在朝阳双井，一场“空间换服务”的城市更新尝试开始了。垂杨柳附近的8栋央企家属楼昨天正式启动改造，工程由社会资本投资，产权方将配套空间使用权交投资方统筹经营使用，预计十年时间内可达到微利可持续运营。

东三环垂杨柳医院西侧，8栋老楼分布在劲松中街两侧，平均楼龄超50年。楼院里随处可见岁月的痕迹：私家车停放无序，楼间绿地凌乱，路面砖石翘起……更棘手的是，8栋楼分属7个院落，全是无物业的开放式小区，外来人员和车辆可随意穿行，居民缺少安全感。

双井街道办主任闫培文介绍，老楼的产权方为在京央企——东方石化。正是央企家属楼的性质，导致该区域在开展城市更新时一直存在难点。

“按照相关规定，央企家属楼的改造不能使用市区两级的老旧小区综合改造资金，而产权方也无力持续投入。”闫培文说。如今，双井街道办搭建起平台，邀社会资本愿景集团加入，打造“政府平台+多元主体+社会资本”的老旧小区有机更新模式。

改造从内而外，注重细节。7个院落都将增加智能门禁，重新施划停车位，铺装道路，补种绿植，加装坡道和无障碍扶手。每个小区还因地制宜，量身定制了空间调整方案。比如4号和5号楼所处小区，划分为停车区、健身区、休憩廊架、活动场地、小花园，各区域以小径连通但不会互相干扰。据估算，8栋老楼、7个院落的公共区域改造成本约为上千万元。

赔本的买卖没人做。社会资本投入大量改造资金，后续又该如何实现投资回报平衡呢？答案是“空间换服务”。

“劲松中街两侧的部分底商和闲置空间，属于东方石化的配套用房。不久前，我们双方签署了一份20年的协议，将这些配套用房的使用权以零租金的形式移交给愿景。”愿景集团城区更新事业部郑旻砚说，配套用房的面积近3000平方米，将根据居民需求植入便民业态，如老字号点心店、裁缝铺、社区食堂等，把劲松中街变成便民服务示范一条街。测算显示，通过盘活闲置空间、停车管理等方式，投资方约在8到10年后收回改造成本，并实现微利可持续运营。

城市更新不是一锤子买卖。此前多年，本市部分老小区在翻新后光鲜一时，可由于缺少物业公司的维护和管理，没过几年就又重返老旧。这次改造中，投资方同步引入专业化物业管理。

该地区居民中，60岁以上老人达一半以上。如何满足为老服务需求，也是改造的重点之一。项目设计方相关负责人说，一家养老驿站将在闲置车棚中开张，按需设置日间照料、呼叫服务、助餐服务、健康指导、文化娱乐、心理慰藉六类基本服务项目。

小区内还将设置便民健康管理中心，和垂杨柳医院达成合作，在居民急病转运、挂号住院、专家咨询等方面形成联合体。此外，双井社区卫生服务中心也将在小区内开展家医签约、社区健康管理、社区康复等服务。

双井街道办相关负责人说，“用空间换服务”的央企家属楼改造尝试，将实现政府财政减负、产权单位减少投资、居民生活品质提升、参与改造运营企业实现经济效益的多方共赢局面。

今年10月，8栋老楼的改造工程将完工。