始終不願意上市的深圳卓越置業集團有限公司（下稱“卓越”），卻並沒有放棄對於市場規模和行業排名的追逐，尤其在2020年底新任董事長陳凱入職後，這家原本深耕深圳的地產商，在全國範圍內開啓了迅猛地一輪跑馬圈地。

北京日前舉行的首場集中供地中，卓越集團連摘四地震驚行業，其勢頭蓋過幾乎所有10強以內的房企。不過，鑑於卓越獨自或參與合作所獲取的四宗地地價都不低，卓越累計將支付權益地價款逼近200億，這引發外界對於該集團的資金面的擔憂。

近日，有關卓越可能會退出北京某些地塊的傳聞在行業中流傳。對此，該集團相關人士向第一財經回應稱，“並不屬實”，但也同時表示，可能會與合作方就土地權益佔比進行調整。

2020年11月，地產圈知名職業經理人陳凱入職卓越，出任董事長一職。從過往履歷來看，陳凱曾經帶領過兩三家地產公司完成規模的快速擴張。因此，當卓越集團掌門人李華引入陳凱之際，便毫不忌諱表達自己對於規模的野心，公開表示希冀卓越衝刺進入行業前20強。

步入2021，卓越在多個城市土地市場的激進表現，正是其加大擴張步伐的最有力註腳。但對於去年年銷售額不足千億的卓越來說，想要在房地產調控顆粒度不斷精細的市場環境之下逆襲，似乎並不見得容易。

北京退地流言

在北京首次集中供地中，卓越一舉拿下四宗地塊，成爲土拍的最大黑馬。

金盞鄉小店村02地塊爭奪中，卓越擊敗了包括中海（00688.HK）、保利聯合體、首開聯合體在內的6家競爭對手，以39.27億元+13%政府產權份額競得該地塊，在此次土拍中拔得頭彩。

隨後，“卓越+中交”聯合體，由中交作爲摘牌方，先後拿下兩宗地塊，以49.9億元+2.95萬平方米的公租房拿下了中關村地塊，地塊可售住宅樓面價約5萬元/平方米；以36.1億元+2.05萬平方米的公租房面積競得昌平馬連店地塊，可售住宅樓面價約5.3萬元/平方米。

“首開+卓越”聯合體，由首開作爲摘牌方，豪擲62億元，摘得豐臺區長辛店張郭莊村宗地，溢價率5.08%，配建3.25萬方公租房。

外部數據粗略測算，卓越在北京共競得四宗地塊，總地價超187億元。另據貝殼研究院測算的數據，北京首批集中供地卓越估算權益成交金額爲113.3億元，權益建築面積錄得27.8萬平米，領跑權益成交榜。

相比於中海等常年銷售額領跑北京市場的央企，和首開、中交等北京本地房企，卓越此前並不爲北京市場矚目，此番在北京土拍的表現，一時間將這家發軔於深圳的房企推到了焦點。幾乎與拿地消息同步，就有市場傳聞稱，由於“算不過賬”和現金流問題，卓越將退出以聯合體形式摘下的三宗地塊。

更有市場人士以昌平馬連店地塊爲例稱，該地塊可售住宅樓面價約5.3萬元/平方米，限價6.3萬/平方米，這一售價上限與樓面價相比，盈利空間極爲有限。

對此，卓越內部人士向第一財經記者予以明確否認，“不存在退地的情況，我們會根據聯合拿地協議推進，我們在北京還有很多合作方，還在同步洽談其他更多合作項目。”

上述卓越內部人士還進一步介紹，在一個聯合體中，每家房企對於競拍地塊都有各自的授權價。一旦拿地之後，地價、利潤率等指標超出原先合作協議所規定的範疇，各家企業可以在推進過程中根據實際情況進行談判並作出調整，比如各方對股權比例或具體合作模式進行調整等。“聯合體拿地的摘牌方分別是首開、中交，是由摘牌方來主導合作。後續，卓越與合作各方還將根據協議以及最終地價再次洽談，並且分配最終股比及各自分管的業務範疇，各方權利及義務等。”

在北京，聯合體拿了地最後解散，或者繼續引入股權方接盤，屬正常現象，因此卓越在高調拍地後與合作方進一步協商的行爲，並沒有讓外界感到意外，只是目前，還未有協商結果披露，而卓越最終會爲這次激昂澎湃的土地拍賣支付多少地價款，暫時還不得而知。

逆勢加速

拿地兇猛成爲卓越近今年向外地拓展的特點之一。1月20日，卓越以12.1億元競得重慶市一宗商住混合用地，樓面價達14236元/平，溢價率爲36.88%，成爲重慶新晉“地王”。在廣州，卓越繼今年1月搖號黃埔第二貴地塊首進廣州之後，又在4月27日廣州首批48宗地集中供地土拍公開出讓上，以29.97億元摘得番禺區橋南街蜆湧村大口湧以西的居住用地。加上5月初北京的豪邁拿地，卓越今年前5月的拿地行動不可謂不激進。

據克而瑞數據顯示，2021年1-4月卓越新增土地貨值548.1億元，位列行業第十位，這相當於去年全年73%的貨值。

“雙集中”供地政策出臺，被認爲會給企業運營帶來諸多潛在影響，除融資、拿地策略外，還涉及到產品策略和開發節奏的把控。在2020年業績會上，多家房企高層人士表示，集中供地使得行業競爭進一步白熱化，具融資、運營等綜合優勢的大型房企的市場地位將進一步得到鞏固。但在這種不確定的市場中，“黑馬”仍會出現，中型房企存在逆襲的機會。

言及拿地的邏輯，卓越內部人士回應稱，公司緊密圍繞“1+1+X”戰略，即聚焦粵港澳大灣區、長三角經濟圈，同時開拓其他核心一、二線及高成長城市。“公司拿地所進入的城市基本都緊扣着‘1+1+X’城市來深耕。”

規模擴張離不開現金流和資產支撐。2020年，卓越集團總資產2200億元，其中資產管理規模超過1000億元。累計開發面積超3100萬平方米，自持一線核心地段商業面積近120萬平方米，土地儲備面積近6200萬平方米（近70%位於粵港澳大灣區）。公司在福田、南山、前海大量位置核心的區域開發了40餘棟寫字樓，號稱“深圳CBD之王”。

卓越內部人士透露，“三道紅線”出臺，卓越位列綠檔的安全區間。尤其是卓越在深圳核心區域的寫字樓，給該集團在金融機構的融資帶來較強的背書，從而支撐其獲得全國範圍內拿地拓展資金。

2020年底，李華曾提出，要在兩三年內將卓越做大至行業top20。在克而瑞研究中心統計口徑中，2020年，卓越全年銷售額同比增長4.7%至994.1億元，並沒有實現當年的千億目標，也僅位於行業銷售流量榜第44名。若參考2020年房地產企業銷售榜，排在第20位的是中梁控股（02772.HK），銷售業績是1688.2億元。相比之下，卓越與目標規模的差距，還有大概700億元。對於這家尚未上市的房企來說，目標很大，壓力卻並不小，北京土拍中的紛擾，或只是卓越三年逆襲之旅上一場再平常不過的波折。