樂居財經 鄧鑫妮 發自北京

“繼續做大,未來三年達到5000萬管理規模。”兩年前,董事長趙亞東在接受採訪時,對興業源(833925.OC)的規模有了具體規劃。

入局20年的興業源,正在規模上提速擴張。

5月10日,樂居財經獲悉,北京興業源物業管理股份有限公司(簡稱“興業源”)收購重慶市萬州區龍騰物業管理有限公司(簡稱“龍騰物業”)70%股權。

收購後,龍騰物業的大股東爲興業源,持股70%,衆想物業持股30%。除了70%的股權,興業源還將獲得龍騰物業200萬平方米的管理面積。

事實上,興業源正在走一條規模“快增”道路,過去三年,以每年三筆的收購速度擴充面積。截至目前,它的管理規模接近3000萬方,涵蓋4S店、高校、寫字樓、住宅等多種業態。

然而,多次收購在加碼面積的同時,也拖累了盈利水平。財報顯示,興業源去年的成本增加了75.4%,毛利率更是三年連跌,下挫至19.91%。

配股收購,1500萬卻轉作他用

“在企業收購上嚐到了甜頭之後,我們就確定了企業做大的兩條線,項目拓展和股權收購。”

基於清晰的發展路線,興業源的收購也顯得條理清楚。不桎梏於某一區域,華北、西南、華中等地多點開花,同時併購的頻率保持在一年三次。不過,長期的“收購戰”對資金形成極大的考驗,興業源通過配股籌措收併購資金,而卻兩度更改直接用途,最終落入日常經營的資金池。

興業源一直在提速規模,2018年-2020年,共完成9筆併購,併購比例從60%-100%不等。規模增長肉眼可見,時間回溯到2016年,彼時它的規模還不到400萬方,如今已經接近3000萬方,增幅約爲650%。

事實上,2015年便進入新三板的興業源融資情況並不理想,股票長時間保持“0”交易,市值僅有2.83億元。爲了補充併購資金,期間選擇配股融資,然而這筆錢的去向,卻並沒有用到收併購上。

2018年11月,興業源向21名在冊股東和9名新增投資人發行了1675萬股,共募集資金4690萬元,它表示這筆資金主要用於2019年的業內收購。

不過新股發行後,它曾經兩次更改募集資金用途。2019年1月,第一次更改用途,劃撥了1376萬元用於支付前一年度合利物業80%股權收購尾款,另外700萬元則充入流動資金。2019年6月,又將800萬的收購金額挪用補充流動資金。

截至2019年底,募集資金餘額僅有274萬元。2020年,將263萬用於股權收購,年底只剩下11萬元。

收購推高成本,毛利率三連降

過去一年,興業源實現營業收入3.19億元,較上年同期增長64.94%,其中三起收購共增加營業收入4156萬元。同期,歸母淨利潤同比增長68.06%至2095萬元,由三筆併購所致。

然而,三筆併購拉高收入的同時,也在消耗成本。過去一年,興業源的營業成本2.5億元,同比增幅達75.20%,也與三筆收購有關。

收購過後,營收與成本齊漲,兩相拉扯之下,興業源的毛利率再次下滑。並且,這已經不是毛利率第一次下跌,2017-2020年,其毛利率分別爲31.88%、27.98%、24.6%、19.91%,連續三年出現下降。

興業源的業務以物業管理服務爲主,去年,其物業管理服務收入爲2.89億元,同比增長63.42%;該項毛利率爲19.24%,同比減少2.15%。另一項業務爲停車場經營,收入1129萬元,毛利率爲22.46%,同比下降55.61%。

隨着新並表公司的加入,興業源的資產持續走高,但上行的資產卻有些“虛”,收購帶來的商譽佔總資產比重近三成,應收賬款增長近70%。

2020年,興業源的總資產達到2.47億元,同比增長了15.08%。其中,商譽佔比最重,達到27.39%,約爲6762萬元,同比增長30.61%。“商譽增加,主要爲收購成本高於被收購單位可辨認淨資產公允價值所致。”興業源在財報中解釋道。

同商譽一同增長的,還有應收賬款。應收賬款高企,拉低了週轉率。上一年,興業源的應收賬款增長了65.91%至3089萬元。體現到運營上,應收賬款週轉率從2019年的16.03%降至12.15%。

同期,由於興業源餐飲的存貨增加,過去一年的存貨增長了174.17%,達到64萬元。存貨週轉率從2019年的982.43%降至581.78%。

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