原標題：濱江戚金興的1%利潤

隨着深圳、天津落幕，2021年首批集中供地算是暫告一段落。

自4月15日，長春打響22城集中供地第一槍以來，廣州、無錫、重慶、瀋陽、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門陸續跟上，國內的土地拍賣市場經歷了從未見過的狂歡盛宴。

誰都未曾想到，“千億”這個過去用來形容中等房企規模量級的詞語，有一天會這麼輕易地落在一個城市一天的土拍攬金量上。

在一則則快訊與企業海報滿天飛的景象中，傳遞出來的更多是大中城市整體持續的熱度，不同片區分化的冷熱，以及房企順利插旗實現首進的喜悅。

直到卓越退地傳聞開始冒頭：這家大灣區房企，在北京連續兩天集中供地中以黑馬姿勢187億元拿下4宗地塊，成爲本次北京集中供地拿地最多的房企之一。退地傳聞的核心，正在於“算不過賬”。

如果說退地傳聞爲集中供地這場“虛火”撕開一小條口子，濱江集團董事長戚金興的幾句話則有些直白地揭開了“皇帝的新裝”。

5月14日，濱江集團舉行2020年度業績網上說明會上，有投資者詢問最近杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地，淨利潤能有幾個點？

戚金興對此回覆稱，公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的淨利潤水平。

此言一出，各種議論聲炸開了鍋。

有人驚訝，憑濱江在杭州這樣的口碑與佔有率，爲何利潤水平這麼低；有人開玩笑，稱這次開發商拿地，像是投資政府低息理財。

有同行者倍感無奈，如有一房企同行就在朋友圈回覆稱“比製造業都不如”；但也有的感嘆“這已經很好了。”

畢竟在戚金興的話裏話外，可能隱藏着更深入的潛臺詞：濱江基本報了所有地塊的參拍，如果說濱江最終拿下的地淨利潤僅1%-2%，那其他地塊的盈利情況也可想而知了。

各個參拍的投拓口人員或許感觸更深，當他們花了兩個月做了每宗地的投模測算、爭取了總部授權，到了競拍當天，卻發現其他開發商的出價早已遠超自己手中的成本測算表。

這背後的問題，直指麪粉貴過麪包的尷尬難題。

放眼這次集中供地的數個城市，儘管整體呈現可控的基調，但搶地之下的溢價率高漲也是事實。如讓房企形容爲“紅了眼”的重慶集中供地，在不限價之下整體溢價率竟達到了43%，被調侃“約談種子選手”；其次是深圳、廈門與杭州，溢價率都在25%以上。

儘管是此次多達六宗流拍的廣州，也出現了讓業內大呼看不懂的金沙洲地王。這一紀錄由急於擴大廣州份額的華潤創造，封頂價、競配建，最終折算樓板價達42122元/平方米，而該片區一手房則在3.5萬元/平方米左右。

這樣的局面無獨有偶地出現在其他城市中，也包括戚金興深耕了數十年的杭州。

據悉，此次濱江在杭州集中供地中共拍得五宗地，拿地總價爲96.4億元。值得注意的是，雖濱江此次拿地有所涉及郊區，但其平均拿地價仍達3.5萬元/平方米，而其他諸如融信、融創整體拿地價則在2.6萬元/平方米以下。

其中諸如位於錢江新區的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，在新房限價的情況下此前有人已算好一筆賬，稱地塊在自持比例5%左右的時候能實現開發商資金平衡--而最終，濱江聯合融信以總價128億元摘下兩宗地塊，競自持比例達17%。

能讓一向以成本管控爲優勢的濱江，在自己的大本營上捉襟見肘，背後則是近幾年杭州土拍隨着限價+自持的標配已走向了項目低利潤率的常態。

有數據統計，2019年下半年杭州限房價宅地整體利潤率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年開始則已有不少宅地的利潤率不到3%。

在去年12月，戚金興就有針對“濱江利潤率僅有5%”表示，“從現狀情況看，5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達不到這個數字”。

這或許也說明，在此次火熱的集中供地中，1%-2%的利潤水平已在戚金興的心理防線內。

但仍令不少看客納悶：既然只有這麼低的利潤水平甚至虧本，爲何那麼多房企還要拿地？

戚金興所在杭州的另一頭部房企綠城的行動或許可以給出一點答案。

在杭州此次集中供地裏，老大哥綠城顆粒未收。其在5月12日的交流會中就此事表示，杭州集中供地沒參與是因爲算不過來帳，其他公司可能是爲了年內能開盤，算入今年銷售；杭州週轉快，基本開盤80%以上的去化，但是利潤率低，不到3%。

幾個關鍵詞：年內開盤、80%去化率、週轉快、年內銷售。這代表了不少一頭扎入杭州等熱門城市房企的想法。

對於杭州此類城市而言，經濟發展持續向好，人才淨流入名列前茅，再有諸如亞運會舉辦城市東風這樣的利好因素，房企偏好並無道理。同時，開發銷售快，去化高，樓市基本面向好，這也就直接保障了房企現金流與銷售。

就像某房企所言，杭州很貴，但是也很安全。因此，不是房企不會算賬，而是房企認了這筆帳。

當他們決定在覈心城市搶這些所謂的盈利空間極低的地，因爲在當下認爲現金流、銷售比利潤更重要。

這從來不是一個公平的遊戲，一邊是盈利空間，但另一邊則押注了企業的銷售、市場的佔有率、品牌的落地，以及區域團隊的生存。

能給搶下高價地的房企們一點安慰的，或許是此次集中供地下聯合拿地開發增多，這平攤了房企們的資金與風險壓力。

再把視線拉的更長遠些，過去土拍歷史上那些令人驚呼的地王們，儘管沉寂了若干年，但最後總在一個還不算太差的時間裏悄然入市，讓過往的地價、當下的均價顯得合理。

集中供地還在持續，而這只是剛剛開始。

成見|置身於龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。