原標題:黃金、股票都不愛,房產成了美國人新投資目標

來源:巴倫週刊

美國房價一直在快速上漲。2月份標準普爾公司發佈的最新數據顯示,標普Case-Shiller全美房價指數同比上升12%,FHFA房價指數同比上升12.2%。美國房價的這一輪上漲涉及範圍非常廣,標普Case-Shiller指數衡量的20個城市中,19個城市的房價都出現了同比上漲,其中鳳凰城房價漲幅最大,爲17.4%。

美國房價的這波漲勢還會持續。4月份蓋洛普(Gallup)進行的年度房地產市場調查發現,961名受訪者中有71%的人認爲2021年房價會繼續上漲,這是蓋洛普2005年開始進行此項調查以來比例最高的一次,比2020年比例高出31個百分點。去年新冠疫情暴發後出現的一些不確定性因素曾暫時導致房地產市場遇冷。

1,房產成爲最佳長期投資標的

牛津經濟研究院(Oxford Economics)經濟學家南希·範登·豪滕(Nancy Vanden Houten)稱,近期房價上漲的主要原因是房屋庫存枯竭。她預計,不斷上漲的房價令越來越多的買家望而卻步,下半年房價漲勢將逐步緩解。但她同時指出,即便房屋銷量放緩,需求強勁和供給不足仍然會給房價帶來支撐。雖然春季售房季期間房屋庫存可能會有一定程度的增加,她說:

全美房地產經紀人協會(NAR)稱,2020年在住房市場中佔大頭的成屋銷量增至2006年以來最高水平。根據NAR的數據,同期房屋供應量卻處在歷史最低點,住房抵押貸款率也保持低位。該協會3月份發佈的最新數據顯示,目前成屋價格中值爲32.91萬美元,同比上漲17.2%。

房價快速上漲以及對價格還會繼續上漲的預期可能是41%的受訪者認爲房地產是最佳長期投資的原因,這是蓋洛普2005年開始進行此項調查以來房地產在問卷上五個投資選項中所佔比例最高的一次。

股票和共同基金是第二受歡迎的投資選擇,有26%的受訪者認爲這兩項是最好的長期投資。18%的受訪者選擇了黃金,9%的受訪者選擇了儲蓄賬戶和大額定期存單。最不受歡迎的長期投資是債券,只有3%的受訪者選擇了債券。

多年來,房產一直是最受蓋洛普調查對象歡迎的長期投資,但有幾年出現過例外情況。在2011年和2012年,黃金是最受歡迎的投資。在2008年至2009年金融危機期間,大多數受訪者選擇了儲蓄賬戶和大額定期存單。

過去十年,美國股市上漲速度超過了房價。標普Case-Shiller全美房價指數顯示,從2011年2月到2021年2月,美國的房價上漲了72%(經季節性因素調整後),而根據FactSet的數據,同期標準普爾500指數漲幅爲191%,包括股息在內的回報率爲259%。

不過,價格上漲只是衡量房產作爲長期投資有效性的指標之一。買房可能比租房更划算,擁有一套房產也可以爲房主增加資產淨值。美國人口普查局的數據顯示,2017年房屋淨值佔美國人家庭財富的28.9%。

雖然受訪者認爲房產是一項好投資,但認爲現在是買房好時機的人並不多。53%的人認爲現在是買房的好時機,雖然比去年50%的歷史低點有所上升,但這一比例爲2008年以來的最低水平。

蓋洛普高級編輯傑弗裏·M·瓊斯(Jeffrey M. Jones)說:

2,成本上升,房產建築商股票漲勢或難持續

對於關注房地產建築商股票的投資者來說,房價的上漲能否轉化爲房地產股票的上漲又得另說。新冠疫情促使更多人從城市搬到郊區、遠郊甚至更遠的地方,過去一年房產開發商股票也因此一直火爆。交易所交易基金SPDR S&P Homebuilders (XHB)過去12個月上漲了113%,其中Toll Brothers(TOL)上漲了142%,D.R. Horton(DHI)漲112%,Lennar(LEN)漲103%。

花旗集團(Citigroup)的策略師稱,投資者有必要對房產股保持謹慎的一個原因是:當前木材價格較上年同期上漲了240%。全美房屋建築商協會(NAHB)估計,木材價格上漲後,普通住宅的建築成本上升了大約24000美元。

花旗的策略師在發給客戶的報告中提出這樣一個問題:

目前情況還沒到這種地步,不過有證據表明,迄今爲止建築商已成功將增加的成本轉嫁給了消費者。在PulteGroup (PHM)等房屋建築商股價繼續上漲之際,投資者應仔細思考一下花旗提出的這個問題。

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