萬元/平米價差。

而貝殼二手房成交均價顯示,樹村周邊爲82717元/平方米,崔各莊爲77955元/平方米,東壩爲59475元/平方米。

具體至項目,金盞粗略估算售價爲6.5萬/平方米,旁邊中海拾光裏均價在7萬元/平方米以上。樹村圓明天頌售價在10萬元/平方米以上。

對於未來市場走向,潘浩給了兩點預判:

第一,競租賃住房面積佔規劃建築面積的13%,遠高於廣州的1.3%,也高於無錫的11.2%,杭州競自持的8.6%,未來北京租賃供應將明顯加強。另外,競租賃住房面積加上之前要求的租賃住房面積,佔成交規劃建築面積的14.9%,對於無房家庭來說,租賃住房供應的加大成爲解決大城市青年居住問題的重要方向。北京住宅產品的供應將更爲多元化。

第二,從產品打造上來看,商品房產品將更注重品質改善,未來改善型需求或將集中入市。

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