93個爛尾項目已化解26個！昆明計劃明年內解決“爛尾樓之痛”

鎂刻地產

“五一”期間，位於昆明滇池度假區的龍湖新項目山海原著售樓部迎來了大批購房者。

這是昆明滇池度假區海埂板塊斷供8年後的首個住宅項目，也是龍湖地產花了3年時間曲線接手的昆明著名爛尾項目西南海。

“目前西南海爛尾部分已在有序進行整理，預計很快將復工。山海原著也將於近期推出新產品。”該項目置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者。

西南海是昆明近年來成功解決的26個爛尾項目之一。就在“五一”之前，昆明市住房和城鄉建設局黨組書記、局長陳漢在做客昆明廣播電視臺《春城熱線》節目時介紹，截至目前，全昆明市梳理入庫的爛尾項目有93個，目前已完成化解26個，化解率27.95%，爛尾樓項目計劃今年化解60%，明年全部化解完。

記者瞭解到，接下來昆明將按照“一項目一方案”要求，找準問題癥結、關鍵環節，對症下藥制定可具體操作實施的解決方案推進爛尾樓項目化解。並通過政府購買服務方式邀請專業律師事務所作爲第三方對“一項目一方案”進行審覈，開展可行性分析評估，重點對採取破產重整的項目提供法律支撐和保障。

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今年計劃化解六成爛尾樓

與西南地區其他主要城市相比，昆明的人口超過貴陽，但遠低於成都和重慶。截至2020年末，昆明常住人口667.7萬人，相比2019年減少27.3萬人。但昆明的房價卻在逐年上漲，安居客信息顯示，昆明的平均房價從2016年的8485元/平方米，已攀升至2020年的14081元/平方米。

但與之不相配的則是大量爛尾樓的存在。截至目前，全昆明市梳理入庫的爛尾項目有93個。按照具體年度任務目標，昆明今年計劃解決爛尾樓要達60%。也就是說，過去已解決了26個，今年需要解決30個，平均一個月2.5個，才能達到目標，明年這個數字還將增加到37個。

按分類來看，昆明工程類爛尾項目共70個，佔75.26%；其他爛尾項目23個，佔24.74%（拆遷爛尾4個、土地已交易未動工3個、工程主體完工未竣工16個）。

然而，從近幾年昆明主城幾個爛尾樓的復工復建過程來看，這並非易事。

沸城是最早解決的爛尾項目。2016年初碧桂園明確計劃接手沸城，到2018年6月正式復工，再到2019年7月碧桂園獲得項目全部土地項目更名，歷時3年多才完成整個接盤過程，中間經歷了不少波折。

2020年曾幾度衝上微博熱搜的別樣幸福城復工過程更是艱難。2014年開發商佳達利地產資金斷裂停工後，包括官渡區政府、開發商、業主等均曾多次進行抵押、墊資、接盤、自救等或成功或失敗的行動，僅業主籌款自救就達6次之多。在多方努力之下，2018年7月，5號地塊勉強達到能夠入住的條件，部分業主得以交房入住。2020年8月，4號地塊在政府出手主導的情況下才得以復工，預計今年10月底交付。

此前《每日經濟新聞》曾多次報道過的西南海項目，在龍湖接手之前已停工近7年（詳見《昆明2000畝大盤爛尾近7年後，龍湖歷時3年曲線“接盤”》）。接盤方龍湖地產從2017年初着手，直到2020年6月才通過東方資產實現曲線接盤，拿下後續未開發土地，西南海項目才終於實現復工。

而最近關注最高的、擬15棟樓全部整體拆除重建的雲錫金地爛尾樓，由於房子還未賣掉，具備拆除的前提條件，接盤方推倒重來有了獲利前景，才終於可以解決這個停工多年的爛尾樓。

“一批爛尾樓被扒出集中治理，對購房者來說是好事，相關權益會得到很好的保護。而對於市場來說，這也從側面說明近年的樓市有着一定的脆弱性，拿地、規劃、產品設計乃至銷售等環節都需要更加專業、更加細緻地經營。”房地產評論員姜國君向《每日經濟新聞》記者表示。

來源：每經記者根據公開資料整理

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一切始於一場“造城運動”

事實上，如此大量爛尾樓項目的產生有着一定的歷史成因，最早可追溯至2008年昆明開始的那場轟轟烈烈的“造城運動”。2008年2月，《昆明市關於加快推進“城中村”重建改造工作的指導意見》發佈，計劃在5年內將昆明市336個城中村全部改造完成。

3年後的2011年，又一份《昆明城中村改造三年計劃白皮書（2011-2013年）》出臺，將原計劃改造的336個城中村範圍再擴容至382個。

“那麼多個城中村同時改造，在全國無論哪一座城市都是前所未有的。”昆明當地一資深房地產人士告訴《每日經濟新》記者，當時的城中村改造不僅僅是改造一條村，而是把周邊片區的土地一併整合起來，要求開發商整體競買。這些被整合的周邊土地，甚至比城中村本身還要大3-5倍。

記者瞭解到，在當時既沒有相應的大型開發商可以配合，也沒有設立嚴格准入門檻的昆明樓市下，很多資質不足、實力不強的中小型開發商得以大規模入場。

如原西南海項目開發商仁澤地產便是在這一時期拿下了位於滇池國家旅遊度假區太河社區的城中村改造項目。2011年，滇池國家旅遊度假區太河社區“城中村”重建改造項目啓動，成立不足3年的雲南仁澤地產以33.1億元拿下了度假區太河社區12宗、共549畝的城中村改造用地，但在後期整個改造項目卻變爲總佔地約2000畝，而仁澤地產註冊資金僅爲3億元。

如此大體量的開發，對於本就資金鍊趨緊的開發商而言就顯得尤爲艱難。特別是在2009年一份《昆明市城市基礎設施配套費徵收管理辦法》的出臺則進一步加劇了小開發商資金問題。該規定指出，城市基礎設施配套費，從原來的按徵地面積計收，改爲按建築面積徵收，無疑又得讓開發商多繳一筆錢。根據新規，未完成繳納的，開發商不得辦理建設工程規劃許可證、施工許可證等證件。

2014年10月22日，昆明市國土資源局曾發出通告，向25家房地產企業追繳土地價款，包括仁澤地產等在內的昆明一批開發企業赫然在列，而到2019年仁澤地產宣佈破產時，其負債已經高達了169億元。也是在這一時期，昆明大量爛尾樓誕生了。

直到2015年3月24日，《昆明市城市更新改造管理辦法》《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》等一攬子城市更新改造配套政策出臺，叫停了實施7年的激進式城中村改造。

新政發佈當天，昆明市城市更新改造工作會議還公佈了一組數據，到2015年3月24日，昆明市已有229個城中村啓動改造。據云南房網在2015年初的實地調查顯示，真正完成改造的城中村只有30個，還有超85%的城中村仍在建設，或尚未開始拆遷。

“昆明市場本身相對活躍，特別是隨着大量品牌開發商的入場，粗放型的房地產經營模式早已不適用於這個二線城市，開發企業想在昆明市場立足，就得科學統籌、專業耕耘。”姜國君表示。

記者注意到，爲解決爛尾樓問題，雲南省住建廳早在2020年3月19日便發佈了《關於全力清理整治爛尾樓的通知》，重拳清理整治爛尾樓。同年12月《昆明市人民政府辦公室關於加強商品房預售資金監管工作的通知（試行）》發佈，明確停工一年以上爛尾項目將被列爲一級監管。今年3月31日，昆明市住建局發佈《關於爛尾樓清理整治工作專項法律評估購買計劃》，加速推進昆明爛尾樓清理整治工作。

陳漢表示：“今年化解工作的重點是從實際解決問題的角度出發，對爛尾樓逐一研究，集中精力推進一批爛尾樓的化解。通過行政手段、經濟手段、司法手段等方式，探索出一條可複製的經驗，實現2021年化解率達到60%。”

撰文| 陳利

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝