深圳首拍六宗地有三幅溢價率超40% 廈門首拍樓面價較去年暴增7成

原標題：深圳首拍六宗地有三幅溢價率超40% 廈門首拍樓面價較去年暴增7成房企獲利極難

華夏時報記者張慧敏李未來深圳報道

5月13日，深圳和廈門分別開啓了2021年的第一場土拍，分別攬金138億和190億。

與此前廣州、重慶、北京等城市比起來，深圳和廈門這次的土地供應量都不算多，但仍有地塊的競爭表現激烈。其中，深圳市南山區西麗街道地塊的拍賣時間長達一個半小時，最終由深圳的本土房企龍光競得；廈門市場上，思明區地塊的競價達232輪，最終該地塊由中海和國貿聯合體以總價92.3億元競得。

深圳三幅地塊溢價率均超40%

深圳市本次集中出讓土地共六宗，吸引了萬科、越秀、金地、華潤、金茂、龍光、佳兆業等近30家房企的參與。最終，六宗地塊共攬金138億元。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳第一批供地規模比較小，但後續兩次供地面積會增加。

深圳公共資源交易中心公佈六宗地塊成交結果。張慧敏攝

本次的六宗地塊中，兩宗位於深汕合作區以及一宗位於龍華區的地塊因爲只有一家競買，分別以底價出讓，沒有進入競價環節。剩下的三宗地塊中，位於寶安尖崗山的A122-0372地塊由佳兆業以競得，位於光明的A646-0083地塊和南山西麗T501-0101地塊被龍光集團分別以69億元和10.88億元競得，可以說龍光是深圳本次土拍的贏家。

深圳土地拍賣現場，龍光舉牌。張慧敏攝

整場土拍，最具話題的應屬南山西麗T501-0101地塊，整場土拍的時間爲兩小時，該地塊的拍賣時間就長達一個半小時。中原地產顧問事業部主任高級主任劉嘉彬表示，這他感讓到非常意外，因爲他認爲這塊地的住宅爲人才房，按照常理，深圳市人才安局集團應該會出手。寶安尖崗山地塊和光明地塊的競爭本應該更激烈。

資料顯示，南山西麗T501-0101地塊的土地面積爲2.14萬平方米，掛牌起始價爲47.6億元，土地用途爲商業用地和二類住宅用地。其中，住宅爲可售人才住房，最高售價不高於55400元/平，總套數不少於960套，建築面積65平的戶型不少於750套，建築面積80平的戶型不少於210套。對於該地塊的利潤空間，劉嘉彬表示，如果商業部分有公寓的指標，利潤應該會高一些。

龍光集團方面對《華夏時報》記者表示，其競得的西麗地塊和光明地塊都屬於TOD項目，發展前景普遍被看好。

值得注意的是，本次競拍的三宗地塊有兩宗達到最高限價之後進入競配建面積階段，一宗爲價高者得，最後三宗地塊的溢價率都超過40%。其中，光明地塊、寶安尖崗山地、南山西麗地塊的溢價率分別爲45.07%，45.04%、44.96%。

李宇嘉表示，“整體來說，開發商對深圳土地的‘覬覦’是非常強烈的，因爲在深圳擁有項目，以深圳爲原點拓展整個大灣區的房地產市場，這已經成爲開發商提高市場佔有率和核心競爭力的籌碼。”

李宇嘉還表示，達到地價上限以後產生的競配建地塊讓開發商的盈利空間被極大壓縮，後續將特別考驗開發商的融資、開發能力，部分項目只能通過裝修溢價、產品打造來獲得合理利潤。

值得注意的是，深圳此次供地有一個很大的特徵，即增加了公共住房配建的比例和要求。“每一宗地都有配建公共住房的要求，甚至還有單獨的人才住房用地，這樣大力度的增加公共住房，在國內首屈一指。從新增供應來看，深圳正在向二次房改確定的2018-2035年增加100萬套公共住房的目標邁進。”李宇嘉對記者說。

深圳土地拍賣現場。張慧敏攝

廈門土拍攬金190億

深圳市土地拍賣同一天，廈門2021年首次集中供地也如期舉行。本次廈門的土地供應也不算多，共5塊地，分別位於思明、湖裏、海滄、集美、同安五個區。五宗地全部成功出讓，總成交金額約190億元。

所有地塊中，屬思明區的2021P02地塊面積最大、成交金額和成交單價最高。據公衆號“廈門地產資訊”統計，該地塊的競價達232輪。最終，該地塊由中海和國貿聯合體以總價92.3億元競得，成交樓面價50430元/平，配建面積36200平，限價71600元/平。貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示，中海此次首次進入廈門島內，其主要意圖爲佔位區域、打造品牌。

但是樓面價與限價之間差距不大，加上配建面積較大，如何控制成本實現利潤，令人擔憂，對於該地塊的利潤空間等情況，《華夏時報》記者給中海地產發去了採訪提綱，截至發稿，未收到回覆。

此外，熱度較高的還有湖里區2021P03地塊，吸引了華髮、中駿、建發、萬科、旭輝、保利等18家房企報名參與競拍，是所有地塊中房企報名數量最多的地塊。最終該地塊被建發以總價26.3億元競得，成交樓面價50400元/平，配建面積13200平，限價71800元/平。該地塊的利潤平衡同樣是難題，對於該地塊未來規劃等情況，《華夏時報》記者給建發國際發去了採訪提綱，截至發稿，未收到回覆。

溢價率較高的還有島外的海滄區H2021P01地塊，被聯發以總價26.6億元競得，成交樓面價27216元/㎡，溢價率35.7%。上述地塊的利潤空間有多大？聯發集團發總部的工作人員對《華夏時報》記者表示會將該問題反饋給相關部門。截至發稿，未收到回覆。

另外，據貝殼研究院統計，廈門本批次成交樓面價爲35823元/平方米，較2020年全年成交樓面價增長71.9%。潘浩表示，主要原因在於本批次中集中在市中心區域。