編者按：2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》正式實施，我國邁入“民法典”時代，隨之而來的是與人民羣衆息息相關的新規新則及司法解釋。爲全面普及法律知識，提升社會公衆的法律意識和法律素養，進一步提高民衆對司法行政工作的知曉率和滿意度，山東隆泰律師事務所與魯網攜手合作，共同主辦《朱律師普法講堂》系列訪談欄目。

欄目邀請到山東隆泰律師事務所合夥人、管委會主任朱正順律師，與魯網記者展開深入對話，通過生動真實的案例、通俗易懂的語言，對網絡購物、房屋買賣、財產繼承、民間借貸等社會熱點法律問題進行權威解讀，幫助廣大網友學會運用法律武器維護自己的合法權益。

魯網5月14日訊隨着人們生活水平的提高，買房成爲大家日常生活中的普遍需求。人們對於房屋買賣中的法律風險非常關注，商品房價格高漲，讓人望而卻步，所以有些人就把目光投向價格較低的小產權房。那麼，本期《朱律師普法講堂》就讓我們來了解下小產權房買賣過程中存在的法律風險，做到防患於未然。

魯網記者：

2016年4月，羅某與李某簽訂售房協議，約定李某將一套房屋以十萬餘元的價格賣給羅某，並約定李某於2017年4月交付房屋。合同簽訂後，羅某分四次將購房款支付給李某。交房期限到期後，羅某多次催促李某交付房屋，但李某均以各種理由拒絕交付。事後，羅某要求李某返還購房款並賠償損失，但李某拒絕返還和賠償。無奈之下，羅某訴至法院，要求李某返還購房款並賠償損失。經查實，案涉房屋土地性質爲集體用地。

法院經審理認爲，案涉房屋所在土地爲某村集體用地，使用權歸村集體所有，羅某並非案涉房屋所在地集體村民，故《售房協議》因違反法律規定應認定爲無效合同。合同無效後，因該合同取得的財產應當予以返還並根據過錯賠償損失，遂作出判決。

朱律師，您對本案有什麼看法？

朱正順律師：

依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。因此，小產權房只能在本集體經濟組織成員之間買賣和轉讓，羅某不屬於本村集體組織成員，其購買的房屋無法辦理產權轉移登記，法院認定房屋買賣合同無效符合法律規定。

魯網記者:

在日常生活中，關於小產權房應當關注哪些問題呢？

朱正順律師：

首先，通常小產權房有兩類：（1）在集體建設用地上建造的房屋。法律允許農村集體組織成員在集體土地上建造住宅，只要依法辦理了審批手續，就屬於合法建築。（2）在集體企業用地或佔用耕地違法建成的房屋。法律明確規定農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，所以這種小產權房屬於非法建築。其次，判斷合法小產權房能否購買，要看房屋的交易對象：（1）在集體成員內部轉讓、置換不受限制。（2）向非本集體成員的第三人轉讓或出售，不能受到法律的認可與保護，不能辦理土地使用證、房產證等合法手續。最後，鑑於實踐中小產權房糾紛日益增多，爲維護購房者經濟利益，穩定市場交易秩序，《民法典》誠實信用原則及合同效力與物權變動區分原則，在將來的審判實務中對小產權房《購房合同》的效力認定具有重要意義。

因此，小產權房原則上是不允許交易的，但是集體組織內部成員之間交易小產權房是能夠得到法律認可的。而在購買小產權房的過程中，首先應當關注房屋建築的合法性，避免購買到非法建築的房屋。非集體組織成員購買小產權房，因不符合購房資格，不能辦理產權轉移登記，無法取得房屋所有權，其《購房合同》效力不能得到法律認可，購房交易存在較大風險。

律師簡介：朱正順，山東隆泰律師事務所執業律師、合夥人、管委會主任，現任臨沂市政協委員、臨沂市青聯常委、市青聯社會團體和中介組織界別主席。同時擔任臨沂仲裁委員會仲裁員、臨沂市中級人民法院和臨沂市人民檢察院代理申訴值班律師，臨沂市中級人民法院特約調解員。

律所簡介：山東隆泰律師事務所成立於2002年，是經山東省司法廳批准、中央司法部備案成立的大型合夥制綜合性律師事務所，企業破產一級管理人。現有執業律師、實習及輔助人員共計70餘人，是臨沂地區規模最大的律師事務所之一，現已爲臨沂市轄區200餘家行政、企事業單位提供常年法律顧問服務。該律所先後被評爲“山東省優秀律師事務所”、“臨沂市優秀律師事務所”、“臨沂市十佳律師事務所”，並獲得多項優秀榮譽。山東隆泰律師事務所始終秉持“以專業之心、做專業之事”的執業理念，憑藉優秀的律師團隊、良好的知識結構、豐富的執業經驗、高度的法律責任，爲社會各界提供更加規模化、專業化、多元化、深層次的法律服務。（本網記者）