原標題：地塊稀少利潤微薄，深圳土拍龍光成最大贏家

記者 |張子怡

5月13日，深圳開啓首場集中供地。同其他集中供地動輒幾十宗相比，深圳本次土拍真正能讓房企參與的僅有三宗。

結果三宗地塊，佳兆業競得一宗，龍光競得兩宗。資金實力雄厚的深圳本地房企成爲深圳土拍的最大贏家。

對於深圳土拍市場，集中供地並不是新鮮事。地塊數量少，每塊土地的競拍都會吸引數十家房企參與。即便每家房企只能派兩個人參與競拍，參與競拍的投拓人員也坐滿了拍賣大廳。

各城市集中供地如火如荼地進行，“拿地難、賺錢少”幾乎成爲開發商拿地們的共識，深圳更不是例外。

“深圳一直都是集中供地，去年年底在深圳拿地就不賺錢了，拿地的都是外來開發商，要麼就是資金豐沛、必須在深圳補充土儲的本地房企。”一位金地投拓人員告訴界面新聞。

然而深圳市場的安全性、重要性，使得即便利潤微薄，也讓房企競相爭奪。

“雙限雙競”下，房企糾結舉牌

深圳土拍市場，沒有地王，沒有高溢價，真正決定開發商拿地與否的是人才住房配建率。

參與土地競拍的房企們往往很快便舉到最高限價，本次光明鳳凰地塊的競拍僅僅4輪後便達到10.88億元的最高限價。

燙手的不在於最高限價，而在於配建的人才住房面積。

深圳宅地競拍規則早已採用“雙限雙競”的規則，“雙限雙競”即：限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。

當地價達到最高限價時，競地價轉爲競配建只租不售人才住房面積。配建的人才住房面積基本會決定開發商最終拿下該宗地最終的利潤。

對於光明鳳凰城地塊的競拍，到競拍配建的人才面積時，開發商們舉牌的速度大大放緩，甚至一度出現無人舉牌，主持人調整競價階梯的階段。

最終，龍光以10.88億元+配建1.12萬平方米摘得光明A646-0083宗地。該宗地的建築面積僅有4.08萬平方米。建成後，商品房銷售均價不得高於4.89萬元元/平方米（不含室內裝修）。

現場一位投拓人員告訴界面新聞：“這宗地塊龍光有得賺，人才住房配建佔比不多。光明從去年開始就被看好，之後不愁賣。”

龍光競得的光明地塊，毗鄰光明目前最成熟的片區鳳凰城片區，距離光明區政府約3公里，周邊龍光玖龍臺等網紅盤扎堆，未來可以享受到光明新城公園、龍光玖龍臺商業、深圳實驗學校（光明部）等配套。

目前，鳳凰城片區最近入市的新盤是宏發萬悅山，備案均價約4.89萬/平方米；龍光玖龍臺、深房傳麒山的官方參考價都是5.19萬/平方米，龍光玖龍臺在某中介平臺的最新成交價約8.18萬/平方米，但最近兩個月都沒有成交。

相比而言，佳兆業拿下寶安尖崗山地塊就付出了較高代價。

佳兆業以25.44億元+配建3.1萬平方米人才住房摘得寶安尖崗山宗地A122-0372。該宗地塊建築面積爲6.74萬平方米，此次配建率（即人才房面積與住宅面積的比例）高達47.53%。可以說，有接近一半的住宅建成後無償贈送給政府。

該宗地塊位於寶安尖崗山，尖崗山大道與臥龍四路交匯處東北側，商品房建成後，銷售均價不得高於8.33萬元/平方米（不含室內裝修），與萬科都會四季價格持平。

對於寶安尖崗山地塊，由於其稀缺的豪宅去屬性，區域每次有地塊出讓時，房企都會拼盡全力競得。

去年，尖崗山出讓的另一宗地塊，曾吸引10家開發商參與，包括萬科、中海、華髮、招商、越秀、龍光、華潤+金地等，激戰130多輪後，被萬科以59.98億元+配建人才房6.6萬平方米獲得，溢價率45.02%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲：限地價、限房價、競地價、競配建等“雙限雙競”的模式，深圳土地出讓的門檻是最高的，這次達到地價上限以後產生的競配建地塊，開發商的盈利空間被極大的壓縮，特別考驗開發商的融資能力、開發能力、產品打造、銷售水平。部分項目只能通過裝修溢價、產品打造來獲得合理利潤。

“王者”龍光

誰也沒想到，此次競拍最激烈的地塊是南山西麗商住兩用地，更沒想到的是，龍光在拿下光明鳳凰城地塊後，堅持舉牌兩個鍾度奪得這幅地塊。

同光明、寶安近20餘家房企競拍相比，參與南山西麗地塊競拍的只有招商、萬科和龍光三家房企。競拍過程中，招商未曾舉牌，爭奪發生於萬科與龍光之中。

1000萬元的競拍階梯過程中，未定最高限價的南山西麗地塊成爲兩家房企的遊戲，萬科和龍光接連舉牌，地價從47.6億元的總價緩緩奔至6字頭。

競拍時間持續兩小時，其他房企的投拓人員在漫長的競價舉牌過程中接連離場。唯有龍光與萬科，輪換舉牌、競價，死咬該地塊，最終由龍光以總價69億元競得。

南山西麗地塊作爲體量最大的地塊，建面約29.18萬平方米，掛牌起始價47.6億元，競買保證金9.52億元，競拍人可獨立或聯合競買本次出讓宗地。

地塊位於西麗片區留仙大道北側，靠近地鐵5號線、在建13號線，住宅類型爲可售人才住房， 40年產權（居住部分70年）所建住宅爲可售型人才房，總套數不少於960套，基準售價不高於 5.28萬元/平方米，最高售價不高於5.54萬元/平方米，在一定年限內實行封閉流轉。

據瞭解，本次出讓宗地項目開工年期2.5年，竣工年期6年。

公告顯示，人才住房必須嚴格按要求銷售，總套數不少於960套，其中建築面積65平方米的戶型不少於750套，建築面積80平方米的戶型不少於210套，各類戶型建築面積允許上下浮動率按規定執行。具體要求以《建設和管理任務書》爲準。

根據出讓條件，T501-0101的辦公與商業可分割轉讓，酒店、熟食中心限整體轉讓，住宅（可售人才住房）使用年期爲70年，可按規定分割轉讓，由深圳市南山區住房和建設局負責監管。

具體來看，該宗地塊要求建設辦公15萬平方米，地上商業15萬平方米，酒店4萬平方米，地下商業1萬平方米，住宅（人才住房）7.21萬平方米。

大體量的商辦物業的建設，使得該地塊對房企未來資金運轉能力、商辦物業運營能力，都有較高的要求。

一位行業top20的房企投拓總認爲：“南山西麗的區位很好，商業和辦公的去化是問題，短期內的現金流會難以平衡。”

現場的一位投拓人員也認爲：“深圳商辦市場去化非常差，15萬平方米的辦公物業，如果不是自持，龍光想要去化也得花十來年，代價太大。”

不過，對於龍光來說，其在深圳最重要的工作便是補倉。

有業內人士認爲：“深圳市場一直很好，地塊一直稀缺，風險很低。而龍光要持續鞏固在深圳的戰略地位及市場領先優勢。”

過往在深圳土地市場，龍光鮮少缺席。由於深圳供地數量不多，龍光去年僅斬獲前海一宗宅地該地塊備案名爲前海天境，2021年年初開售後，給龍光帶來近百億元的銷售金額。

2020年，龍光業績也主要來自粵港澳大灣區、大西南區域，其中珠海、深圳、佛山、南寧、汕頭等多個城市破百億。

數據顯示，截止2020年12月31日，粵港澳大灣區合約銷售額達715.38億元，佔比59.3%，大西南區域銷售額達210.55億元，佔比達17.4%。此外，截至2021年2月，龍光總土儲面積7200萬平方米，同比增長25%，總土儲貨值12322 億元，其中粵港澳大灣區與長三角合計佔比85%。